港资中的当红炸子鸡，非新世界发展（00017.HK）莫属。面对一系列陆续被坐实的市场消息，新世界发展的反应速度似乎慢了半拍。最近，又有银行下调了新世界发展债券抵押融资比率（以下简称LTV）。路数了解到，HSBC先把新世界发展债券的LTV从约50%下调到约30%，然后这周直接就成了：不只是HSBC一家，BNP、Cms、Bea等也在近期密集下调了新世界发展的LTV，其中有的也调到了0。这些年，大家的日子过得就像西天取经经历九九八十一难，说不清到底是唐僧（房企）苦，还是徒儿们（金融机构）更苦。被调到0的房企，之前有一堆，但新世界发展还是大姑娘坐花轿，头一回。
毕竟新世界不是别家，它可是一家家大业大的老牌港资，背后站着香港豪门。调到0这事，简单来说是金融机构的风控行为，对象是那些用债券LTV做杠杆投资的客户，特别是私人银行部门的客户。有些私行客户在买入某只债券后为增加回报率，按照一定的LTV将之抵押给银行，贷出一部分资金用于再度买入该只债券，如此类推。杠杆投资的风险在于，一旦债券价格出现大幅下跌，客户会被要求追加资金，不然就会被强制平仓。一旦有大量客户被平仓，又无人接盘，很容易引发债券价格波动，产生连锁效应。这道理跟股票投资的margin call一样。内房股当中，之前就有新力、正荣等。至少目前，新世界发展在银行贷款和公开市场上都没违约。它只是有一堆很难正面去解读的信息正在满天飞。比如：——人事变动上，豪门长孙说不干就不干了。新任的马总裁就当了2个月，屁股都没坐热，也跟新世界发展说拜拜了。妥妥的属于你不想关注它，它都能自己给自己创造出八卦热度来的那种。话说回来，长孙管理期间，新世界发展靠旗下的K11，走出了自己的商业发展独特性。——资产出售上，虽然这个那个资产陆续卖出去了，但只要卖不到原定目标数字或者中途哪单飞单，就又陷入了“不及预期”的范畴里。位于香港尖沙咀的K11 Art Mall就是其中之一。买买买大户华润隆地最后没买它，扭头去收了香港房屋协会的5个社区商业。不只是流动性压力大账上资金捉襟见肘，还出现了过去20个财年里的首次巨亏。结论是要卖资产、要靠爹支持、银行贷款或续期或再融资或展期，反正都得用起来。——债券价格低到了这份上，到目前为止，公司反正也忍住了没回购。公司也不解释。那债权人能帮着解释的原因，无非是公司缺钱或者价格还不够低。其实新世界发展债券端的到期偿付压力并不大，并且那总量43.4亿美元的永续债也还没到跳息时间。它更迫在眉睫要解决的，是银行贷款。因为1500多亿港币的有息负债里，超过80%是银行贷款，短期内到期的400多亿港元几乎全是银行贷款。所以，一旦它和银行的再融资谈判出幺蛾子，市场不紧张都不行。本来企业和银行的贷款谈判，很少会被公开化，只要过程中被曝光，一般也不会是好事，基本都是银行觉得被欺负了的剧情。12月上旬，新世界发展和银行机构之间的事情开始发酵，公司并没有在第一时间澄清。直到月中，市场上流传出了以公司做债务重组为主题涵盖了8个要点的小作文，公司才在官网上挂个结论，直指这个那个是rumour。上周五开始，好不容易盼来了投资人交流会吧，也还是这个那个是rumour的风格，没有干货输出，回避核心问题。这么长的反射弧，大家也很熟悉了。几年前，在华夏幸福那就出过名场面和名句：路数的一位小伙伴看了后，在技术操作上就找出了8处硬伤，基本能把小作文驳斥得体无完肤。回到文章开头银行机构下调新世界发展LTV这事上，显然，机构们并不那么相信公司的最新对外口径，更倾向于安全至上：并且，切割风险速度之快，涉及的机构之多，不免让市场对新世界发展和银行之间的贷款谈判，捏一把汗。属于新世界的薛定谔的猫实验，到了；考验这家老牌港资的时间，也到了。抛开上述这些负面信息，目前能给新世界找出来的好消息是：比如上海的第二座以灵活的街区布局为主的K11，已经封顶。再比如，位于浙江杭州望江板块的那个K11，按照前方自称是“民间监工”的业主时不时用无人机来报，也在稳步施工中。