深圳楼市。 梁宝欣/摄
本报记者 梁宝欣 深圳报道
“9.26中共中央政治局会议提出促进房地产市场止跌回稳以来，政府一系列房地产和经济提振政策收到市场积极的反馈，住宅销售数据表现亮眼，为购房者和投资者带来了更多信心。同时，我们看到商业地产过去一个季度有很多亮点。深圳创新驱动力依然强劲，产业的集聚效应持续增强，带动了写字楼需求的升级，我们录得多宗大型成交，这之中既有国内独角兽，也有国外的科技巨头；消费模式的快速迭代，也为商业地产注入了新活力。”12月25日，第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿向《华夏时报》记者表示。
近日，第一太平戴维斯对外披露的数据显示，截至2024年末，深圳市甲级写字楼总存量达1137.6万平方米，同比增长4.2%。受产业政策利好及成本驱动型搬迁升级需求支撑，全年新增需求整体恢复，净吸纳量逐季回升，年度净吸纳量达31.2万平方米，同比增长42.8%。此外，深圳零售物业平均空置率连续六季持续回调，年末同比下降1.7个百分点，至7.4%。
深圳甲级写字楼净吸纳量逐季回升
回顾2024年深圳甲级写字楼情况，第一太平戴维斯数据显示，今年共有六个新项目入市，合计带来46万平方米的供应面积。其中，第四季度无新项目入市。截至年末，深圳市甲级写字楼总存量达1137.6万平方米，同比增长4.2%。
同时，受产业政策利好及成本驱动型搬迁升级需求支撑，全年新增需求整体恢复，深圳市甲级写字楼净吸纳量逐季回升，年度净吸纳量达31.2万平方米，同比增长42.8%。第四季度，市场录多宗源自人工智能、硬件设备、新零售等企业的大面积成交，单季净吸纳量环比增长6.9%，至10万平方米，主要集中在南山区。
业界在考量写字楼市场需求时有个重要参照——净吸纳量，即“新租面积+扩租面积-退租面积”。
第一太平戴维斯披露的数据显示，深圳甲级写字楼2020—2024年度平均净吸纳量52.9万平方米；2020年第一季度到2024年第四季度平均净吸纳量为13.2万平方米。
从空置率指标方面来看，截至2024年末，深圳甲级写字楼平均空置率为29%。第一太平戴维斯指出，第四季度无新增供应背景下，智能制造、生物医药、低空经济等产业需求的释放助力空置率环比下降0.9个百分点。
需要注意的是，深圳甲级写字楼空置率环比回落，第一太平戴维斯认为亦受“业主采取更激进租赁策略”影响，多数项目去化压力未减，业主以价换量力度加大。数据显示，截至2024年末，深圳甲级写字楼平均租金为151.1元/平方米/月，环比下降3.3%，同比下降9%。
另从空置率同比情况来看，仍微升0.1个百分点，主因全年新增需求未企及供应规模。
进一步看深圳主要子市场甲级写字楼空置率情况，截至2024年第四季度末，福田区空置率为22.9%，环比没有变化，同比上升0.5个百分点；南山区空置率为33.1%，环比下降1.7个百分点，同比下降0.2个百分点；罗湖区空置率为31.3%，环比下降0.3个百分点，同比上升0.1个百分点；宝安区空置率为25.9%，环比上升0.6个百分点，同比下降2.3个百分点。
展望2025年，第一太平戴维斯指出，深圳市甲级写字楼新增供应预计达96.1万平方米。至2025年末，深圳市总存量将达1233.7万平方米，同比扩张8.5%。其中，第一季度预计将有三个新项目交付入市，为市场带来约24.1万平方米供应面积。
另外，第一太平戴维斯认为，随着各项产业激励政策的持续落地和营商环境的不断优化完善，源自新能源、人工智能、半导体、生物医药、跨境电商等行业的需求将持续增长，并成为写字楼去化的重要助推力。不过，鉴于2025年市场仍有近百万平方米的供应拟入市，加之多数传统行业房地产策略料维持谨慎，租金走势或继续承压。
零售物业空置率连续六季回落
与甲级写字楼相似，零售物业亦反映出区域经济活力。
12月27日，深圳市统计局公布数据显示，2024年1—11月，深圳市社会消费品零售总额9682.86亿元，同比增长1.5%。分消费类型看，商品零售增长1.5%；餐饮收入增长1.2%。而与之相对应的零售物业方面，第一太平戴维斯指出，2024年，深圳共五个购物中心入市，且均于第三季度开业，合计带来57.5万平方米的新增供应。截至年末，全市总存量同比扩张7.3%，至736.0万平方米。
其中，第四季度，数个项目引入二次元、萌宠等新兴元素，更新品牌组合并达成部分新租，助力空置率环比再降0.4个百分点。全年而言，新兴商圈零售氛围渐浓，新近入市项目预招商及投入运营后的入驻表现均稳中向好，标杆项目亦持续引入更多品牌首店。因此，深圳市平均空置率连续六季回调，年末同比下降1.7个百分点，至7.4%。
值得一提的是，据第一太平戴维斯透露，2024年，餐饮品牌贡献近半数新租成交，地方菜系、日韩料理、茶饮品牌成为拓店主力。受此推动，休闲餐饮及饮品两细分业态需求占比分别同比上升28.1、17.4个百分点。此外，时尚、配饰及化妆品、个人护理业态亦对全年与本季新租达成贡献颇多，源自上述业态的成交占比在全年与季内分别达32.2%，34.5%。
在零售物业的租金方面，第一太平戴维斯指出，今年业主多愿提供更为灵活的租赁条款及报价弹性以稳定项目入驻表现。因此，今年深圳零售物业租金指数环比下降0.2%、同比下降2.9%，平均租金降至人民币每平方米每月531.9元。
此外，需要注意的是，中央经济工作会议在部署2025年经济工作时，将“大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求”作为重点任务之首，明确指出“加力扩围实施‘两新’政策，创新多元化消费场景，扩大服务消费，促进文化旅游业发展。积极发展首发经济、冰雪经济、银发经济”。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁