“地王”频出！改变不了全年卖地收入缩水

中国房地产报

2024-12-27 12:38发布于北京中国房地产报官方账号

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划重点

012024年最后冲刺阶段，土地市场突然变得热闹，三亚和深圳的土地成交价格创下新高。

02然而，整体来看，全国土地市场仍面临调整压力，2024年1～11月，国有土地使用权出让收入同比下降22.4%。

03城市之间、区域之间、板块之间，土地市场呈现“冰火两重天”行情，一线城市土地总成交规模为1850万平方米，同比下降30%。

04央企国企及地方国资平台仍是2024年拿地绝对主力，占比达77%，民营房企标杆绿城集团拿下多个“地王”。

05单价地王的出现说明资本正在入场，抄底优质城市优质地块，土地市场回暖的重要标志。

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城市之间、区域之间、板块之间，土地市场呈现“冰火两重天”行情。


中房报记者 许倩丨北京报道
2024年最后冲刺阶段，土地市场突然变得热闹起来。
12月20日，三亚，3家房企争夺一宗住宅用地，经过1064轮竞价，一家名为海南亿和金盛实业有限公司的民企，以16.17亿元总价竞得，折合楼面价19785元/平方米，成为三亚楼面单价新“地王”。
12月2日，深圳，位于南山区粤海街道的一宗商住用地，起拍价就高达126.52亿元。经过295轮举牌，华润置地与中海地产联合体以185.12亿元总价胜出，楼面地价70388元/平方米，溢价率46.3%。不仅刷新了深圳涉宅地块成交总价历史纪录，也是2024年全国成交最贵的宅地。
11月29日，北京朝阳区出让的“组合地块”，以153.32亿元总价被中海地产摘得，其成交价打破了北京单笔土地出让金的最高纪录。
土地市场迎来最为显著的年末“翘尾”行情，这是楼市回暖的重要信号。但整体来看，这种回暖并非全面性的，全国土地市场仍面临调整压力。
根据财政部数据，2024年1～11月，国有土地使用权出让收入32626亿元，同比下降22.4%。据克而瑞统计，截至2024年12月20日，全国300城土地成交建筑面积10.3亿平方米，同比下滑17%。
城市之间、区域之间、板块之间，土地市场呈现“冰火两重天”行情。

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整体缩水 局部火热
2024年，全国土地市场成交规模继续收缩。
据克而瑞统计，截至12月20日，无一城市土地成交建筑面积超过2000万平方米。即便从全年预估数据来看，加上最后十天的公告土地，预计2024年全年也仅有西安土地成交建筑面积超过2000万平方米。而在2023年，长沙、重庆、西安、盐城、徐州等五城，土地成交面积超过2000万平方米。
2024年全国可售商品房用地出让规模已然小于新房成交规模，行业正式进入去库存周期。
各能级城市土地成交规模，均在收缩。其中，一线城市土地总成交规模为1850万平方米，同比下降30%；二线城市土地成交规模为1.8亿平方米，同比下降21%；三四线城市土地成交规模为8.27亿平方米，同比下降16%。
截至12月20日，北京土地成交规模同比下降15%，上海、深圳、广州同比降幅均在20%以上。其中，上海商品房用地仅成交500万平方米，而其2024年新房成交量接近1400万平方米。
二线城市中，长春、沈阳、长沙、天津、苏州等，土地成交规模同比降幅均在5成左右或更高。比如，天津2024年以来成交商品房用地仅400万平方米左右，不到新房交易量的4成。
中指院数据亦显示，1～11月，300城各类用地及住宅用地溢价率分别为3.7%、4.9%，同比分别下降0.8和0.4个百分点；300城住宅用地流拍撤牌809宗，流拍撤牌率18.7%，同比下降2.5个百分点。
变化出现在四季度。自9月末中央政治局会议定调“促进房地产市场止跌回稳”后，新房市场交易数据持续向好，北京、上海、深圳、杭州、成都等核心城市土地拍卖热度持续升温。
一个最直观表现是，高溢价率地块与百亿元地块多了起来，房企争抢热情高涨。
北京，朝阳区三块地打包售卖，起拍价高达153 亿元，最终中海地产以近乎底价的价格将其收入囊中，一举成就北京土拍史上的总价地王。
同月，深圳南山区粤海街道一块住宅用地更是引发了激战，起拍价超 126 亿元，经过近2小时、300轮激烈厮杀，中海与华润联合体击退招商，以逾 185 亿元总价拿下，溢价率46%，登顶2024年全国总价地王。
再比如，10月29日，杭州蜀山单元地块，竞拍溢价率达51%；11月6日和11月15日，成都高新区桂溪街道、锦江区柳江街道两宗地块，溢价率分别为46.1%、44.4%；11月27日，上海浦东新杨思地块，触达中止价转入“高品质建设”环节，溢价率达40.4%。
一位企业人士称，一方面，地方政府为了完成土地出让金目标，拿出“压箱底”的好地块；另一方面，开发商也进入补库存阶段，尤其是央企国企，资金实力雄厚，拿地意愿强烈。他们看中的，正是这些地块未来的升值空间和利润空间。
年末，土地市场迎来最为显著的“翘尾”行情。据不完全统计，2024年12月，将有3.8亿平方米土地迎来出让截止时间，为年内最高。据测算，12月全国土地成交规模将达到3.3亿平方米左右，环比增长97%。
部分库存压力较大的城市，年末供地信心回升也很明显，如武汉、长春、无锡等消化周期在20个月以上，其中武汉12月计划出让737万平方米土地，总价达418亿元，仅一个月计划出让土地规模就超过前面11个月总和。

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谁在积极抢地？
央企国企及地方国资平台，仍是2024年拿地绝对主力。
机构数据显示，2024年1～11月，22个热点城市累计拿地金额中，央企国企占比47%，地方国资占比30%，两者合计占比77%，较2023年全年提升2个百分点。
北京、上海、广州、深圳等城市，央企国企拿地占比均在8成左右；土地拍卖情绪偏弱的城市中，地方国资成为拿地主力，如无锡、沈阳、南京、福州、长春等城市，地方国资拿地占比均超5成，其中无锡、沈阳超8成。
优质地块一直备受房企青睐，这使得楼面单价“地王”频频出现。
民营房企标杆绿城集团，拿下多个“地王”。8月7日，上海徐汇区一宗地块，楼面地价冲破13万元/平方米，是全国土拍史上单价最贵的宅地，竞得者正是绿城集团。
在苏州，绿城以30.8亿元拿下苏州工业园区双湖02号地块，成交楼面价65022元/平方米，成为苏州和江苏省新“地王”。
10月22日，绿城在杭州通过77轮鏖战，以28.55%溢价率、50717元/平方米楼面价拿下杭州新“地王”。
一些并不知名的民营企业，也在重返土地市场，它们背后代表的是各路资本。这也是土地市场回暖的重要标志。
11月6日，成都成功出让4宗宅地，共收金28.8亿元，两宗为民企拿下。其中高新区大源地块溢价率高达46%，楼面地价达26300元/平方米，成为新晋区域“地王”，竞得者为四川省远达集团，一家民营小微企业。
10月底，西安一场土拍中，5幅地块都被民企收入囊中。拿地房企包括陕西文启星途置业有限公司、西安诚致达置业有限公司、西安金旅禾旭置业有限公司、陕西京颐置业有限公司等。
9月底，新成立的外来民营企业吉云（海南）投资有限责任公司，拿下徐州首幅官方认定的第四代住宅地块，以4.58亿元成交。这之前，徐州2024年还没有民企拿地。
当前土地市场形势下，单价地王的出现具有非常强的信号意义，说明资本正在入场，抄底优质城市优质地块。



值班编委：李红梅

责任编辑：马琳 刘亚

审读：戴士潮

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