年底甚是忙碌，没什么时间思考与码字，毕竟总少不了总结展望收尾等等一系列。昨天住建部的总结与展望大会开完了，没什么新内容，但综合起来看，有些虎躯一震的错觉：你我都是时代的见证者。
为什么这么说，工作会对2024年房地产市场的描述：“四个取消、四个降低、两个增加”促进房地产止跌回稳；保交付、化解房企风险；建立人房地钱要素联动新机制；城中村改造、配售型保障房、保租房解决新市民住房需求；有序推进好房子建设。
这些内容都已经听腻了不是？
看看4年前同样的大会咋表述房地产的，当时说的是，房地产长效机制方案，因城施策、分类调控，加强金融土地政策联动，规范发展住房租赁市场。基本实现稳地价、稳房价、稳预期目标。推进住房保障体系试点。
跟去年对比是渐进式细节变化，但是跟4年前对比堪称翻天覆地。
过去是调控，现在是全放开、全刺激
过去是稳地价不让涨，现在是止跌回稳
过去是发展保障体系试点，现在是大力筹建
过去是严控金融进楼市，现在是保交付、化解房企风险。
如果只是说市场不行，那就大错特错了，市场态势转变背后藏着行业底层逻辑的转变。最直接就是对2025年的部署：
一个是止跌回稳，包括取消各类限制政策，棚改货币化安置，商品房改善供给；
一个是地产发展新模式，发展保障性住房，建立要素联动新机制；推进现房销售；全过程监管。
一个是城市更新，提升城市建设惠普，改造老旧小区，
一个是建设安全舒适、绿色智慧的好房子，而且物业服务质量提升。
概括起来说底层逻辑的转变体现在几个核心点：
市场导向从过去的管价格不能暴涨，目标转向宏观软着陆，城市分化的逐步呈现。
城市建设导向是从摊大饼土地财政转向提高中心城市建设品质，以人口吸引力定土地供应。
房地产企业从高杠杆大跃进规模开发，转向高自有资金持有收益为主。
住宅供应从注重量到商品与保障两条腿走路。而且商品房不光是建筑水平提高、规划水平提高，甚至是延伸到了物业服务环节的提高。
这绝对是历史性的转变，因为过去房地产市场的核心逻辑是以土地为核心，围绕土地政府财政、土地金融、房企开发、居民购房一系列展开。背后的核心原因是：告诉城镇化阶段，几乎无限量的人从四面八方涌入城市，城市土地资源变得稀缺起来，成为核心价值锚点。
但是从抢人大战开始，吸引农民工进城置业开始就意味着城市住宅用地的稀缺性从总量上已经不复存在，坐在家里就能赚钱谁愿意大冷天出门上班不是？到现在几乎大多数城市停止人口流入的时候，破天荒第一次出现了“收缩型”城市的提法。突然发现：未来的核心要素是人。
所以过去是供应引导需求，未来是需求引导供应。需求的核心出发点就是城市人口数量、质量。
新市民没钱买房子，别担心保障房、保租房，不光品质、位置，都是过去保障房不可同日而语的。有钱人想住好房，低容积率的，现房的、各种夸张赠送的、现代效果的、豪华元素的，物业服务的，全上。
这事儿很稀奇么？其实不稀奇，翻翻欧美日本的住房发展史就能看到，几乎大多数国家都要经历这样的过程，高速城镇化阶段住房供应短缺，质量不重要，数量最重要。但是到了需求逐步放缓之后，从重量转向重质量。看这个图，常住人口城镇化率已经很高了，户口的门槛正在被砸掉！
我们本身住房发展晚于发达国家，有完整的作业可以抄，而且可以避掉他们踩过的坑，同时别忘了，我们本身就是个政策型市场，政策对市场影响力度远远高于发达国家当时。
如果准确定义眼下，那就是从重量到重质的路上，从重土地资源到重人本需求的路上。
有品质的兜底保障房才刚刚开始，有品质的城市建设才刚刚开始，有品质的商品房住宅供应也才开始真正脱离炒房回归到功能、细节、规划、物业，回归到居住的本质上。
所以很多人问我这个城市的房子能不能买，那个项目的房子能不能买。我每天看很多二手房、特惠房、新房项目。比如八大里公寓170平米160万，比如环内次新二手房1.2万一平米，比如特惠单价1.3万环内新房。
我个人感觉是：太贵了。不是单看价格，而是看未来的价值。
如果把眼下天津的楼市的主流价格结构稍微拆分下，4万+是一个档次；3-4万一个档次，2-3万是一个档次，对应的大约是南开河西核心区改善、南开河西非核心以及河东核心区改善、河东河北市内六区边缘区刚改。在2万以下基本算是环内刚需的价格。
都拆分到了这个地步，1万的水平还不算兜底么？所以我个人看法当中，这类型房子今天买了未必比得上未来的保障房品质水平。不相信我去看看二号桥的凯旋门，当时觉得捡到漏了，现在二手房神马价格。
这种状况不单单是低价房面临的困境，3万以上的房子也很尴尬，因为今天买了觉得产品很牛，物业不错，价格合适。明天发现，同样的产品价格更低，或者是同样价格出房率更高，户型更好物业更好，配置更高。或者同样价格位置更好。
新房市场面对着行业巨变带来的品质提升带来的被动贬值。
不相信可以去看看成都、重庆、西安、这些眼下依然维持人口流入、房价低水平的城市，2万的价格能买到什么样配置水平的房子，3万能买到天津豪宅的配置。
毕竟房子不是个手机说换就能换的，但是高品质商品房市场能够走入天津主流也不是一天两天就能达到的。所以笃定一颗买了就亏的心，该买就买。我们都是活在一小段历史当中，看清行业巨变是一回事，享受人生是另外一回事。