潮新闻客户端 记者 徐淑竞
杭州城北一小区去年11月交付，如今交付1年了，但是尚未成立业委会。最近，小区的前期物业公司发出公告，表示将对小区200多个公共车位实施停车收费，车位先到先停，收费标准是一天最高收取30元停车费。
图源：IC photo
业主们纷纷反对。有的业主说，这个停车收费方案没有针对业主的包月方案，也没有优惠，而且收费标准高于周边小区，太不合理了。也有业主指出，物业事先没有经过业主同意，就私自出台这个停车收费方案，程序不合规。
那么，前期物业究竟有没有权利这么做呢？这钱究竟属于谁？
前期物业可以收停车费
但必须遵守定价标准
很多业主都知道，小区公共收益主要包括停车收入、经营性用房租金收入、广告租金收入等。对多数小区来说，停车费是最大也是最稳定的收入来源，如城东新城某楼盘电子业主卡显示，统计周期内小区公共收益约420万元，其中停车收入约250万元，占比近6成；拱墅区某小区2021年度停车费占小区全年公共收益的99%。
但很多业主搞不清楚，在业委会或物管会成立前，停车收入究竟归谁所有？在很多人印象里，停车费是由物业收取的，那这笔巨额停车收入是归物业所有吗？
根据《杭州市物业管理条例》相关规定，开发商销售房子前，会订立前期物业服务合同，并通过公开招标方式选聘出前期物业。小区交付后，前期物业进场服务。物业应当开设公共收益专门账户，不得与物业的其它收支合用账户，并定期将公共收益使用、管理的详细情况向全体业主公布。
也就是说，小区业委会成立前，停车收入只是由前期物业代收代管。物业对小区共有部分经营产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有。
那么，前期物业服务期间，小区停车费的收取标准是怎么制定的？
图源：IC photo
浙杭律师事务所资深律师孙伟伟说，前期物业停车收费一般是政府指导价收费的。根据2014年7月杭州发布的《关于进一步加强和完善杭州市区机动车停放收费管理办法》（以下简称《办法》），住宅小区内停车以解决业主机动车停放问题为原则，优先实行包月收费，收费标准综合考虑车主承受能力及停车位建设和维护管理成本等因素确定。其中，业主大会成立前，小区内公共车位的收费实行政府定价管理，根据《办法》附件提供的收费参考标准，小区地面泊位包月100元，临时停车3元/小时，24小时内不超过12元；停车库包月360元，临时停车5元/小时，24小时内不超过20元。业主大会成立后，停车收费以业主大会决议的方式实行自主定价。
对比来看，城北这个小区前期物业制定的停车收费标准，高于《办法》给出的定价参考标准。
接到业主投诉后，属地社区发函给物业，建议物业暂缓对业主停车进行收费，待小区物管会成立后，商议重新制定方案后再实施。
小区停车收入分成
“三七开”最普遍
既然前期物业可以收停车费，但扣除合理成本后属于业主共有，那么这停车费究竟怎么分呢？
当小区成立业委会后， 通常都会召开业主大会，重新选续聘物业。此时，前期物业服务合同终止，业委会需要委托专业机构对前期物业服务期间公共收益的收支情况进行审计并公布审计结果。
孙律师说，通常前期物业服务合同中对停车收入有约定的，原则上按照约定；没有约定的，则在扣除合理成本之后，属于业主共有。
一位曾经担任小区业委会主任多年的资深业内人士说，根据他跟其它小区业委会成员的交流来看，目前杭州不少小区前期物业收取停车费时，会扣除停车收入的50%作为物业公司的服务成本，剩余的50%则归业主所有，计入小区公共收益中。
而当业委会跟重新选续聘出来的物业公司签订服务合同时，一般都会对停车收入的分成进行新的约定。拱墅区某小区业委会主任说，他们当初跟物业签订新合同时，就停车收入的分成谈判了好几轮，最后确定下来的分成比例是“三七开”——物业公司拿其中的30%，其余的70%归业主所有。“根据不同小区的情况，也有四六开、二八开的，不过总体来说，三七开是目前杭州比较常见的停车收入分成比例。”
该业委会主任说，在实践中，小区停车收费管理都是委托物业公司代管代收，物业公司确实在其中出人出力，涉及车位设施的维修、车管秩序员的工资、车位的保洁费等开支，因此物业收取部分的管理成本也是理所应当的，“给物业一些适度的让利，也有助于提高物业公司在日常管理中的积极性。”
不过，他也透露了一个诀窍，“在定下停车收入三七开分成比例时，业委会可以跟物业约定，小区一些公共设施设备需要应急维修时，金额相对较小（比如2000元以下）的，由物业公司承担，而不再由小区公共收益开支。”
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