文｜邓浩志

广州楼市又开始降温了

从9月底央行宣布降首付，降房贷利率之后，广州楼市就一直高歌猛进一直冲到12月中旬。成绩是亮眼的，这次大家也都认为有了比较明显的见底的感觉。但到12月中旬开始，就我的体感，成交开始明显放缓了。

大致有以下几点原因：

1、季节性因素。

2025年春节来得特别早，明年1月底就过年了，所以无论是市场，消费者心态，还是房企营销节点都会收得比较早。春节淡季今年来得特别早。

2、楼盘优惠开始减少。

一般情况下，房企年报在12月25日前后就截数。如果算上滞后一周左右的网签，那么12月15日之后的成交，很可能最终拖到第二年才能显示签约。所以房企的业绩冲刺，一般也结束在12月15日前后，过了这个时间节点，促销季就会结束，优惠会减少，特价单位会减少，吸引力自然也会减少。

3，还没入场的购房者也不着急了。

政策刚刚松绑的时候，部分被压制多年的购买力陆续释放。三个月过后，该买的都买了，还没买的多数仍有较强的观望心态。要么担心市场仍有不确定性，要么担心自己的收入有不确定性。犹犹豫豫就继续拖着。

4、也不是所有的城市都像广州这样出现降温。比如深圳，上海，12月中旬的周度成交量仍然十分亮眼，仍然保持极高甚至有点过热的感觉。这总体上也反映了不同城市的不同经济基本面，和不同消费力之间的差距。

广州2025年要加油了！但首先还是要看经济。

广州楼盘使用率达到140%，让人羡慕嫉妒，还有恨！

这个实用率140%的楼盘在哪里，我就不做广告了。但目前市区在售项目中，声称达到120%，130%的新盘已经到处是。超高使用率是不是就没有公摊了呢？是不是所谓4.0住宅就人见人爱呢？真未必，因为有人羡慕，有人妒忌，更有人恨。

先说羡慕，主要是外地的同行，比如上海。上周我做一场全国直播的时候，上海某大V就非常羡慕广州的设计条件能够这么宽松，居然能够有这么神奇的产品。他说上海设计规范变化不大，也想象不了超100%的产品长啥样，很想来广州“学习”一下。再比如深圳的同行，参观完广州的楼盘后，也一个劲地称赞广州有魄力，某些城市太保守等等。实际上，超高使用率的户型的确让房地产产品竞争力获得了很大的提升，对帮助楼盘去化，提高附加值，提高项目盈利能力帮助的确很大。而且也间接起到了稳地价，稳土地市场，起到促进土地市场活跃的作用。

其次是嫉妒，主要是广大住旧房子的业主。60平米在20年前，设计二房一卫都够呛的面积，更多时候是一房一厅一卫出现。而今居然可以设计成三房二卫外加一个入户花园的产品。现在不但房价便宜了很多，而使用率又提升了很多。看完新房的许多老业主都羡慕现在的新业主，花少钱也能买大房。

最后是恨，基本是同区域的早期竞品楼盘，三年前入市的，使用率是90%；两年前销售的，使用率是100%，去年开盘的，使用率达到110%。年初新开的楼盘，使用率120%，最近拿地的，能超过130%。早拿地，贵点我也认了，算眼光不好。但这设计规范不同导致的使用率不公平，这怎么说呢？这些老项目现在面临着降价又卖不动的困境。这能不恨吗？于是有传闻，部分开发商就此投诉到了主管部门。所以最近也有传闻，对于超高使用率产品将予以“整治”，至于怎么整治？我也好奇，且看吧！