乱套了？大西区洋房上新，单价不到1万/㎡？

郑州楼市

2024-12-26 18:38发布于河南

这可能是中原区存在感最低的项目了！

它就是凯田秀水湾，位置靠近西四环。

这个项目还是有点背景的，土地最开始为ZF划拨，规划为经适房，由凯田承建，作为解放军信息工程大学军官级教职工内部团购房，后来对市政单位领导开放内购。

虽然最初是作为经济适用房建设，但毕竟是解放军信息工程大学和市政单位领导定点团购项目，建标不低。

后面可能是因为内购不太理想，加上也想试试水，于是在2023年10月底的时候缴纳补足土地出让金，经适房摇身一变成为了商品房正式对开公开销售。

坦白说，要不是上周该项目的二期规划出来，很难想到它的存在。

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上一次出现在大众视野，还是因为被房票去化大部分房源的消息传出。

仔细看了看这次的规划公告，有点意思！

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我们结合着鸟瞰图一起看下：

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项目占地面积约65亩，分为东苑和西苑，东苑规划是9栋楼（4栋高层、4栋洋房、1栋综合用房），西苑规划的是2栋高层住宅。

这次出规划的是东苑，5#、6#、7#、8#四栋楼的性质由商业转为住宅，为了方便大家查看，我在图中做了标注。

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此次调整的是南侧的4栋洋房。

我们都知道，洋房产品放在主城区还是非常稀缺的。

再结合着价格，均价只要8000元/㎡左右，这价格猛一听是挺香的。

毕竟旁边的裕华城、碧桂园凤凰城、华瑞紫韵城单价基本在一万左右。

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但买房不能只看价格，我们需要仔细了解项目本身，做综合评判。

项目属于常西湖新区，南侧不到2公里就是奥体中心和植物园、东侧约3公里是西流湖公园，大环境内的生态指标还行。

距离14号线市民大道地铁站约400米，距离10号线14号线换乘站市委党校地铁站约1公里；此外，1公里范围内有西四环、建设西路两条城市主干道，交通通达性也还行。

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这都是它的区位优点，但我们微观来看，这里的配套是个不容忽视的问题，比如学区、商业、产业、就业，都是卡脖子的因素。

加上目前项目的南边还是一片荒地，居住氛围一般。

接下来，我们看下产品如何。

从项目释放出来的规划信息看，建筑为新中式风格，园林采用新中式苏派园林景观，赠送恒温恒湿中央空调。

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除此之外，项目还有一大亮点就是它的“地源热泵+中央空调系统”。

这个对标的是北龙湖的金茂府，小区地下自建设备井，形成室内与地下水循环，及通过中央空调控制形成室内与地下冷热循环，冬暖夏凉。

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凯田秀水湾的产品面积也极尽改善，从130-400㎡不等，但有一点需要注意，它的根子毕竟是经适房，户型很别扭，两梯四户的蝶形设计。

一起来感受下这个南向130㎡的户型，大面上看是没啥问题，三开间朝南，采光没问题，但南北不通透，户型亮点不多。

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还有这个160㎡的户型，除了阳台朝北，单看问题也不大，但是如果把它放置到平层图上看，南侧客厅和次卧被南向房屋遮挡，采光肯定会受到影响。

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此外，开发商也是一个需要放大注意的问题。

该项目的开发商是郑州凯田置业有限公司，开发经验不足，在郑州曾开发过一个项目，也是在中原区，名为“凯田花园”，是一个刚需小区，人车不分流。

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所以别说做豪宅了，凯田做改善的经验都不多，凯田秀水湾实际呈现能如何？需要打个问号。

想要房子卖得好，不是单靠价格就能取胜的，尤其是处于现在的买方市场，购房者综合考虑的因素会更多。

想要去化好，区位首先是一大关，但现实是，目前常西湖发展陷入了瓶颈，这个区域内的楼盘整体卖的都不是很乐观；其次要考虑产品拿不拿得出手、环境优不优质，以及规划、配套等等这些加分项。

综合来看，这个项目不是不能关注，而是建议再等一等，等肉眼可见的东西再多一些，再下手也不迟。

如果你非要关注常西湖，淘淘二手房也是一个不错的选择；

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