划重点
012024年12月商办与办公空间发展报告显示，多地写字楼项目全新亮相，首单商业持有型不动产ABS成功发行。
02金融街和越秀商管积极推进写字楼资产证券化，提高资本流动性。
03由于资产交易方式可以快速补充资金，同时还能优化资产和财务结构，房企继续进行资产变现。
04一线城市办公租金止跌回升，办公空间服务商表现分化，企业扩张积极性有所差异。
05同时，国资企业成为商办大宗交易市场的重要参与者，一线城市办公租赁需求有所恢复。
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观点指数 多地写字楼项目全新亮相，首单商业持有型不动产ABS成功发行 期内广州、苏州、佛山、济南、桂林、武汉等城市迎来多个全新写字楼项目亮相，为城市经济发展注入活力。融资层面，越秀地产成功推进广州ICC资产证券化，这也是首单商业持有型不动产ABS产品。
上海力宝广场再次出售，房企继续进行资产变现 期内共计录得7单商办资产交易，交易总金额为68.89亿元。交易单数环比有所上升，交易总金额对比上个报告期出现下滑。由于资产交易方式可以快速补充资金，同时还能优化资产和财务结构，因此出售资产成为房企缓解资金压力的重要方式。买方上，国资企业参与商办大宗交易愈加频繁。
一线城市办公租金止跌回升，办公空间服务商表现分化 重点城市办公租金表现更加复杂，业主与租户之间的博弈仍在继续。一线城市办公租赁需求有所恢复，办公市场趋稳信号愈加明显。商业办公细分市场上，办公空间服务商发展出现分化，企业扩张的积极性有所差异。
多地写字楼项目全新亮相，首单商业持有型不动产ABS成功发行
国家统计局数据显示，2024年1-11月，全国办公楼开发投资额累计3803亿元，同比下滑7.4%；办公楼销售额累计值2688亿元，同比下滑13%。整体来看，商办投资市场的表现欠佳。
办公建设层面，截止11月，全国办公楼新开工和竣工面积累计值分别为1724万平方米和1200万平方米，同比变动幅度分别为-25.6%和-33.5%。
从数据来看，投资者对办公楼市场的前景保持谨慎，投资积极性受挫，资金投入减少。同时，1-11月办公楼的开发速度下降，企业投资、开工的意愿不足。
2024年以来，写字楼租赁市场整体需求缓慢复苏，企业扩租的意愿谨慎，重点城市办公物业租金单价仍处于波动下行阶段，业主为了吸引租户，纷纷采取租金让利等措施。
降租或更为灵活的租约条款成为企业决定续租或搬迁的首要考量，配套设施和服务、区位优势、楼宇是否符合可持续发展目标，以及企业资本支出预算等也是重要的影响因素。
在此背景下，为稳定项目出租率，商办运营商在企业服务方面更为精细与定制化。
据企业官微披露，截至2024年底，瑞安办公已累计为入驻企业提供2.1万平方米定制化装修服务。据观点指数了解，去年年底，瑞安办公推出行业首个办公定制化解决方案WORKX READY，其是企业全效优服计划HOLISTIC OFFER中的重要组成部分，为企业打造理想的办公环境并助力实现“降本增效”的多元价值。
数据来源：观点指数不完全统计
项目层面，据观点指数不完全统计，期内广州、苏州、佛山、济南、桂林、武汉等城迎来了多个全新写字楼项目亮相，为城市经济发展注入活力。与此同时，存量商办项目的运营管理能力也愈发受到重视，并成为推动城市商业地产持续健康发展的关键因素。
其中11月26日，济南平安金融中心正式开业，这是济南CBD“五大超高”标志性塔楼中首个投运的项目。
项目总建筑面积约22.6万平方米，其中办公体量达15.5万平方米，地上62层，主塔楼高度达到360米，仅次于深圳平安金融中心的592米，也成为平安不动产旗下第二高建筑物。
值得注意的是，平安不动产于今年7月4日正式推出办公业务运营平台——平安金融中心，目前管理包括40个自营和16个股权合作的写字楼项目，总建筑面积超710万平方米，总资产规模超千亿。
行业租赁需求表现上，期内瑞众保险宝安支公司入驻壹方中心；玮基建设和中铁汇达先后入驻广州彩汇中心；三峡能源入驻广西合景国际金融广场；思科上海新办公室入驻太平洋新天地T2大厦；同时最新亮相的苏州华贸中心写字楼已与北京兰台律师事务所、上海华诚知识产权代理有限公司、苏州市苏城公证处等机构建立了合作关系。
目前，TMT、金融和专业服务业在写字楼租赁市场中仍占据重要地位，并且在不同城市的租赁需求中均表现活跃。
融资层面，期内金融街和越秀商管积极推进写字楼的资产证券化，提高资本的流动性。
12月10日，金融街金嘉大厦资产支持专项计划获上交所受理。该债券的原始权益人为北京金融街投资（集团）有限公司，计划发行的总额为50.21亿元。此次发行的债券类型为资产支持证券(ABS)，由平安证券担任承销商。
另外，据越秀地产发布的公告，12月3日，其子公司金旺及华振科技服务与广州仁耀经济资讯咨询有限公司签订股权转让协议，以总价约10.92亿元出售广州宏城发展有限公司的全部股权。
此次出售的目标公司持有位于广州天河区的广州环贸中心办公空间及停车场等物业。越秀地产表示，预计本次出售事项将有助于加快其商业物业的周转，进一步优化现金流管理。同时有助于进一步优化资产结构，提高资金的使用效率。
越秀地产预计可录得的税后收益约为8.76亿元。
公告披露，2023年，标的公司全年收入约15.81亿元，除所得税后的溢利约为1.45亿元。同时，截至2024年8月31日，标的公司还欠金旺（原股东）未付股利17.09亿元，买方需完成协助支付。
这意味着受让方想要拿下广州ICC的项目，潜在的代价不止10.92亿元。
本次交易属于资产证券化的方式，同时成功发行的该只ABS产品是目前市场上第四单持有型不动产ABS，同时也是首单商业持有型不动产ABS产品。
买方为资产支持证券计划持有的有限责任公司，计划名为“中信证券-越秀商业持有型不动产资产支持专项计划”。
据交易所披露，该计划于11月28日获深交所审批通过，并于11月20日完成设立。项目发行规模为14.13亿元，采用平层结构，证券简称为“越秀商业”，证券代码为“144834”，到期日为2045年07月23日。广州越秀商业地产经营管理有限公司担任运营管理机构/资产服务机构。
项目底层资产也即本次交易的资产为广州市天河区ICC环贸中心，办公楼总建筑面积超10.5万平方米，楼高219米。写字楼于2019年底投入运营，入驻租户的行业主要包括信息技术、金融服务业、咨询与服务业、制造与贸易、建筑业等。
截至公告日，广州城建已认购30%的资产支持证券，余下70%的资产支持证券已由其他专业机构投资者认购。
另据企业官微披露，目前越秀商管管理的写字楼项目总体量约为150万平方米，其中有超10座是200米+的超高地标项目。
上海力宝广场再次出售，房企继续进行资产变现
除资产证券化方式外，资产交易也是实现资金回笼和资产优化的重要方式。
据观点指数不完全统计，期内共计录得7单商办资产交易，交易总金额为68.89亿元。交易单数环比有所上升，交易总金额对比上个报告期出现下滑。
数据来源：观点指数不完全统计
交易资产城市分布包括上海、杭州、济南、宁波、北京以及天津，其中上海交易总金额居首位。
期内最大额的商办交易案例由宁波商贸国有资产控股有限责任公司创造。12月23日，宁波宁兴集团（宁波）有限公司宣布，其子公司宁波市昆仑国际经贸有限公司已完成对宁兴大厦部分资产的转让，含税总价为21.06亿元。
其次是上海力宝广场的资产交易。据新加坡华联房产信托发布公告披露，12月20日，华联房地产投资信托的全资新加坡子公司 Tecwell Pte.Ltd（卖方）拟以19.17亿元总价出售力宝地产（上海）有限公司的全部股权。
目标公司全资持有位于上海淮海路的上海力宝广场项目，但不包括地下一层2单元、12、13、15和16楼以及四个停车场物业。
据公告披露，截至2024年9月30日，项目的整体出租率为78%，写字楼部分出租率为74.6%，零售部分出租率为97.8%，已入驻租户数量为75个。
另外，由于资产交易方式可以快速补充资金，同时还能优化资产和财务结构，因此出售资产成为房企缓解资金压力的重要方式。
据观点指数不完全统计，近一年里，万科、碧桂园、新世界发展、绿城中国等多家房企均有出售商办资产换取现金的案例，商办资产出售为房企带来了可观的现金流入。
期内房企继续出售商办资产以换取现金。12月3日，绿城中国发布公告披露，其全资附属公司绿城房地产拟出售杭州诚瓴绿隆企业管理有限公司的全部权益及转让经营性物业贷款的责任予宁波环球置业有限公司(简称“宁波环球”)，初步代价为4.823亿元。
同时，交易完成后，与经营性物业贷款7.85亿元有关的所有债务将由杭州诚瓴绿隆及宁波环球承担。
本次出售的标的公司旗下主要资产为杭州市一处写字楼项目，即杭州市拱墅区湖墅南路66号滨绿大厦2幢的111个房地产物业、以及322个地下停车位以及相关设施及设备、装修、材料及单独使用空间。
公告披露，截至2024年9月30日，目标公司的未经审核净资产约为4.744亿元，2023年全年除税后净亏损447.7万元。按未偿还债务及贷款的处理计算，预计本次出售事宜中绿城中国的确认净收益约为787万元，经扣除出售事项相关开支后，绿城中国预期出售事宜亏损净额约为565万元。
对于本次出售事宜，绿城中国表示，公司旨在实现更加均衡及战略协调的资产组合，提高资本利用率，并增强整体的财务稳健性。
公司董事认为，中国整体写字楼市场出现交易量价齐跌的情况，导致盈利能力及资产价值持续下降。本次出售事项可使绿城中国降低在写字楼市场的风险，改善整体财务表现，并将更多财务资源重新分配至利润更丰厚的板块，寻觅潜在投资机遇。
观点指数从天眼查获知，买方宁波环球公司实控人为宁波市人民政府国有资产监督管理委员会，间接持股60.84%。
据观点指数了解，2024年以来，国资企业成为商办大宗交易市场的重要参与者。同时上文提及的上海力宝广场，有报道指出买方同样拥有国资背景。
一线城市办公租金止跌回升，办公空间服务商表现分化
市场供给端，据全国房价行情网披露，11月全国办公物业挂牌出租5.62万套，环比下滑21.62%，办公挂牌出租量继续下滑。
数据来源：同花顺，观点指数整理
办公租金表现上，11月，观点指数监测的19个重点城市平均办公租金单价为2.17元/平方米/天，环比微降0.46%，重点城市平均办公租金环比由微涨转跌，办公租赁市场仍处于恢复阶段，办公租金呈现波动走势。
一线城市平均办公租金为4.07元/平方米/天，环比由持平转为上涨，涨幅为3.77%。其中北京、上海、广州及深圳的办公租金单价分别为5.84元/平方米/天、4.06元/平方米/天、3.23元/平方米/天以及3.13元/平方米/天，环比均实现不同程度的上涨，涨幅区间为0.32%到6.84%。
11月办公租金出现下滑的城市数量对比上月有所增加。其中63%的重点城市办公租金出现环比下滑，变动区间处于-12.32%到-0.57%之间。剩余城市办公租金环比上涨的变动区间为0.32%-6.84%。
整体来看，经过长期的调整，重点城市办公租金表现更加复杂，业主与租户之间的博弈仍在继续。与此同时，一线城市办公租赁需求有所恢复，办公市场趋稳信号愈加明显，宏观经济的稳步推进正逐步为办公楼市场的恢复筑牢基础。
商业办公细分市场上，12月恒隆地产于香港推出高端共享办公空间项目——Net-Work by Hang Lung (以下简称“Net-Work”)，由恒隆持有并自营。
Net-Work高端共享办公空间落地于香港CBD中环核心地段的渣打银行大厦内，两层空间的总楼面面积超1.3万平方呎，空间配备有27间专属办公室和212张共享办公桌。
恒隆地产于内地早就有过共享办公的尝试。2020年，恒隆地产在内地推出共享办公空间“HANGOUT恒聚”，首个项目落地无锡恒隆广场，随后在武汉也有过尝试。
随着企业对灵活办公空间的关注日益增长，商业地产商推出共享办公品牌，精细其服务内容，更好地满足不同企业的多样化需求。
另外，2024年以来，办公空间服务商的发展分化愈加明显，企业扩张积极性有所增强。
据观点指数不完全统计，期内奕桥、蜜蜂科技BEEPLUS以及MFG继续外拓，分别与生态城合资公司、南京江北新区研创园以及香港九龙仓集团达成合作，进一步实现管理规模的扩充。
期内，蜜蜂科技BEEPLUS与南京江北新区研创园正式签约合作协议，共同打造金融研创产业基地项目，由蜜蜂科技BEEPLUS负责整个项目的管理、运营及招商。
11月12日，凯德发展与生态城合资公司签署了《天津市首家奕桥Bridge+灵活办公空间项目战略合作谅解备忘录》。合作项目中新天津生态城奕桥Bridge+ LOUNGE灵活办公空间已于12月23日正式启用。
MFG与香港九龙仓集团第一个合作周期结束后，双方再次携手，达成重庆IFS国金中心大宗商办资产运营服务续约。同时，今年下半年以来，MFS已先后与成都IFS、重庆阳光金融中心、重庆IFS顺利履约并成功续约。
另外，据企业官微披露，2024年里，创富港于深圳新增14家办公空间新店，在广州和上海新增的新店数量分别为3家和2家，在北京、杭州、长沙以及香港均新增1家新店。