海淀一向是北京楼市的尖子班，依靠地段本身的质素，开发商在产品上不需要太大的努力，就能轻松热销。
今年开始，局面有变。
一方面，海淀供应放量。今年海淀累计成交住宅用地5宗，涉及建筑面积约59.3万方，是2023年的近5倍。供应放量的同时，地块品质并未打折，翠湖、永丰南、永丰北、功德寺等，都是可以称得上稀缺的优质地段。
另一方面，海淀不再是绝对神话。区域之外，昌平南、朝阳、丰台等在产品上屡出奇招，也在不同程度上，分流海淀客源。
若是不能及时感受到市场变化，调整产品策略，恐怕很难在2025年的海淀市场中脱颖而出。
而保利建工·嘉华天珺的产品及样板间，让房小评看到了海淀的“卷”，终于来了！
高颜值 石材+光幕立面
外立面用上了干挂石材，嘉华天珺的“卷”，从颜值开始。
近年来，石材开始重新出现在北京新房室内精装中，但外立面中的应用多为首、二层，鲜少有项目整体采用干挂石材+玻璃幕墙工艺。原因无他，贵。
石材立面的好处是高颜值、高质感，不容易被风雨侵蚀、脏污，多年后仍能美观如新。北京有很多经典豪宅立面，都以石材为主。
而嘉华天珺不仅选用干挂石材构造建筑“柱体”，撑起建筑筋骨，更在四周边缘处石材全部采用圆弧倒角工艺，比较常规石材贵 5~6 倍左右。
值得注意的是，此次嘉华天珺拥有0.46-0.5窗墙比，一般住宅为0.3，为节能环保，报规上限最高不可能超过0.5，可见嘉华天珺的诚意。大窗墙比能够保证室内采光、通透性，外立面看起来，也更为舒展、大气。
嘉华天珺石材柱体的刚毅与转角弧线的柔美表达，搭配窗框金属线条+超大玻璃幕墙，顶部金属收边挑檐，三种质感融合，沉稳中透露出优雅格调，形成新颖而独特的海派光幕美学立面。
人文海派、摩登东方的设计思路，被贯穿至整个社区。如园林设计中，嘉华天珺结合海淀的山河、人文、学院等在地文化特征，取珺字“美玉”的东方文化意象，设置“玉树、玉璧、玉匣、玉宇、玉盘、玉阶、玉阁、玉带”8大节点，营造名仕生活场景。
无论大小 尺度“不刚需”
人人都说永丰北是海淀的刚需、刚改上车必看，但不能忽略一个事实：即便是嘉华天珺88㎡最小户型，也是总价近800万的房子。因此，无论大小户型，都不能用刚需的态度来对待。
嘉华天珺总用地约7.88万㎡，地上总建面约14.92万㎡。其中规划住宅建面约14.65万㎡，26栋住宅1276户，氛围东西两区，容积率分别为2.0/1.7，除3栋为14-15层外，其余均为11层以下的低密洋房设计。
楼座整体楼栋向东偏移20.2°，配合大开窗比，能够让室内更好的享受到上午及中午和煦的阳光。
户型上，嘉华天珺结合板块人群需求，打造88㎡、99㎡、118㎡三居，127㎡、134㎡、172㎡四居，均为一梯两户/两梯两户，居住体验不打折。室内空间兼顾实用与美观，格局方正，功能超配。
得益于地块先天大面宽排布，嘉华天珺全部户型都做得非常方正，且南向面宽尺度出彩。
如最小建面约88㎡三居户型虽是两面宽，但客厅做到了4米，且有270度转角采光+飘窗，搭配入户玄关、家政间、餐厅飘台、U型开敞厨房、干湿分离式卫生间，功能性拉满，是海淀首置的绝佳选择。
其余户型则是在方正四叶草格局上做不同调整。如建面约99㎡三室两厅两卫，南向三面宽约9.8米，尺度可以与市面上110㎡+较量。同时，厨房窗一改常规小窗设计，一窗从台面至天花板，窗扇宽度可达2.1米，几乎是市场上独一份的存在，让北向景色也能尽收眼底。
而建面约134㎡四室三卫则填补了区域内舒适型四居的空白。南向三面宽达11米，客厅拥有4.3米落地窗；宽U型厨房搭配上滑轨推拉门设计，让客厅、餐厅、厨房一体无界；主卧步入式衣帽间+双台盆卫生间，更为私密、舒适；南向双套房，三代同堂也能共享平权居住体验。
嘉华天珺134㎡样板间实拍
嘉华天珺134㎡样板间主卧实拍
建面约172㎡户型更是板块内改善天花板，14.1米全景巨幕，双套房朝南，主卧步入式衣帽间+双台盆卫浴套间，生活质感满满。7米横厅，容纳更多功能。
细节惊艳，奢宅体验
精装上的进化，更能体现出嘉华天珺在产品上的“一骑绝尘”。样板间有非常多细节印象深刻，如建面约99㎡三室两厅两卫样板间：
①颜值从入户开始：
入户门采用仿铸铝锌钢合金入户门，配置华为1080P可视智能门锁，防盗、隔音、保温性能好，一门双色，室外采用锌合金材质，室内饰面采用实木贴皮，与室内色调一致，颜值提升一大截；
客厅地面用简一900*1800mm规格仿大理石无缝铺贴，墙壁大面积影木饰面+弧形倒角+悬浮吊顶，简约大气，电视背景墙选用了具有奢石质感岩板，沙发背景墙则是仿皮革硬包，细节上极窄的金属线条、隐形门等，奢宅质感满满。
嘉华天珺99㎡样板间实拍
②“黑科技”赋能
全屋采用华为PLC有线智能家居控制系统，其可拓展性强、对网络依赖低，是市场主流的全屋智能化解决方案。其利用主机+网络，协同联动照明智控、安全防护、环境智控、遮阳智控系统等，可利用玄关处中控屏幕、APP控制新风、空调、地暖、灯光、电动窗帘、门锁等（不同户型以实际交付为准），实现房屋智能化。
③入户玄关800库功能大提升
目前，800库配置已是市面上主流配置，是指800*800mm左右的独立步入式空间，用作收纳等功能。
而嘉华天珺将800库功能放大：在入户区域整合玄关、衣帽间、家政间等多种功能于一体，充分考虑高频使用场景，集合基础收纳、亲子专属、家务清洁三项功能。除特殊户型外，所有户型均配置800库设计。
嘉华天珺样板间800库实拍
考虑到每家实际生活情况不同，嘉华天珺做了半定制化交付，一侧做好刚需的鞋柜收纳（还是玻璃门，颜值拉满），内部有设置消毒精灵及插座；另一侧做好上下水、电、新风点位，方便业主结合自身需求进行调整改造。
如预留的上下水，可放下洗烘套装，回家后第一时间可换下外衣清洗，又远离卧室、客厅，更为安静。
童车、买菜车、行李箱、雨伞等常规柜体无法收纳的物品，也可以很好的安置，整洁干净也便于出入使用。
调整后的800库功能性更强，使用频率更高，避免成为“仓库”。
④空间放大器--收纳
交付餐边柜+橱柜、吊柜精细化收纳，提升空间使用感。如餐边柜底部悬空，无卫生死角，下方四组抽屉+台面+上方透明展示柜，均为交付标准。
嘉华天珺134㎡样板间实拍
次卫洗手池采用台下盆，底部预留30公分，可以将扫地机器人、扫脱一体机等放置在此处；主卫采用同层排水和壁挂马桶，无卫生死角同时省下水箱空间做台面，洗手台上方做了通顶收纳镜柜，内部分区、USB插口、牙刷消毒等细节，还配置美妆冰箱，值得点赞。
⑤从厨电到收纳 厨房迭代
嘉华天珺的厨房也值得重点夸一夸：首先是所有户型都是U型厨房，更利于操作；其次是厨房从天花板至台面、两侧几乎无墙体的大开扇窗户，一眼敞亮。
嘉华天珺样板间99㎡厨房实拍
一般来说，厨房会放置壁挂炉、燃气、烟道、排水等，很难做到墙面如此平整规则。而嘉华天珺则使用多项“隐藏”技能：如借顶15公分，将壁挂炉隐藏在柜体内，燃气管道、烟道、排水都做了隐藏处理，颜值大大提升。
收纳方面，嘉华天珺满墙高柜，各类收纳功能做满，非常细节。比如利用冰箱旁“缝隙”，设置“零食塔”抽拉柜，底部不方便拿取部分做开门柜体，放置不常用物品。台面上方的柜子做了抽拉面板，放置调料，好拿好清洁。
厨房选用方太在售高端的全隐系列产品，价格公开透明，功效更强。全线配置可升降吸油烟机、灶具、洗碗机、零冷水热水器，99㎡以上户型赠送蒸烤一体机，此外还配置了3M净水器、贝克巴斯的垃圾处理器，用全新的厨房使用思路，实现一步到位的功能及颜值迭代。
嘉华天珺可以说开创永丰北板块“卷”产品的先河，是区域内的引领型标杆产品，无论在新房售卖还是实际居住中，亦或是未来进入二手房交易环节，都很容易能拔得头筹，成为板块价值的新锚点。
永丰北 进入“好住”阶段
最后，要感叹嘉华天珺“生而逢时”。
过去3年，海淀新盘供应集中度最高的板块，便是永丰。作为海淀产业新核心，永丰已经形成人工智能、金融科技、商业航天三大科技领域，已入驻企业达900家，实现总收入800亿元。
嘉华天珺地处永丰北最核心的居住组团，北临故宫北院，南侧一街之隔是中关村第三小学科技园分校，周边有中科院幼儿园、建华实验学校、首师大附中等优质资源。交通上，北清路、后厂村路、北五环、永丰路、京新、京藏，无论前往永丰、中关村、后厂村等产业区，都非常便捷。
上周六，海淀大悦城正式开业，现场人气火爆，建面约18.8万㎡的综合性商场，为永丰北补上了“商业”这一重要配套，同时也标志着永丰北居住组团进入到“好住”阶段。
海淀大悦城建是海淀北部区域业态最丰富、配套最齐全、体量最大的商业综合体，可满足海淀北部30万居住人群和40万工作人群的生活以及精神文化需求，将成为兼具文化与潮流的商业新地标。
大型商业对人气的吸引力、对生活的便利性不言而喻，不但促进了消费结构和生活方式的改变，更能促进了区域产业定位和升级，形成高经济价值。
此外，地铁19号线北延及支线走向也一直是大家关心的问题。今年9月，北京市政府采购网发布了轨道交通19号线支线北延方案研究成交公告商榷版，有望继续向北延伸，重点针对海淀软件园地区、永丰组团进行路由选线比选，并明确提出故宫北院车站。
永丰北如今拥有故宫北院及海淀大悦城两大“人气王”，房小评认为，轨道交通也将被迅速提上日程。
到2025年，故宫北院对外开放，嘉华天珺北侧约800米西玉河湿地公园也预计明年5月完工，随着区域内4大新房陆续进入交付阶段，累计将近5000户人家入住，板块内烟火气及配套将更为成熟。
不少朋友在永丰北及永丰南的选择中纠结，其实这是两种生活场景：永丰北是临近产业区的住宅组团，而永丰南是产业区中的小规模住宅，谁的成长性更强，谁的居住舒适度更高，大家可以自行比较。
嘉华天珺的“卷”，既是市场选择，也是保利、建工两大央国企为区域建设好房标杆的自我迭代。目前，嘉华天珺营销中心及样板间已对外开放，据悉，首次开盘价格有惊喜，值得期待。