众所周知，在特朗普上任美国总统一职后，“对外提高关税”与“内部大力减税”将成为打造美国优先政策的必要手段。既然美国优先，自然地，“美国制造”也将重塑美国的产业格局，而在这当中能受益的焦点产业就是美国REITs，因为REITs资产除了能提供一定的股息收益外，缓步降息的宏观环境和美国制造对REITs的政策拉抬，都或将给这个资产增添许多收益机会。
“美国制造”有望大力支持美国REITs
多数投资人或许会有个印象，就是REITs资产向来与房地产有较高的关联性。确实，在2010年前，美国REITs主要集中在零售、住宅和办公室等传统房地产领域。然而，受全球地缘政治波动和疫情对全球供应链的影响，过去几年，无论是美国共和党还是民主党，都把“推动制造业回流美国”作为核心施政目标，这也导致美国的REITs产业发生结构性的变化。举例来说，跨国企业对美国当地的需求，已经反映在对工业和办公室的需求变化上（见图1紫色和棕色区块）。再者，随着人工智能、大数据和自动化等新经济趋势的兴起，通讯设施和数据中心等实体资产所发行的REITs，也逐渐成为这块资产版图上的新主力（见图1黄色、橘色部分）。这使得美国REITs在提供传统收益的同时，亦同时具备了经济成长的动力，或兼具成长与收益的双重特性。
资料来源：FTSE Nareit All Equity REITs Index，数据日期：左图截至2010年12月31日，右图截至2023年10月31日。过去表现并非目前及未来绩效的可靠指标。
而回到投资本身，若仔细观察的话，可发现美国REITs资产所具备的市值与历史过往收益优势，其实比股票资产更大。据统计，美国REITs在全球市场中占比高达67%，更是明显超越美股市值在全球股市45%的占比，以及美债占全球债券40%的占比。由此可见，就REITs这一单一资产来说，美国REITs的主导地位毋庸置疑。图2：美国REITs的市值规模占全球同类型资产市值规模的三分之二
资料来源：EPRA、摩根资产管理，数据截至2023年12月31日。
在指数表现部分，自2009年以来，美国REITs的涨幅已达650%，超过美国可转债的506%和特别股的223%（见图3）。图3：美国REITs、可转债与特别股长期累计涨幅比较
资料来源：Bloomberg，数据区间2009年3月31日至2024年10月31日。美国特别股为BAML Hybrid Preferred Securities、美国REITs为FTSE NAREIT All Equity REITs Index、美国可转债为彭博美国可转债指数。指数的过往表现并不预示其未来表现，也不构成对指数基金业绩表现的保证。此外，从2000年起，美国REITs指数的累计总回报高达1009%，远超美国房价指数的227%，显示出REITs在长期收益上的优势。
资料来源：Bloomberg，数据区间1999年12月31日至2024年10月31日。美国REITs指数为FTSE NAREIT All Equity REITs Index，美国房价指数为S&P/Case-Shiller全美房价指数。指数的过往表现并不预示其未来表现，也不构成对指数基金业绩表现的保证。
此外，若按照美联储在12月18日发布的会后声明，可得知2025年美联储仍会采取缓步降息的政策。根据历史经验，在降息环境中，REITs资产同样具备丰厚的回报机会，比如在过去近十年，美国国债收益率下行且经济增长期间，REITs指数的平均回报率为19.6%，显著高于可转债的7.2%和特别股的9.5%。说明REITs不仅在收益上具吸引力，还能在国债收益率下行的环境中展现潜力（图4）。
图4：美债收益率由高位下滑且经济增长期间，另类收益资产平均表现
资料来源：Bloomberg。美国REITs为FTSE NAREIT All Equity REITs Index、美国可转债为彭博美国可转债指数、美国特别股为BAML Hybrid Preferred Securities。统计期间为2014年2月28日至2024年2月29日，美国10年期国债收益率下行超过80基点且经济未衰退的四个期间，2014年7月至2015年1月、2015年12月至2016年7月、2018年10月至2019年8月、2023年10月至2023年12月。指数的过往表现并不预示其未来表现，也不构成对指数基金业绩表现的保证。
鉴于美联储已在2024年共降息100个基点，以及市场对2025年政策利率的预期，REITs在未来也有争取回报的机会。不过，既然特朗普已明确表明“对外提高关税”与“内部大力减税”将会是他打造美国经济的优先手段，那就代表美国经济在未来仍会面临许多不确定的风险，特别是特朗普的减税政策有可能导致美国国债收益率大幅飙升，也有可能未来关税摩擦会导致美国经济出现衰退，这对REITs资产可能会形成一定压力。在此情况下，为了充分把握REITs在“美国制造”与降息环境下的收益优势，并同时应对美国经济可能发生的波动，投资人可关注包含REITs在内的多元资产组合。因为目前全球经济仍处于扩张阶段，尽管全球经济增长速度已经放缓，但这种温和的环境，反而有助美联储推动渐进式降息的进程，这就会对包括REITs在内的多元资产创造丰富的投资机会。因此，在特朗普上任后，无论美国经济是否真能“再次伟大（Great Again）”，多元资产仍是投资人有效、且简单的理财工具。