转眼已经是2024年年底，这一年青岛楼市几经起伏，从年初开门红，到金三银四的哑火，再到年中冲量，一直到11月开始迎来年底翘尾。当然，这背后有政策对于楼市的影响，特别是9月底至今，全国楼市新一轮政策密集出台，形成了一套强有力的“组合拳”。从目前市场情况来看，在一系列政策协同发力之下，有效提振了市场信心，为房地产市场注入了活力，不论土地市场还是新房、二手房市场，房地产市场的底部正在加速构建，市场复苏迹象愈发明显。

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数 据 统 计

楼市正在逐步复苏

根据青岛锐理数据统计，2024年1—11月青岛商品房市场累计签约金额约1518亿元，同比大幅下滑17.2%；签约面积约1100万平方米，同比下滑13.3%；累计签约套数88294套，同比下滑19.6%。从价格来看，1—11月青岛市新建商品房的网签均价为13795元/平方米，同比下滑4.6%。

可以说从数据来看，2024年楼市似乎依然未取得让人满意的成绩，然而随着政策逐步发力，市场已经开始出现复苏的迹象。数据显示，11月青岛商品房签约量明显上涨，签约7204套、约89.42万平方米、125.27亿元，签约均价14008元/平方米，签约均价环比下滑5.8%，签约套数、面积、金额环比明显分别上涨26.7%、23.7%和16.5%。较去年同期相比套面金分别上涨18.7%、18.5%和15.1%，签约均价同比下滑2.9%。

其中，商品住宅签约5791套、73.42万平方米和109.7亿元。从商品住宅各区域成交情况来看，2024年11月青岛新建商品住宅成交主力依然集中在西海岸新区、城阳、胶州和平度。数据显示，西海岸新区签约1320套、约17.34万平方米，占全市签约总量的23.6%；城阳签约703套、约9.39万平方米，占全市签约总面积的12.8%；随其后的是胶州和平度，分别签约767套、约9.01万平方米和609套、约7.21万平方米，占比分别为12.3%和9.8%。

热 点 板 块

张村河是最大亮点

之前，东李世博园与张村河两大区域因地处优势位置且土地供应充足，吸引了众多开发商入驻，已成为市场热点。2024年最热闹的片区还是张村河，这里借助城市改造的红利，已经成为主城最热门的高端楼盘供应区域。当然，对于刚需和刚改购买群体来说，东李片区同样在今年楼市扮演着重要角色。

先来看看张村河片区，作为崂山区向北发展的关键区域，市场定位趋向高端。目前板块内在建项目包括海信君玺、海信璟悦、鲁信有邻花园、华润崂山悦府、越秀青铁和樾府，以及盛世悦府（原名为静山悦园）等，北岸大宇地块尚未启动。近期，备受瞩目的纯新盘海信臻悦即将入市，首推1号、6号楼，建面约119—143平方米。由于出现120平方米以下中小户型，因此海信臻悦的入市把张村河的总价拉进400万元的区间，极大提高了性价比。

在东李世博园板块，曾经十几家楼盘扎堆，成为竞争最为激烈的区域，年初还以“价格战”成为青岛楼市的焦点。但随着森林公园、招商璀璨璟园等项目的去化，片区内存量房源显著减少，去化周期降至9个月。供应量变少，也让开发商逐步回收优惠政策，虽然买房可能要多花钱，但对于已经买房的业主这一变化可谓是正向。当然，对于还没买房的购房者来说，这一变化也可以给他们更多的信心，预示着板块内房产供需关系正向着更健康的方向发展。目前板块存量房源主要集中在昆仑天麓湾和青铁芳华地等项目，从商品住宅面积区间来看，当前市场中90—144平方米住宅面积段占据了最高的市场份额。这一面积段涵盖了刚改型及改善型住宅产品，这些产品也成为市场的主力需求，而且需求表现相对稳定。

利 好 政 策

利率政策最吸引人

由于去年青岛正式取消了限购销售政策，从城市方面来说，地方政策已逐步见底。所以2024年上半年，青岛楼市在政策层面较为平静。直到5月，全国多城市开始陆续实施重量级的救市措施，从5月的“消化存量、优化增量”，9月的“促进房地产市场止跌回稳”，再到12月 的“稳住楼市”，各相关部门政策频频松绑，从供需两端发力稳定房地产市场。这些措施的实施效果逐渐显现，成交量稳步上升，房价指数也逐步止跌，呈现出回暖迹象。而在青岛层面，今年10月青岛市响应全国政策，新房和存量房利率进一步下调，彻底引爆了市场。同时人才住房政策、公积金政策等都有相应的利好出现。

而进入11月以来，政策的力度进一步加大，房产交易税费实现了实质性的降低。具体来看，对于首套和二套房，凡面积在140平方米以下的，契税统一调整为1%；而对于140平方米以上的房产，首套房的契税按1.5%计算，二套房则为2%。这一政策的出台，不仅减轻了购房者的负担，也进一步刺激了市场的需求，尤其是对于首次购房者和改善型需求的消费者来说，这是一大利好。

总体而言，这一系列政策的连续推出，显示出政府稳定房地产市场、促进市场健康发展的决心。通过降低交易成本，激发市场活力，政策正逐步推动楼市回归正轨，为房地产市场的长期稳定发展奠定了坚实的基础。

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土地供应小步快跑质量优

今年青岛在供地模式上展现出更大的灵活性，采取了“小步快跑”的策略，并且取消了供地次数的限制。来自青岛锐理的专家分析认为，目前实行的“土地出让清单制+少量多次”模式，使得企业能够提前对土地进行评估和研究，锁定目标地块。

此外，多次的土地供应也为企业提供了根据自身资金状况灵活选择拿地时机的可能，从而有效提升了土地的成交率。今年青岛共发布6批次地块，截至目前，1—6批次地块已全部发布出让公告，截至目前共计成交地块14宗、83.33亿元。其中一批次市北盐滩地块和三批次湘潭路以南地块拍卖活动因故中止，盐滩改造地块三批次再度挂牌，已成功出让。11月1日，第五批次拟供地清单正式发布，此次共推出2宗地块，占地面积约5.67万平方米，总建面约11.71万平方米，分别是西海岸新区中心城区香江路北和高新区新韵路以南。

前11个月本地房企销售旺盛

2024年1月至11月，位列青岛市新建商品房销售金额排行榜前20位的开发商，联手创下约679亿元的销售额，这一成绩占据了全市商品房市场的44.7%。其中，前10名开发商的表现尤为亮眼，本地房地产企业占据了半数席位，凸显了他们在市场竞争中的强大实力和不断提升的影响力。

值得一提的是，海信地产在青岛房地产市场表现卓越，市场份额持续增长。今年以来，其旗下的海信璟悦、海信君玺、海信海德山庄、海信依云小镇等楼盘热卖，助力海信地产夺得冠军，累计签约金额突破百亿元，高达105.87亿元，签约面积达到51.33万平方米。海信地产的这一业绩，不仅体现了其在产品研发、市场定位和营销策略上的精准掌控，更依托品牌影响力和高品质住宅产品，有效满足了市场对高品质住宅的需求，尤其在改善型住宅市场表现突出。中国金茂以53.81亿元签约金额位居第二，旗下金茂中欧国际城、大云谷金茂府、西海岸创新科技城等项目签约活跃，表现抢眼。紧随其后的是天一仁和，以43.62亿元的签约金额位列其后，特别是天一仁和吾疆项目的大批房源集中网签，推动了其业绩的增长。另一本地开发商君一控股排名第五位，签约金额达到33.5亿元。

来源｜青岛早报记者 刘鹏