划重点
01深国际湾区投资发展有限公司副总经理廖旭琦表示，公司聚焦全国核心物流节点城市进行布局，围绕“水路空铁+智冷”打造全景物流生态。
02目前深国际重资产布局在全国40个城市，综合去化率达到接近90%。
03为此，深国际积极探索物流地产的创新模式，如与巴士集团、地铁集团建立战略关系，开展“公交+物流”、“地铁＋物流”项目合作。
04廖旭琦认为，这种模式能够增加社会效益和物流增速，有利于物流资源最后一公里等核心资源的布局。
05另一方面，深圳一直是深国际投资的重点城市，今年投资会相对谨慎，仍会加大大湾区核心城市尤其是深圳的投资。
以上内容由腾讯混元大模型生成，仅供参考
观点网 首届观点产业年会择址于大湾区广州。会议间隙，我们和深国际湾区投资发展有限公司副总经理廖旭琦有了段交流。
深国际聚焦全国核心物流节点城市进行布局，围绕“水路空铁+智冷”打造全景物流生态。据了解，十四五期末，深国际整体运营规划面积将达到深圳第一、湾区前三、全国前五。目前深国际重资产布局在全国40个城市，综合去化率达到接近90%。
在行业深耕多年，深国际积极探索物流地产的创新模式。比如，湾区投资持续探索“物流+”创新运营模式，与巴士集团、地铁集团建立战略关系，开展“公交+物流”、“地铁＋物流”项目上的合作。
廖旭琦称这是 “非常大的创新”。
据介绍，“公交+物流”、“地铁＋物流”实际是社会公共资源的物流叠加，利用城市核心物流节点附近的地铁车辆段、公交首末站等公共交通场站资源，通过这些闲置空间资源去做一部分物流功能叠加，以保障深圳市后续的物流发展。
“社会公共资源一部分在政府手里，一部分在巴士集团、地铁集团手上。深国际可以利用一些科技手段，以及物流行业的设备和经验，叠加到现有的非物流主业市属企业，对现有场站进行改造投资。”
这种模式下，巴士集团、地铁集团出场站资源，深国际进行物流科技以及应用场景等叠加，以解决目前深圳市、大湾区一些头部物流企业无法解决的难点。
通过对闲置资源再利用，能够增加社会效益和物流增速。
对深国际而言，也有利于物流资源最后一公里等核心资源的布局：“深国际在物流地产深耕多年，拥有大量头部、粘性比较强的客户，能够适时解决现在物流行业中的痛点，以及在一线城市以及核心区域最后一公里的配送难点。”
在投资方面，深圳一直是深国际投资的重点城市。廖旭琦称，在大环境下，深国际今年投资会相对谨慎，仍会加大大湾区核心城市尤其是深圳的投资，对一些非大湾区以外核心节点城市则持观望态度。
“大湾区尤其是深圳，这几年还是在加大力度投资，通过包括土地招拍挂、产业遴选等形式参与。宝安、坪山以及龙华、光明还有罗湖，有一些土地遴选的旧改项目，都会深度参与。”
在他看来，深圳市场环境相对良性，供需关系相对比较平衡，持续投资以及包括后续招商压力没有想象中那么大。
廖旭琦进一步表示，供求关系决定市场价格，深圳市场能维持稳定单价，是因为整体市场供给量偏少。并且，深圳现在投资成本以及拿地成本偏高，市场单价对于一些头部企业来说吸引力不是很高。
近年来，大湾区一直不缺物流热度较高的城市。廖旭琦分析称，这是因为空运是B2C的实时运输模式，也是现在包括电商四小龙的传统处理方式。
空运的好处是能保证时效，但成本非常高，直接影响到消费端，也就是商品到手的实际单价。“因为现在处于行业发展初期，为抢占市场份额，所以大多还是选择空运为主，这是广州机场得天独厚的优势，因为班次非常频，深圳机场偏弱。” 他认为这是电商四小龙撑起大湾区所有高标仓市场的主要原因。
正是因为目前整个电商行业选择的运输方式仍以空运为主，所以物流场站的选址几乎在机场范围100公里以内，“这也是为什么整个大湾区在高标仓储的表现会优于长三角以及其他区域的主要原因。”
但在他看来，这个运输模式在发展过程中一定会发生变革，未来结构调整后，陆续会有一定比例从空运调整到海运等其他运输形式。
他讲解了亚马逊等以其他运输形式相对经济的做法：“他们会在海外对于一些长期的或认为市场流转率比较高的货物，采取备货模式，备货模式就会前置选用成本更低的海运，能够降低供应链运输成本，未来应该也是四小龙值得探讨的一个方向。”
廖旭琦预测，如果空运和海运运输方式发生转移和变化，供需方关系可能会往深圳、惠州倾斜。“因为海运主力以深圳港为主，用仓需求包括深圳市目前用仓的主要客户群体，可能也会慢慢发生变化。”