“This is not the end. It is not even the beginning of the end. But it is, perhaps, the end of the beginning”。（这不是结束，甚至不是结束的开始，也许是开始的结束）
大局未定，真正的胜利还很遥远。
NO.1丨壹
最近的天津楼市热闹而寂寥。
热闹的是嚷嚷第四代住宅和得房率，被诟病的公摊面积，还有那溢价14%成交的河东工业大学4号地。
对于第四代住宅，道士君觉得现在略有点乱象，沾着点新规就被称之为第四代住宅，希望还是真正用心去建好房，造好房。
另外第四代住宅正在玩一件很高级的事情，就是赠送面积，将得房率拉的高高的，有的甚至得房率可以达到100%。
被诟病的公摊面积，最近又被推上热搜，主要来源于河北张家口和湖南衡阳，发布的消息，鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。
道士君看了之后，送上两个字“呵呵”。这压根不是真正意义的取消公摊，而只是按照“套内面积”进行计价，出售商品房。
戏弄购房者，最终戏弄的会是自己。
还有一种玩法就是上述提到的赠送面积，提高得房率，来实现“取消公摊”的0公摊效果。
这种模式的“取消公摊”，本质上也是为了好卖房。
保流速，提利润。
再说说这热闹的河东工业大学4号地，溢价成交这事，为土地市场提了气。
一来，验证了当下市场什么地好卖，还能卖出溢价。
二来，一定程度上炸出来现在还有哪些房企真正想拿地。
绿城、山西建投、金茂这三房企，属于要补仓，储备土地。
中海属于继续扩张。
接下来还有三场土拍，最值得关注的是29号这一场，最值得关注的地块是南开可口可乐地块。
NO.2丨贰
寂寥的是12月没有大面积“降价”暴风，政策的刺激也消退的差不多了。还有房企默默把地退了...
今年的12月，天津楼市没有像去年一样疯狂大降价。
一来是借着新政，该收割的收割，尾部效应减弱。
二来，道士君个人观点，如今只是降价这一大招，购房者已经麻木，更形成了一种，还会再降，先不买，再看看，没准还会降，这市场一时一变，就怕再买在高岗上。
另外，这新出的产品迭代太快，可能前脚创新出的户型，后脚就被新出的盖过，价格还和你一样，当然是选择后者，硬刚需的客户除外。
三来，有细心朋友会发现，如今天津这市场，进入了改善井喷期，2024-2025年会上升到新高度，2026年会是另外场景。改善产品暂时还不会大面积降价来抢客户。2025年就不好说了，懂市场的都懂。
今年的楼市政策刺激属于一次比一次热烈，效果是有的，道士君认为最有效的是目前信心和预期拉起来一些。
但效果也是呈“脉冲”式，一阵一阵的，持续性，持久性不大。
关于房企退地这个，塘沽湾的地退过，海教园的地不要过（估计那家房企肠子都悔青了）北辰的地也退了...
这一进一退，很魔幻，背后折射出市场变化下，房企的生存选择。
NO.3丨叁
2024年马上就要过去了，这一年的楼市成绩也将迎来大披露。
道士君先总结一句：有低谷，有高点，总体平稳滑行。
最后上一个小价值，看懂则看，看不懂略过：
不断收窄的需求窗口和愈发激烈的财政需求，还有随着变化而变化的生存需求，房企投资谨慎再谨慎，收敛战略布局；ZF则在想着办法刺激市场，提高财政收入。购房需求收窄，尤其是刚性需求，既要想要还要，一分钱要有十分钱的结果。三者博弈的过程，造就了如今奇妙的局面：
卖铲子的人学习怎么用铲子，用铲子的人尝试自己造铲子，造铲子的人想下场卖铲子。