划重点
01华夏金隅智造工场REIT终获上交所通过，底层资产为金隅集团持有的金隅智造工场产权一期项目。
02项目估值由申报稿15.3亿元压降至11.15亿元，下降了4.15亿元，降幅高达27.12%。
03由于金隅智造工场产权一期项目出租率在2024年上半年下滑，金隅集团采取一些流动性支持/风险缓释措施。
04金隅集团及运营管理机构金隅文化通过收益分配调节机制，保证投资人2024-2029年目标净收益金额。
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观点网 近期消息，华夏金隅智造工场REIT终获上交所通过。
据了解，华夏金隅REIT底层资产为金隅集团持有的金隅智造工场产权一期项目，为北京上地区域东升板块区域内运营成熟稳定的产业园项目，总建筑面积约9.09万平米。
该项目是金隅集团旗下首个由工厂升级改造的产业园区，定位为智能制造及工业研发，主要为科技推广和应用服务业类租户。截至2024年6月30日，金隅智造工场产权一期项目可出租面积共计84921.61平方米，已出租面积为77163.51平方米，出租率为90.86%。
值得关注的是，在获上交所通过前，华夏金隅REIT曾答复交易所问询，为确保发行，原始权益人作出了一系列“退让”。
最直观的一点在于，项目估值由申报稿15.3亿元压降至11.15亿元，下降了4.15亿元，降幅高达27.12%。据悉，这也是产业园REIT项目中压降幅度仅次于南京建邺的。
具体来看，估值调整涉及变动的假设参数有出租率假设、租金单价假设、租金单价增长率假设、免租期假设等，项目反馈稿中华夏金隅REIT对2024年及2025年预测年化净现金流分派率为7.01%和7.12%，资本化率为7.51%和7.78%。
对北京的产业园而言，出租率是一个很大挑战。数据显示，金隅智造工场产权一期于2019年正式整体入市，2021年末、2022年末、2023年末与2024年2季度末，项目整体出租率分别为93.55%、97.61%、95.57%与90.86%。
2024上半年，该项目出租率有所下滑，这是因为项目二季度个别租户退租，另有新租户签约，对出租率造成一定影响。
产城园区评论获悉，北京天下行远文化科技有限公司、租户B及关联方分别于2024年5月31日、2024年6月30日提前退租，两大退租租户合计租赁面积13831.16平米，提前退租12984.47平方米，剩余租赁面积846.69平米。
其中，天下行远原租赁面积8681.71平米，已全部提前退租；租户B原租赁面积5149.45平方米，已提前退租面积4302.76平米，剩余面积846.69平米继续租赁并重新签署租赁合同。
金隅集团及金隅文化于上半年进行租约替换，新签约5家租户，合计签约租赁面积6551.21平米，补足将近退租一半的面积，但其中4家为金隅集团关联方租户，合计签约租赁面积5744.28平方米；市场化引进租户仅1家，合计签约租赁面积806.93平方米。
截至2024年6月30日，基础设施项目的出租率已恢复至90.86%。
华夏金隅智造工场REIT指出，基础设施项目近三年及一期末的平均出租率为94.40%，高于项目预测期出租率假设整体水平，该假设审慎考虑了2024年以及未来一段时间内市场可能面临的去化压力，在合理范围内。
值得关注的是，反馈稿中将基础设施项目的智能制造及工业研发部分市场租金假设下调至136元/平方米/月，此前申报稿假设则为158元/平方米/月；产业配套调整为1F为120元/平方米/月，2F为84元/平方米/月。
体现在上半年租金情况上，根据戴德梁行统计，截至2024年8月31日，金隅智造工场产权一期2024年智能制造及工业研发部分有11份新签、续签及租约期内变更租约，上述租约的租金平均值为143.01元/平方米/月，高于租金单价假设水平。
戴德梁行假设基础设施项目在2025年至2026年的租金单价增长率为0，在2027年至2033年的租金单价增长率为2.25%。
不容易的是，为保证项目可供分配金额，金隅集团采取一些流动性支持/风险缓释措施。
比如，基金设置运营管理机构对租金收缴率不达预期部分进行流动性支持的风险缓释措施：“若任何一笔应收资产运营收入在租约等协议中约定的支付时限内尚未由承租方等主体按约定支付至项目公司监管账户且延期支付超过3个月的，该等延期3个月届满时仍未收回的资产运营收入视为"未收回资产运营收入”。运营管理机构应于该等3个月届满后5个工作日内向项目公司提供等额于未收回资产运营收入的流动性支持金。
另外，原始权益人金隅集团及运营管理机构金隅文化通过收益分配调节机制，保证投资人2024-2029年目标净收益金额。
首先是扣减运营服务费补足，自基金交割日起至2029年末，任一年度的运营净收益未达到目标运营净收益，则优先按《运营管理服务协议》的约定扣减该年度运营管理费中的基础管理费。
根据基础设施基金首次申报确定的评估报告底稿，2024年至2029年目标运营净收益分别为4209.27万元（2024年7月至12月）、8676.10万元（2025年度）、8877.45万元（2026年度）、8071.41万元（2027年度）、8169.28万元（2028年度）和8330.89万元（2029年度）。
如被扣减的运营管理费归入基金后仍不足以使投资者获得该年度的目标运营净收益，金隅集团承诺放弃所持基金份额在该年度应获取的全部或部分可供分配金额，优先保障其他基金份额持有人享有的分红收益，如有剩余再分配自持份额的分红。
另外，如现有登记结算机构或收益分配所必须的系统或技术安排无法实现上述操作的，则由金隅集团及其同一控制下的关联方将足够的货币资金支付给基金或专项计划，以使得上述操作得以实现。