重定价后竟要多付房贷 部分银行重定价周期设计引质疑

周毅钦

2024-12-23 21:35发布于上海财经领域创作者

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划重点

01中国人民银行要求自11月1日起，合同约定为浮动利率的房贷借款人可与银行协商约定重定价周期。

02然而，部分银行的重定价周期设计引发质疑，导致房贷用户即使申请按季变更，仍无法及时享受最新LPR利率。

03由于银行落地政策时点存在差异，招行、民生、浦发等银行的用户纷纷进行投诉。

04专家建议银行在发布调整措施时给出明确调整日期，或提供方便计算工具，便于客户选择最优方案。

05房贷用户应仔细阅读调整方案，避免因变更重定价周期而延迟享受最新房贷利率。

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重定价周期是指银行与贷款人约定的房贷利率变化周期。在过去较长一段时间内，受制于商业银行系统性能、风险管理水平等客观条件，个人房贷利率一般1年确定1次，重定价周期为1年。今年9月29日，中国人民银行发布公告，要求自今年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。在利率重定价日，定价基准调整为最近一个月贷款市场报价利率（即LPR）。
根据央行的公告，各家银行自11月以来陆续开展受理房贷重定价周期的变更申请。然而，《中国消费者报》记者调查发现，不少房贷用户为了早日享受最新LPR利率，第一时间申请了按季变更房贷重定价周期，结果却比调整前还要更晚享受最新的LPR利率。
调整后反而更晚享受新利率
10月31日上午，六大国有银行发布关于完善存量个人住房贷款利率定价机制的公告。随后，招行等全国性股份行也陆续跟进。
招行公告显示，存量房贷客户可申请调整重定价周期，选择按3个月、按6个月、按12个月重定价。存量房贷调整重定价周期后，原贷款合同每年1月1日重定价的，以调整后重定价周期确定的对应月份的1日为重定价日；以贷款发放日对月对日重定价的，以调整后重定价周期和贷款发放日期确定的对应日期为重定价日。重定价周期变更生效后，将从变更生效日的当日开始执行。该行将不晚于2024年11月15日开始受理重定价周期调整申请，后续也将发布线上申请操作指引。
“招行上线操作模块后，我第一时间就申请了按季度调整。”天津的孙小姐说，本以为能早一点享受到最新LPR，每个月少还几百元，没想到最近的调整日期却要到2025年2月了。
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按季度变更后，孙小姐要到2025年2月才能享受最新房贷利率。

孙小姐告诉记者，她的房贷放款日是5月5日，之前是每年5月5日调整。“按照招行的公告，我申请按季度调整的话，应该是每年2月、5月、8月和11月的5日调整。”她说，然而招行上线调整模块的时候是11月15日，导致她错过了11月5日的调整周期，要到2025年2月才能享受到最新房贷利率。
“央行公告说自11月1日起可协商调整，但由于招行到11月15日才上线相关线上申请模块，导致原来调整日在2月、5月、8月、11月的1日至14日的用户都不能享受到最新的房贷利率，都要到2025年2月才能重定价。”孙小姐说。
记者注意到，孙小姐原来的重定价日是5月5日，当时五年期以上LPR是3.95%。今年10月，LPR调整为3.6%，也就是说，孙小姐要晚3个月享受最新LPR。如果房贷按20年期100万元计算，每月多还180余元，3个月多还了500多元。
上海的于先生对于民生银行的调整方案也吐槽道，他的贷款发放日是9月5日，每年1月1日为重定价日，结果他12月15日申请按季度变更后，享受最新利率的日期最快变成了3月5日，比原来晚了两个多月，每个月要多还贷好几百元。
固定日、对应日绕晕消费者
广东的小天也是招行用户，11月15日也线上申请了按季度调整。与孙小姐不同的是，小天的贷款发放日是11月底，原来的房贷重定价日是每年的1月1日。然而，调整后小天也傻眼了，自己的房贷调整日变更成了2月、5月、8月、11月的固定日，而固定日是每月的1日。也就是说，申请后，小天将比原来晚1个月享受最新的房贷利率。
小天说，招行的申请页面上显示变更为“按季度固定日调整 每年2/5/8/11月的固定日重新定价”，而在下方用小字体注明“固定日是指重定价月的1日”，这种表述不够准确，具有迷惑性，容易误导消费者以为最近1次调整可以在11月发生。然而，她的房贷发放日虽然在月底，但11月1日的固定日调整日期已过。这样，只能在2月1日调整，比原来的1月1日定价晚了1个月。
“原本是在2025年1月1日调整，如果申请按季度重新定价，要到2025年2月1日才能享受到最新的房贷利率。”招商银行用户苗小姐说，招行房贷重定价周期的设计非常不合理。苗小姐告诉记者，她仔细阅读了几遍招行的操作指引才发现了其中的坑。“目前我房贷利率是3.9%，每月还款9000多，放款日是11月10日，重定价日是1月1日。”苗小姐说，“申请后就变成2月1日重定价了。目前只能先等两月再看。”
记者注意到，在招行的调整方案中，有固定日（每月1日）、对应日（房贷发放的具体日期）等表述，用户可以按固定日调整，也可以按对应日调整。而在国有大行的调整方案中，则明确指出了贷款调整日期。比如，原本重定价日为1月1日的，按季度调整后变更为“1月1日、4月1日、7月1日和10月1日”。显然，后者更为明确，也容易让消费者理解。
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建行有关重定价日的调整精确到日。

银行应权衡好盈利与让利
根据央行的公告，各大银行自11月1日起可以与客户协商重定价周期。然而，让房贷用户不满的地方在于不同银行的政策落地速度不一致。
例如，中国银行公告，2024年11月1日（含当日）起，可受理客户申请调整存量房贷利率加点值和重定价周期，客户可登录中国银行手机银行APP进行操作。一位中国银行房贷借款人告诉记者，他11月1日一大早就通过中国银行手机APP提交了重定价周期调整申请，很快就收到了签约成功的短信。邮储银行则表示，自2024年11月7日起，客户可向该行申请调整重定价周期，符合条件的，该行将及时予以调整。
而多数股份制银行则是直到11月15日才上线相关线上变更申请模块，这也就使得众多原来重定价日是2月、5月、8月、11月的1日至14日的用户错过了最快调整的时机，要3个月后才能享受到最新LPR。正因为落地政策时点存在差异，招行、民生、浦发等银行的用户纷纷进行投诉。
对于用户的质疑，《中国消费者报》记者向招行、民生和浦发银行等发去采访邮件。招行相关人士对记者表示，近期确实收到了有关房贷重定价周期的投诉，但投诉量并不多，该行正在做好投诉处理工作。不过，对于为何没有从11月1日起实施，以及变更申请时采用对应日、固定日等概念而不直接显示具体调整日期，该行避而不谈。截至发稿，民生和浦发银行没有进行回应。
记者了解到，在用户投诉后，各家银行的相关分行也采取了相应举措，有的选择将用户的房贷利率变更为最新LPR，有的则表示将给予消费者利息补偿，有的则仍在处理中。
北京寻真律师事务所律师王德怡表示，目前各家银行的利率调整周期基本是一年一调，调整日期或为1月1日，或为贷款发放日。央行发布的只是行政政策，没有强制性。只要银行在原贷款合同约定的框架范围内进行调整，就没有什么问题。不过，建议银行在发布相关的调整措施时，给出明确的调整日期，或者给客户提供方便的计算工具，便于客户选择最优方案。对于房贷用户来说，也应仔细阅读调整方案，避免因为变更重定价周期反而延迟享受最新房贷利率。
金融监管政策专家、冠苕咨询创始人周毅钦认为，央行的文件不可能规定太细，这给了各家银行一定的操作空间，在企业盈利和让利于民的权衡中，银行应综合考量。房贷用户也要通盘考虑自己的房贷期数与利率涨跌趋势，理性选择重定价周期。
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