龙湖TOD商业 “新”的远见
这一年，非标商业不断涌现，存量商业亦在不断焕新活力；这一年，成都轨道里程数超600公里，全国排名第4，在成都大力推进TOD综合开发的城市战略背景下，多个TOD商业项目加速亮相。在万变的商业地产行业中，人流聚集，始终是商业的生命力。毋须质疑，作为客流集聚程度最高形式之一的TOD商业，正成为存量时代破局的关键所在。与此同时，整个TOD行业也从狂热转向理性，赋予了商业形态更多的挑战和机遇。那么，TOD模式先行者之一的龙湖商业，如何绘就2024天街商业生态的年度画卷？
变“流量”为“留量”
引领轨道上的都市生活
新年将至，各大商业中心纷纷拉开了节庆狂欢序幕。“我是下班后从南门坐一号线专门过来参加天街的‘蜡笔小新’快闪活动，一会再坐六号线回琉璃场的家。”自称二次元宅男的向进在人民北路地铁站里寻找天街入口。相比之下，住在附近的潇潇更为娴熟：“从家到地铁站只需要五分钟，双地铁无论去哪都方便！而且B出口旁边就是上城天街的下沉广场。我下班后不出地铁站，就直接到下沉广场，吃了晚饭逛一会才回家。闺蜜间聚会基本都在下沉广场碰面，因为大家住在不同片区，地铁来回很方便，而且天街好吃好玩多。”同站换乘的流畅动线、商业配套的丰盛繁华……生活在这个城市的年轻人对轨道上的都市生活早已驾轻就熟。上城天街，立于地铁1号线与6号线交汇节点之上，是成都首个实现五个轨道接驳口无缝连接的大型商业，通过换乘大厅、下沉广场形成商业空间与地铁线直接相连，同时临近成都北站，形成了“地铁+高铁+公交”的城市TOD标杆。自2020年开业，上城天街即成为一环的“流量担当”。
而这并非个例。在成都大力推进TOD综合开发的城市战略背景下，一个个以天街为载体的城市空间聚合体随着TOD的发展而不断铺开：西宸天街，位于地铁7号线之上，将公园、地铁、商业、办公、居住等多维资源空间形成串联，从2018年开业至今仍是茶花板块商业商务的门面和品质担当；蜀新天街，立于地铁6号线蜀新大道站之上，背靠创智公园，实现与成都公园城市建设的融合共生；已经完成主体施工的驿都天街，位于地铁2号线、9号线双轨交汇之处，为行政学院TOD项目二期重大商业配套项目。便利交通催生庞大客流的同时，天街以丰富的业态搭配、不间断的品牌迭新，源源不断将轨道客流转化为消费客群，并在社交体验场景、空间打造等方面多维发力，深耕品质服务，制造话题，始终保持旺盛生命力。留量为王的存量时代，轨道上的天街，在实现城市空间及面貌重构的同时，正促进城市商圈的成型和区域城市价值的跃升。当城市空间开始从平面向立体“焕新”，注定了TOD项目将成为商业与城市共生的双向引擎。入川十多年以来，龙湖商业与这座城市日渐亲密交互，天街亦随其进化而同频进阶。最新发布的《中国主要城市通勤监测报告》显示，成都核心区轨道站点800米范围内人口覆盖率达68.7%，岗位覆盖率达72.9%；轨道站点周边800米范围覆盖34%的通勤人口，位居全国第二……这一世界级的城市线网，在为城市高速发展提供源源不断轨道动能的同时，也为城市商业变革注入了新鲜力量。今年9月，龙湖商业集团携手成都轨道集团宣布将在青羊新城的马厂坝TOD项目打造全新一代龙湖天街购物中心。这是龙湖天街项目首次进驻青羊区，也是龙湖集团首次与成都轨道TOD开展商业项目合作。据了解，这个项目将结合“TOD+POD+COD”（TOD为以公共交通为导向的城市发展模式，POD为以城市公园为导向的城市空间开发模式，COD为基于文化为先导的发展模式）的多元理念，是“天街＋TOD”组合的再升级，通过设置地下通道和下沉广场，将地铁站与周边地块的人流导入购物中心负一层商业，打造空间高效联通的TOD商业集群。
另外，在传统商业强区的锦江区东湖板块，也将迎来区域内第一座天街——锦江天街，其紧邻地铁6号线、8号线，将通过布局多元业态组合、打造创新场景空间、提供个性化服务及多元购物体验等方式，打造成“一站式生活中心”，构建满足消费者需求的全新生活空间。这是龙湖商业对成都TOD战略层面的进一步探索，更是其在洞悉当今城市结构演变下，对人、产、城、文融合实现高质量发展的诠释。与成都共进的20年，龙湖商业一步一个脚印，走向城市发展前行之路。在成都大力推进TOD综合开发的城市战略背景下，龙湖商业作为深度参与者和标准制定者，将丰富的TOD空间开发和商业运营服务经验运用其中，自2017年起即开启了“TOD+天街”模式。在成都加快推进公园城市示范区建设之际，龙湖在TOD综合开发模式之上，再迭加了“公园城市”的理念，促进天街与公园联动形成具有生态性、趣味性的特色商业消费空间。今年下半年，国务院正式批复的《成都市国土空间总体规划（2021—2035年）》提出：“全面建成践行新发展理念的公园城市示范区，不断提升国家中心城市国际竞争力和区域辐射力，发展成为充分体现中国特色、时代特征、成都特质的可持续发展世界城市”。以世界级城市体系标定成长坐标的成都，又一次迎来了全新的重大机遇，加速推进全域TOD规划建设。
在业界看来，TOD大势下，全品类经验很大程度上决定了TOD的能级。作为国内TOD商业开发领域领航者，龙湖20余年已打造超80座TOD商业项目，成都11座，已形成一套成熟的“TOD操作打法”，拥城际枢纽、城市商圈、区域中心，邻里中心、车辆段上盖、TOD 新城六大产品线，让居住、办公、休闲、教育等在同一块土地有效聚集，最大化发挥城市效能。显然，在成都追跑世界头部城市的过程中，龙湖TOD商业项目的开发及运营也在不断迭代升级，在有限的土地之上激发更大的城市活力，深度融入成都都市圈，助力国际消费中心城市建设，推动商业格局的创新变革。