划重点
01广州土拍市场近三个月出让了30多宗宅地，中海在土拍榜上表现平淡，未有重大突破。
02中海观澔府、中海江泰里等项目库存充足，销售面临压力，尤其是中海大境因教育、垃圾站等问题引发业主投诉。
03然而，中海在北上深市场表现强劲，频频出手拿地，如上海杨浦、北京朝阳区和深圳等地。
04专家分析认为，中海在广州市场的失意可能与其库存压力有关，也可能与北上深靓地的高利润有关。
以上内容由腾讯混元大模型生成，仅供参考
今年底，广州的土拍市场“你方唱罢我登场”。
回望近三个月的土拍，广州出让了30多宗宅地。
面粉厂、琶洲南三兄弟归了保利，珠实+华润拿了金融城，越秀连夺白云、海珠、荔湾袖珍靓地，广州地铁在黄埔、番禺砸了30亿。
就连7年没在城区拿地的万科，都高调押注广州南站。
在南方久违的民企绿城、龙湖也不甘寂寞，在广州土拍榜上有了姓名。
但中海呢？
察叔惊诧地发现，自从去年上涌果树地块（中海大境）后，中海就在广州土拍榜上寂寂无名了。
或许还没那么快落入无房可卖的境地，毕竟中海手头还有几个项目。
但中海观澔府、中海江泰里卖了两三年依然库存充足，
中海大境历经学校、垃圾站风波不断。
是什么让中海陷入如此尴尬的境地？
押宝海珠西，神话破灭
几年前的中海，在广州风光无限。
中海观澜府在海珠西C位出道，听说当年是要“茶水费”、“托关系”才能沾光的网红盘。
单价5-8万/平，总价500-1400多万，在临时展厅里销售一手ipad，一手ppt，样板间都不用看，就创造半年清盘神话。
说是迟那时快，中海紧接着推出了观云府，也是横空出世，赶上楼市大热，不是前排望江，没有配建学校，均价7万/平，照样卖爆。
大家都感叹，中海又一次踩对风口。
从1993年环市东的锦城花园开始，到1999年滨江东的中海锦苑、2005年珠江新城的中海观园国际、中海璟晖华庭、中海花城湾，2012年白云新城的中海云麓公馆，2015年广钢新城的中海花湾壹号，再到2020年的海珠西，广州的每一个风口，中海都踩得恰到好处。
恰逢石溪旧改如火如荼，加仓海珠西，也成了中海毫不犹豫的选择。
但当时海珠西，打着海珠创新湾的概念，地价早已让人高攀不起。
（海珠创新湾效果图）
保利，招商等9大房企入局激战，中海力战群雄，最后拿下的望江地块高达5万/平，远超观澜府、观云府早先的3万+地价。
延续“观”字系列招牌，中海观澔府在2022年开盘，卖7-8万+。
但命运的齿轮开始转动，“观”字系不再是中海护身灵符。
观澔府，不得不跌价到5万+/平，依然在去库存的泥淖中“挣扎”。
当然，观澔府还是更靠江景。
同年拿地，同年开盘的中海江泰里命运就更多舛，更难卖。
靠近大型变电站，远离江景，楼面价高达4.5万/平，开盘7万+，现在同样降到了5万，货量仅两栋楼，卖了两年，还有150多套没卖。
海珠西神话破灭后，随着佳兆业暴雷，如同一道沉重的枷锁，让石溪旧改深陷困境。
到了2022年，甚至连“创新湾”这个曾经的海珠区“一号工程”，都在政府规划中悄然消失了……
卖了100个亿的豪宅，惨遭业主投诉
不得不说，中海真是对海珠爱得深沉。
海珠西销售陷入泥沼，让中海地产将目光投向了更靠琶洲概念的海珠中。
2023年9月，中海经过85轮激战，在保利、广州地铁、中铁、中建、珠实等等14家竞争对手下，幸运摇到了上涌果树公园北侧地块，也就是现在的中海大境。
中海大境也无愧是海珠抢手盘、网红盘，撑起了海珠中的豪宅标杆，前两月还宣布销售已经突破了100个亿。
但近期，中海大境似乎陷入了不小风波。
首先是教育方面，中大附属确认落地之后，中海大境似乎硬“蹭”宣传。
但深入了解后发现，原来中海大境和中大附属创新谷学校关系不大，中大附属是由中山大学自主建设的，不是海珠教育局主导，中海更没有参与配建。
所以参考老中大附属学校的招生情况，优先在职在岗教职工子女，而非地段生，也就是说，买中海大境跟入读该学校并非必然关系。
接着是最近沸沸扬扬的垃圾场选址问题，最近中海大境业主苦不堪言。
中海大境东门要新建一个垃圾站，位置就在蓝色房顶附近，仅一路之隔，总用地面积4200多平，每天会处理80吨垃圾。
（图源贝壳）
招标计划一出，据说业主们一共递交了1000多份投诉表，不断上诉争取。
好消息是，据业主爆料，今天在中海大境进行的中海方、业主及政府部门三方会谈中，政府部门相关负责人明确表示：“1218号地块即将开工，建设为商业综合体，大概面积为8000方，无任何大型垃圾中转站及垃圾压缩站。”
真正的规划，还要等公示出炉。
危机暂时解除，但中海大境面临的挑战，还在明年。
保利今年拿下的琶洲南三兄弟，楼面价仅4.2万/平，吹风价7-8万左右，面积段涵盖120-140-180方，使用率130%，对海珠改善客群有强大虹吸力。
保利也是出了名的卷王，等明年“琶洲南三兄弟”强势入市，中海大境想保持现在快速销售势头，只怕更卷，更难。
第三个是环境，这个也是察叔一直觉得大境美中不足的地方，也是海珠中西部一直困扰的城市界面问题。
中大布匹市场围绕，城中村密布，经常路遇各种三轮车、电鸡、货拉拉。参考中海观澜府和时代大家，享受一线江景的豪宅业主，也要忍受在城中村开豪车出行5公里，堵在路上1小时的困境。
城市界面差，城市配套也跟不上，整个海珠西南部常年施工，有不少经典断头路，而这些断头路大多涉及旧改，一涉及到旧改就不是快刀斩乱麻的问题。
海珠湿地概念，本来卖点就是做环境的，但目前看来，周边环境也罢、城中村也罢，都会是中海大境未来销售的不确定因素。
拿地王中海，选择在北上深大杀四方
广州市场的失意，让中海今年的投资策略，在北上深显得更大刀阔斧。
10月、11月，中海在上海杨浦两次出手，以32亿、36亿拿下两宗宅地。
11月29日，中海狂砸153亿，竞得北京朝阳区“巨无霸”组团地块。
12月2日，中海华润在深圳联手，鲸吞185亿后海“地王”。
12月12日，中海再次豪掷110亿，斩获北京丰台近3年来首宗不限价宅地。
在北上深大杀四方，阔绰出手，但在广州，中海只在面粉厂竞拍时短暂出现过，充当抬价的角色，始终未落一子。
或许，未解决库存压力的中海，正在重新审视广州市场。
又或许，北上深的靓地利润已经够cover全年报表。
中海已经不care广州市场了。