终于，深圳安居房补差价政策定了！
安居型商品房取得完全产权补缴价款计算公式为：
补缴价款=（原市场价格-原购买价格）×50%-税费
原市场价格统一按照原购买价格除以70%计算。
税费是指权利人在办理安居型商品房《房地产证》或者《不动产权证书》时实际支付的税费，包括契税、印花税、交易服务费。
合同中原购买价格如包含了户内装修价格，在计算补缴价款时，装修价格将从原购买价格中剔除。
网上申请系统将会自动计算出补缴价款金额。
合同签订时间满10年，就可以申请取得完全产权。
有贷款的，只需要必须获得抵押权人（一般是贷款银行）的书面同意。
人才房补缴价款标准与同等条件下安居型商品房相同，网上申请系统将会自动换算差价。
商品房已经取消限售，拿到房产证就可以转手。二手房一般1-3个月拿证、就能转手。
新房一般1-3年后入伙、入伙后办证需1-2年，大概平均也是要3-6年才能转手。
多锁定4-6年，就能多得30-40%的购房优惠，并且贷款利息还能少付很多，真正自住型刚需，同等条件下，自然会青睐安居房、人才房。
但是，商品房户型、使用率，有一些会很好。
安居房的户型和品质，多数实在一般。人才房会好一些。
但是，新规以后的商品房，户型和拓展会迎来大创新，这就会让安居房更尴尬。
那么，安居房、人才房，到底比商品房能便宜多少呢？
如果，商品房不打折，安居房真可以是商品房的5成、人才房能是商品房的6成。
但是，现在不是商品房、尤其是刚需商品房，普遍75-85折么？
如果按2024年商品房的折后价比，人才房大概是同地段、同品质商品房折后价的7成，安居房大概是62成。
举一些简单的例子，大家自己看。
宝中旁的海岸悦府：
海岸悦府，人才房5.5万(含装修)
此次配售397套人才住房，全部为建面84㎡的3房。
项目配属均价为5.5万(含装修)，补差价测算市场价约6.55万，但能扣除装修费、契税，实际市场价当在6.3万左右。
离金泓凯旋城（二手房7-9万）400多米（隔城中村），离新锦安·雅园（二手房5-7-9万）200多米。
配套方面，距离项目约800米有宝安实验学校，项目配建9班幼儿园，1km范围内海乐实验学校九年一贯制学校。
海岸悦府同片区人才房海乐华府4.92万（毛坯）（测算市场价约7万），海乐华府回迁房二手价6.8-9万，周边二手房主要4.4-7万。
天健和郡府4.69万（测算市场价约6.7万），周边二手房4.3-7万。
光明的润宏城·润珑苑：
润珑苑人才房，2.43万
本期配售358套，两房占比多，配售均价23811元/㎡，单价区间在2.03-2.56万/㎡，两房总价在142-173万，三房总价197-227万。
补差价测算市场价约为2.89万。
润宏城在2023年12月6日首次拿证开盘。推出1栋、3栋，一共456套，面积81平-133平，备案均价44522元，备案总价336万-666万。当时开盘打出了87折优惠，折后均价3.87万/㎡，折后单价3.52-4.35万/㎡，总价295-580万/套，
于2024年3月13日再次取证入市，推出2栋A/B/C座，共635套房源折后均价3.94万/㎡，折后单价3.58-4.54万/㎡，总价在297-603万/套区间，面积83平-681平。
周边满京华金硕和府88㎡三房在350万左右，绿城桂语兰庭在320万左右。
横岗安居房，信义金御山居：
信义金御山居安居房，预计2.1万/㎡左右
如果安居房2.1万，补差价测算市场价约为3万。
横岗信义金御山居商品房备案价4.17万/㎡，折后单价在3.3万/㎡左右，销售情况还可以。
福田人才房，安居景贤阁
安居景贤阁人才房，限价5.27万
共150套，可售仅96套。补差价测算市场价约6.27万。
福外本部社区，周边二手房6.5-12万。
这两年新盘天健天骄均价约11.7万。
位置越外围，人才房、安居房测算市场价与商品房越接近。
位置越中心、学校越好，人才房、安居房测算市场价，与商品房价差就越大！
安居房，比人才房还是更便宜点，未来补差价、转红本以后，套利空间也更大一点。
所以，买房还是“买资源”，无论什么，还是地段资源稀缺的，更好。
共有产权房，是不能转红本，只能封闭流转，持有人与政府各50%产权。
以鸿荣源的珈誉时尚花园来看，价格约2.37万。同地段的珈誉府折后均价约5.2万左右。
共有产权2.37万如果也除以0.7，则对应3.38万，这就只是珈誉府的65%。但是毕竟政府占了一半产权，而且只能封闭流转，价格不能这么算。
当然，可转红本的保障房，已经是绝唱！
以后不会再有！
据南都记者报道
深圳目前正在规划建设配售型保障性住房，已不再新增规划建设安居型商品房，本次出台的政策是依法依规解决安居型商品房历史遗留问题。
深圳历年共出售安居型商品房约7万套、人才住房约1.4万套，根据购买时间，陆续在签订合同满10年后达到取得完全产权条件。
按照政策规定，不申请取得完全产权，不需要补缴价款，居住权不受影响，还可继承，预计每年实际办理取得完全产权并且进入市场的安居型商品房数量有限。
补缴价款不会因为申请时间不同而发生变化，因此，购房人无须在政策正式实施后扎堆办理。
也就是说，目前已售出总共8.4万套安居房和人才房。
不完全统计，人才房估计还有最多约2万多套，倒计时去货中（网络数据）。
目前深圳可统计到的待上新人才房是21个盘、约1万套左右。
同样网络数据不完全统计，安居房估计最多还有约2.4万套，29个盘，也是倒计时去货中。
按最大化估计，深圳还有3万多到4万多套安居房+人才房。出关以后，这些房按0.7折算后，测算的市场价，与周边商品房折后价相差不太多。
但是，安居房、人才房总归总价还是更低一点点，首付、贷款利息都要少一些，能买到同地段或差不多学校的安居房、人才房，还是比商品房好一些。
不过，目前刚需商品房、安居房、人才房，还是激烈内卷，互相拖累。商品房直接缩小与安居房的比价弱势，人才房也被挤得不大好卖。
所以，政府如果能明确盘点出还有多少套安居房+人才房，各有多少盘、分布在何处，那会让开发商心里更有底，能更合理制定价格和营销策略。
不过，深圳以后不会再有安居房和人才房了。
共有产权也是明确封闭流转，虽然有转让价议价自由，但是基本不可能转红本。
未来更多的，将是配售型保障房，价格应该比共有产权还会再低10%，但是永远只能封闭管理，只能政府回收，不能出售、调换、出租、抵押、赠予。
配售型保障房就真是跟商品房“两条腿走路”，真的分工接近不同收入家庭的住房需求。
彻底分流，才能真正做到遏制未来经济的泡沫，也能做逆周期调控时、真正托底。
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来源：深圳特区报，深圳发布
南方都市报