孟晓苏：必须加大保障房建设才能够稳住楼市，保障房约有1亿套的缺口

编者按中央经济工作会议提出，稳住楼市股市。在稳楼市方面提出：持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。本期地产周刊聚焦稳楼市，为此建言献策。

中央经济工作会议提出，明年的重点任务之一，是有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。会议要求稳住楼市，持续用力推动房地产市场止跌回稳。

原国家房改课题组组长、中房集团公司原董事长孟晓苏在接受中国经济时报记者采访时表示，必须加大保障性住房（以下简称“保障房”）建设力度才能够稳住楼市，促进房地产市场平稳健康发展。

孟晓苏：从国家统计局公布的数据来看，2024年1—11月份，从房地产投资、房屋施工面积和竣工面积来看，同比下降都超过10%。同期，新建商品房销售面积86118万平方米，同比下降14.3%，其中住宅销售面积下降16.0%。新建商品房销售额85125亿元，下降19.2%，其中住宅销售额下降20.0%。从这些数据来看，稳楼市的任务还很艰巨。

9月份以来，中央出台了一揽子增量政策。前不久，政策又不断加码。中共中央政治局会议提出，要稳住楼市股市。中央经济工作会议也强调，持续用力推动房地产市场止跌回稳。有的一线城市出现回暖，个别项目销售比较火爆。但是，从整体市场看，楼市的恢复是一个很长的过程，至少要到明年下半年才能做到止跌回稳。这还要看各地是否能够加大力度建设保障房。

2021年是楼市高点，全年新房销售额18.2万亿元，新房销售面积近18亿平方米，土地出让收入8.7万亿元，地方财政也比较宽裕。第二年销售额就相差了近5万亿元，这几年楼市持续下滑，很难再回到历史高点。我的建议是加大保障房建设力度，促进楼市止跌回稳。

孟晓苏：面对持续低迷的房地产市场，采取超常规的政策措施是必要的。我与几位经济专家2022年就建议，对房地产业要采取“超常规”的政策措施。这轮房地产市场持续下跌到如此之深，主要不是周期性的问题。应及时加大保障房建设力度，补上商品房市场下滑形成的缺口。现在政策调整方面，需要按照中央要求加强超常规的措施。特别是应该着力解决保障房供给不足的突出问题。

孟晓苏：1998年房改促进了住房商品化，同时兼顾保障房建设，借鉴了国际经验。原来我国实行福利分房制度，由于没有市场支撑，各个持有住房的单位连房屋维修基金都支付不起，人民群众居住条件无法改善，出现全面蜗居的情况。住房制度改革把住房商品化引入到住房建设与分配领域，从此在市场经济的推动下，房地产市场快速发展，各项资源争相进入商品房市场，才取得城镇居民“居者有其屋”的成果。

房改方案同时提出，政府要承担保障性住房建设职责，大城市和部分中等城市要建设保障房，而且要通过商品房市场弥补保障房建设经费的不足。截至目前，我国建了大约3.8亿套城镇住房，加上城镇居民的“小产权房”总共约有4.5亿套住房。而保障房建设严重不足，在不少年景保障房投资只占住房投资的3%—5%。自2008年起国家启动“保障性安居工程”，“十二五”期间建了3600万套保障房，主要是棚户区改造，一度缓解了保障房供应不足的矛盾。但总体来说，保障房供应不足是明显的。

孟晓苏：我国目前城镇户籍人口是6.8亿，而城镇常住人口为9.3亿，两者的差距有2.5亿人。人口差异的主体为新市民，主要就是进城就业的农民。再加上“农村留守儿童”4100多万，达到2.9亿多人，大约是1.1亿个家庭。这些家庭多是普通劳动者家庭，属于中等和中低收入群体，应该享受保障房待遇。各地提出的“保障房已经应保尽保”，只是针对现有户籍人口而言，没有覆盖到常住人口。按照我国居民家庭人口平均为2.6人计算，保障房约有1亿套的缺口。这还没有计算上不断产生的城镇年轻人新家庭对保障房的需求。

如果按城镇户籍人口计算，或许可以说保障房够用了，但是如果按城镇常住人口计算，则能看到保障房供应明显不足。

孟晓苏：现在房地产市场在向着止跌回稳的方向发展，刚需还没有完全启动，主要原因就是保障房供应没有跟上。“十五五”房地产发展重点是构建房地产发展新模式，这种新模式就是“市场+保障”的住房供应体系，也就是要坚持“住房双轨制”，其中的关键就是保障房建设。

从2023年中共中央政治局两次会议、国务院14号文件、2023年年底中央经济工作会议，到今年党的二十届三中全会、9月份中共中央政治局会议，从中央层面强调保障房建设就有六次之多，足以看出中央对保障房建设的重视。

我认为，在商品房建设方面，主要是提高品质，在目前库存比较大的情况下，要合理控制新增房地产用地供应，对房地产交易行为在政策上不要限制，交给市场让其正常发展。在保障房建设方面要加大力度。可以把1亿套保障房建设时间缩短到十年完成，每年要供应1000万套。其中少部分可以通过实施城中村和危旧房改造、盘活存量商办用房等方式进行归集，更多保障房需要建设。每年要新建保障房约800万套，才能补上目前的缺口。

孟晓苏：中央经济工作会议要求，增加发行超长期特别国债，持续支持“两重”项目和“两新”政策实施。增加地方政府专项债券发行使用，扩大投向领域和用作项目资本金范围。这实际上对保障房建设资金的筹集给予了政策支持。保障房可以通过出售回收资金，且可以做到投资较快循环。如果成本按5000元/平方米，每套100平方米计算，每年建1000万套保障房需要投资5万亿元。这笔投资对于建筑业、建材业、家具家电等180个产业的重新活跃与恢复就业，都会有很好的影响。

保障房售价只有商品房价格的1/3或一半，像在北京这样的特大城市，土地划拨与不摊入城市基础设施费用的保障房，土地成本与建安成本仅在2万元/平方米左右，是同等地段商品房价格的三分之一，工薪家庭承担得起。如果每年考虑新建800万套保障房，每年需要投资4万亿元，其中80%可以用银行贷款，资本金只需要0.8万亿—1万亿元。可以用国债与地方专项债分担。一般两年左右就可以回笼资金，后续七八年就可实现良性循环，无需再追加太大的投资，还能带动一大批相关产业发展。更为重要的是，发力保障房建设，能够精准造福广大普通家庭，增强人民群众的获得感与幸福感。