划重点
012024年12月物业服务发展报告显示，物企延续多元拓展趋势，更新服务框架协议热度再升，公建、办公楼、住宅等领域均有项目情况。
02智慧化服务不断深入，低碳、AI领域火热，如金地智慧服务与中海实业达成合作，助力后者在全球能源结构转型和绿色低碳发展中寻求新的发展机遇。
03然而，人事变动频繁，行业仍处深度调整期，物企高管频繁变动，主要动机包括寻求解决过往快速发展模式遗留的问题、谋划新的战略等。
04融信服务计划退市，二级市场期内降幅收窄，大股东计划支付代价仅为7986.24万港元，相较华发物业退市代价较低。
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观点指数 物企延续多元拓展趋势，更新服务框架协议热度再升 期内多家物企披露拓展情况，公建、办公楼、住宅、产业园、城市服务等各类业态延续上期的拓展热度。同时出现少有的并购案例，和泓服务6540万元收购四川万晟物业30%的股权，以巩固其在西南地区的实力。另外，物企与关联方重续服务框架协议也迎来小高潮，当中反映了关联方对物企未来业绩发展的支持能力有差异。
智慧化服务不断深入，低碳、AI领域火热 11月25日，金地智慧服务宣布与中海实业达成合作，助力后者在全球能源结构转型和绿色低碳发展中寻求新的发展机遇；合作仪式上，联合推出的数字人“汇海”首次亮相。同时，中海物业期内也公开了自研数字人“海宝”。但关注度较高的是万物云推出的“智选”产品，率先在物业服务领域引入弹性定价，将服务选项和定价权交还给业主。
人事变动频繁，行业仍处深度调整期 今年以来物企高管频繁变动，主要体现在掌舵者更换、职业经理人被挖走、创始人出山、地产二代接力以及背后股东变化带来的董事会成员焕新上。观点指数认为，这反映了行业仍处于深度调整期，且市场化特征不断增强，物企需要建立具有新竞争优势的人才储备体系。
融信服务计划退市，二级市场期内降幅收窄 继华发物业退市后，融信服务期内也宣布私有化退市计划。不过相较前者，融信服务大股东计划支付代价仅为7986.24万港元，综合考量上市募资、在手现金来看，此次私有化退市代价较低。本期二级市场上，物管股下滑幅度有所收窄，估值仍处低位。
物企延续多元拓展趋势，更新服务框架协议热度再升
据观点指数监测，报告期内物企延续了多元拓展的态势，公建、办公楼、住宅、产业园、城市服务及各类细分领域均有录得项目情况，热度和上个报告期持平。
其中，保利物业公开进驻了5家医院，提供定制化医院后勤服务。新大正中标重庆、江西、贵阳三地两个公建和一个学校项目，继续推动全国化战略。世茂服务、和泓服务、第一服务控股均有进驻住宅项目。万物梁行获委托，为长三角(昆山)国际低碳产业创新园区提供全委物业管理服务和能源服务，该项目中的创新中心是长三角首个国标零碳建筑。
值得一提的是本期出现行业并购动态，和泓服务12月2日宣布已与邓利华签订买卖协议，以6540万元收购四川万晟物业服务有限公司30%的股权，完成交易后，和泓服务将持有标的公司90%的股权，卖方则保留10%。
据介绍，收购四川万晟物业能为该公司带来的不仅是管理规模的扩大、以及额外收入，还能帮助巩固其在西南地区的现有实力。
资料显示，目前标的公司主要于四川省管理合共16个物业项目，总订约建筑面积约为389万平方米。截至2023年末，资产净值约为2300万元；截至2024年10月31日止十个月，未经审核除税后净溢利为1219万元。
独立估值师依据市场法，考量可比公司的EV/EBIT倍数、现金净值调整、非经营资产净值调整、缺乏市场流通性折让和控制权溢价等因素，最终确定标的公司30%股权的估值约为7110万元，相对于企业价值的30%（约5700万元）存在一定溢价。
期内，物企与关联方重续服务框架协议迎来一波小高潮，包括苏新服务、滨江服务、众安智慧生活、时代邻里、中天服务、华润万象生活、万物云、融创服务等物企均披露详情。从趋势来看，物企提供的服务内容正在多样化，但不同物企计划的交易总额度涨跌情况不同，反映出了关联方对物企未来业绩发展的支持能力有差异。
例如，时代邻里与时代中国将在非业主增值服务、物业管理服务、停车场租赁管理服务、电梯销售、安装及维护、互联网服务分期付款、智能化工程服务等多个领域展开合作。协议中明确2025年-2027年交易上限总额为23.4亿元，较之前公布的2022年-2024年度关联交易上限金额50.5亿元下降了超过一半。
同时，华润啤酒披露与华润万象生活的持续关联交易协议，据此华润万象生活将向其提供商业物业的物业管理服务及商业运营服务，于2025年-2027年度总上限额度为2.84亿元。相较之下，华润万象生活此前并未向其提供商业运营服务，而2022年-2024年度物业管理服务总服务金额仅5968万元，此番有大幅上涨。
智慧化服务不断深入，低碳、AI领域火热
11月25日，金地智慧服务官微宣布与中海实业完成合作签约，并表示将做好深圳中海油大厦后勤保障支持工作，计划通过“FM管理焕新计划”，助力中海实业实现核心业务目标，推动其在全球能源结构转型和绿色低碳发展中寻求新的发展机遇。
据悉，此次合作集中在数字人技术应用及智慧服务领域。仪式上，金地智慧服务与深圳中海油大厦联合推出的数字人“汇海”首次亮相并参与主持。
期内，中海物业依托旗下科技子公司兴海物联，成功打造了首个支持多业态的“云-边-端”软硬一体化解决方案，创新推出——“星启智慧空间产品体系”。作为其核心产品之一，星启综合运营管理平台凭借多业态多项目统一管理功能，为智慧城市空间运营服务提供了全新的解决方案。同时，中海物业也公开了自研数字人“海宝”。
相关资料介绍，数字人技术作为人工智能（AI）应用的重要组成部分，具有模仿人类交流和服务能力的特性，能够有效提升用户体验和运营效率，在多个场景中的应用已经展现了巨大的潜力，比如在客户服务、咨询支持以及信息传播等方面。
另外，关注度较高的主要还有万物云于深圳举办的睿见大会。该公司在会上推出“智选”产品，率先在物业服务领域引入弹性定价。发布了结合AI技术的智能决策核心“灵石“；及专注于高校、医院赛道的新品牌丹田物业等。管理层表示，未来三年，万物云将以资产、低碳、AI三个关键词为核心，构建自己的能力。
而“智选”产品推出的目的之一便在于应对物业费降价风波，满足客户的选择权。万科物业市场管理合伙人邹明强调：“不要‘默认设置’，而是‘自定义’菜单，让业主真正参与进来，共同制定物业费和服务标准，万科物业定服务‘底线’，业主按需定服务‘高线’，这是万科物业‘智选’产品的主要特征。“
据了解，“智选”产品以“项目物业服务全周期”为主轴，梳理了社区里的95个服务空间、1530个作业对象，共计508项作业SLA（服务事项），再于其中分类筛选出158项必选服务、350项自选服务。其中的必选服务关联万科物业的价值主张，自选服务则不仅事项可选，频次也可选。
借由此，万科物业也可以进一步下沉价格，挖掘更大的市场。万物云董事长朱保全表示，如果在2.5元/平方米/月价格基础上往上走，发展空间会越来越窄，而如果往下走，发展空间才会越来越大。其测算，万科物业产品如能下探至1元至2元/平方米/月的市场，商机将增加110%。
人事变动频繁，行业仍处深度调整期
今年以来，物企高管仍处于频繁变动的状态，其中免不了董事会主席、首席执行官这类关键岗位的更迭。
通常，公告给出的原人员变动理由包括其他工作调动安排、投入时间于个人事务、健康原因等，但往往背后关联着企业战略、业务转型、未来发展的考量。
观点指数认为频繁变动的主要动机有四个方面：一是物企在寻求解决过往快速发展模式遗留的问题，如业绩亏损、应收账款大额减值等；二是谋划新的战略，探索存量竞争时代新的增长势能；三是由于关联方出险，民企的实控人不断强化对物管公司的控制，保障家族财富传承载体；四是关联方健康发展的物企，人事调整背后还有强化战略协同的意图。
另外，当下人事变动频繁也反映了物管行业仍处于持续深度调整的过程；行业竞争更加激烈，市场化特征在不断增强，对人才的争夺也是为了获得竞争优势。
报告期内，龙湖智创生活、新大正、佳源服务、德商产投服务、弘阳服务均有高管变动的动态发生。其中，佳源服务董事会管理层迎来大换血，新控股股东华盛证券委任的成员包括两名执行董事辛冰、李猛，以及三位非执行董事张辰、崔艳及蔡思韬，并随后在12月16日早间起恢复买卖，股价一度飙升至72%。
另外，龙湖智创生活CEO刘兴伟卸任，另有任用。原龙湖龙智造CEO宋海林交棒原龙湖北京公司总经理顾修铭，接任刘兴伟空出的职务。市场考证，上述人事变动属正常调整，本身各个地区公司也会轮换。
资料介绍，宋海林出生于1973年，2001年获得清华大学工学博士学位并留校，离开前的最后职位是清华大学建筑设计研究院所长，且在清华任职期间，挂职烟台福山区副区长，时间长达4年。2011年加入龙湖集团，历任龙湖北京公司总经理、龙湖IPD（集成产品开发Integrated Product Development）实验室负责人、分管集团地产航道研发部、空间智能研发中心总经理。
财务数据显示，轻资产类业务已是龙湖集团的重要组成部分。今年上半年该集团营收468.6亿元，其中运营及服务业务收入为131.0亿元，同比增长7.6%。股东应占核心溢利为47.5亿元，其中，运营及服务业务贡献超80%。截至期末，物业服务在管面积达3.7亿平方米，实现收入57.8亿元，同比增长10.2%。
融信服务计划退市，二级市场期内降幅收窄
报告期内，物管股的长期低迷再引发连锁效应。华发物业退市之后，融信服务于11月22日联合融心一品（要约人）发布公告，提出私有化建议，并分别任命力高企业融资与新百利融资为财务顾问。
公告介绍，融信服务当前已发行股本约5.08亿股。其中，要约人融心一品持有3亿股，占已发行股份约59.04%；要约人一致行动人士（包括但不限于福美国际、Rongan Juxiang、欧宗洪及新百利）持股7500万股，占已发行股份约14.76%。也即，背后欧氏家族目前掌握融信服务73.8%的股份。
另外，独立股东持有融信服务约26.30%股份（大概1.33亿股），要约人给出的注销价为每股支付现金0.60港元，以此计算，欧氏家族所需支付现金为7986.24万港元。
0.60港元注销价较最后交易日所报收市价0.52港元/股溢价约15.38%；较最后交易日止30个交易日所报平均收市价约0.64港元/股折让约6.25%；较2024H1未经审核每股资产净值约1.29港元折让约53.49%。相比之下，华发物业的注销价分别较以上三个指标溢价30.63%、70.59%以及970.11%。
同时，该公司上市募集资金净额为6.285亿港元，当下未动用所得款净额尚有4.826亿港元。而截至2024年中期，融信服务在手现金及现金等价物为6.74亿元人民币。综合来看，此次私有化退市的代价偏低，可能难获得独立股东支持，从而导致无法实施。
最新公告中，融信服务宣布延迟寄发计划文件至2025年2月3日或之前，主要由于需要更多时间以配合大法院的时间表。
观点指数认为，对当前的中小型物企来说，退市显然是有利的选择，尤其是物企本身拥有良好现金流以及剩余IPO募集资金的情况下，大股东并不需要太多资金便可集中控制权，从而更专注地做出利于公司长期发展的战略，提升决策效率；亦可以与地产公司产生协同效应，增强总体财务和业绩的弹性。
而事实上，近期港股市场包括首创钜大、复星旅游文化在内的多家公司均提出了私有化退市，据Wind查询，2024年以来港股市场已有15家企业完成私有化退市，主要是受到长期低估值、流动性紧缺，融资功能缺失等影响。
港交所12月19日刊发了《建议优化首开公开招股市场定价及公开市场规定》（咨询文件），旨在提升现行规定和机制，以增加香港上市证券市场的竞争力。其中提出设立场外交易市场（OTC市场），将有利于增加流动性、拓宽投资渠道、增强市场效率等。
二级市场上，物管股下滑幅度有所收窄，恒生物业服务及管理（HSPSM.HI）近一个月跌幅为5.53%，上个报告期跌幅为7.44%。同时，环比上个报告期平均区间跌幅5.91%，本期40家样本物企平均区间跌幅为4.23%。市盈率(TTM)均值由上个报告期末6.38倍下降至本期末5.96倍。
市值方面，华润万象生活、万物云、碧桂园服务、保利物业、中海物业位列前五，均较报告期初有不同程度的下降，分别为647.1亿港元、233.6亿港元、177.2亿港元、168.5亿港元及165.2亿港元。
数据来源：Wind，观点指数整理
A股物企中，中天服务向特定对象发行A股股票项目获得深交所备案通过，并在12月10日完成上市，发行对象为其控股股东上海天纪投资有限公司。
公告显示，中天服务此次发行股票数量为3456.5289万股，发行价格为4.84元/股，募集资金总额达到1.67亿人民币，净额为1.63亿人民币，主要用于物业管理市场拓展项目、信息化与智能化升级项目、人力资源建设项目和补充流动资金。