房屋借名人能否排除法院的强制执行？

近些年来，随着房地产宏观调控政策的实施，为规避税收、限购、限贷等调控政策，民间“借名买房”的情形越来越多，与之相关的矛盾、纠纷也随之增多。反映在执行程序中，其具体表现为借名人作为案外人提起执行异议之诉请求排除执行的案件增多。笔者在对相关案件裁判文书的事实认定、裁判结果及理由梳理后发现，不同法院在判定借名人之权利是否得排除强制执行的问题上存在着分歧。

一些裁判认为，如果借名人能够提供证据证明其为房屋的实际所有人，在排除了双方恶意串通逃避执行的情形下，应当支持其诉讼请求①；但也有裁判认为，法院应严格遵循不动产物权设立、变动的公示、公信原则，借名人与出名人之间的内部约定不具有对抗善意执行人的法律效果，对其排除请求不予支持②。

鉴于此，本文以相关司法裁判分歧为基础，立足于现有法律规定，就借名人能否排除法院强制执行的问题进行分析，希望能够对司法实务有所助益。

根据《执行异议复议规定》第二十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2022〕11号）第三百一十条之规定，对案外人提出的执行异议之诉，法院应当审查以下内容：其一，案外人是否系权利人；其二，该权利的合法性与真实性；其三，该权利能否排除执行。

若案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，则判决不得执行该执行标的；但若案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，则判决驳回诉讼请求。

因此，判断案外人是否得排除执行，需明确案外人享有的权利类型以及其所享有的权利在效力上是否优先于执行债权人的权利。

在认定借名买房人享有何种类型的权利上，学界存在着分歧。

一种观点认为，如果案涉房屋系借名人实际购买且占有使用，并且出名人与借名人之间已就案涉房屋的权属情况达成书面约定，则就不能仅以借名人欠缺物权登记之形式要件，就排除其对案涉房屋享有事实上的所有权。

另一种观点认为，我国法律上并不存在“事实上的所有权”的说法，识别、判断不动产的物权归属，应当严格遵循不动产物权设立、变动的基本规则，借名人并非房屋的所有权人，其仅享有请求出名人将案涉房屋转移到其名下的债权请求权③。

在“借名买房”情形下，借名人与出名人之间曾就“借名”行为达成明确、一致的约定，但该种约定并不当然产生物权变动的后果。在案涉房屋尚登记在出名人名下且未经法定变更登记程序完成物权公示前，借名人尚不能依据借名买房协议主张其为案涉房屋的实际所有人，其仅享有请求出名人将案涉房屋过户登记至其名下的债权请求权，该项权利为合同债权。

综上，借名人依据“借名买房”协议所享有的权利为债权请求权，根据传统上“物权优先于债权”“法定特定债权优先于普通债权”的一般标准，原则上，借名人所享有的实体权利不能排除法院的强制执行。

不过，此处还需考量，仅因案涉房屋未登记在借名人名下就“剥夺”其合同权益，该种做法是否让借名人承担了过重的法律后果？

考虑到在大多数情况下，借名人与出名人签订的借名买房合同本身具有违法性或不正当性，例如，为规避各级政府部门发布的房地产市场管理政策和规章、享受特定税收优惠等，此时，借名人主观上存在非法的目的，客观上存在非法的行为，让其承担行为的不利风险和结果也具有合理性。

并且，借名人所享有的权利也并没有完全剥夺或丧失，如果借名人因案涉房屋被强制执行而遭受损害的，其仍可以按照借名买房协议约定向出名人主张赔偿。

对于某些特殊情形，如果借名人能提供证据充分证明其与出名人曾签订合法有效的借名买房协议、委托合同以及与之相关的房屋权属约定，证明其作为实际付款人已付出全部或部分价款并实际占有、管理或支配该房屋，并且借名人对房产未办理过户登记不存在主观过错。此时，法律应当站在实质公平、正义的角度，切断不动产登记簿的权利推定效力，支持借名人的诉求，排除对案涉房屋的强制执行。

注释：

① 参见最高人民法院（2020）最高法民申1892号民事裁定书、（2020）最高法民申406号民事裁定书、（2020）最高法民申4号民事裁定书等。

② 参见最高人民法院（2019）最高法民再29号民事裁定书、（2019）最高法民申3598号民事裁定书等。

③ 参见肖建国、庄诗岳：《论案外人异议之诉中足以排除强制执行的民事权益——以虚假登记财产的执行为中心》《法律适用》2018年第15期，第11-22页。

来源｜法治日报 

编辑｜韩玉婷 朱晔 刘旭雨