划重点
01深圳前海观山海家园获批预售，推出258套住宅，建面约110—116平，总价区间约788—1105万/套。
02前海妈湾的湾啟紫荆府开盘入市，项目销售给出的吹风均价是首批8万-9万/平，加推吹风均价9万-10万/平。
03然而，位于大南山脚下的观山海家园与周边二手房小区价格差距并不明显，周边二手房小区挂盘均价区间在8——10万/平。
04远洋观山海项目面临债务压顶，新房销售业绩面对庞大的贷款压力，杯水车薪。
05在存在不确定性的情况下，开发商的建设水准和资金实力成为考验，选择新房关注资金流向必不可少。
以上内容由腾讯混元大模型生成，仅供参考
作者 | 飞天小女警
文章来源 | 格隆汇楼市
深圳新房，年底冲刺。
就在12月20日，位于前海的观山海家园获批预售。
258套住宅，建面约110—116平，备案均价约84912元/㎡，单价区间约7.14—9.55万/平，总价区间约788—1105万/套。
这也成为前海年内第三个入市的新房。
而一个星期前，是自贸的湾啟紫荆府获批预售，319套住宅，建面约97—143平，备案均价约107828元/㎡，总价区间约949——1689万/套。
加紧入市
距离自贸湾啟紫荆府正式选房还有一两天，如此紧密的入市节奏，看得出如今深圳正迎来新房入市潮。
如今，随着前海妈湾的湾啟紫荆府开盘入市，远洋观山海也在紧锣密鼓地准备入市。
小区为小高层建设规划（17-25层），总规划户数870户，容积率为2.75，首批推售258套，户型110平—116平4房。
早前市场吹风单价7字头，而项目销售给出的吹风均价是首批8万-9万/平，加推吹风均价9万-10万/平。
虽然价格新鲜出炉，但作为位于大南山脚下的新盘，市场的关注度其实并不低。
有意向购房群体提前去看房，对于价格预估的态度是“总价7开头会考虑”“7.5以内考虑，之上不考虑”。
但若以备案单价区间来看，约7.14—9.55万/平与周边二手房小区价格，差距并不明显。
周边二手房小区，如深物业前海港湾花园、泛海拉菲花园二期、前海康城华府、佳兆业前海广场一期等小区，挂盘均价区间在8——10万/平。
并且成交并不算活跃。
如前海康城华府，在红色中介以及绿色中介平台上显示，今年仅成交一套90平户型，总价791万，折合单价约8.78万/平。
而更近的成交时间是2022年12月，89.83平成交总价860万，折合单价约9.57万/平。
再比如泛海拉菲花园二期，今年仅显示成交1套房源，7月成交一套136.86平户型，成交总价1253万，折合单价约9.15万/平。
而上一次成交时间为2023年5月，86.66平户型成交总价905万，折合单价约10.44万/平。
根据实地考察，项目主体已经建设十几层，预计交房时间为2026年年底。
项目一旁紧挨着的是仍在建设的万科星林项目。
周边最近的商场是泛海城市广场约2.6万平，大型购物中心需要到月亮湾大道对面的印里、山姆、前海万象等。
距离5号线荔湾地铁站约步行800米，教育资源目前划分在小学为南山实验教育集团荔湾小学，中学为深大附中学区范围内，项目旁边还规划一所36班制小学。
除此以外，项目紧邻大南山，坐拥大南山一线山景，周边近距离还有月亮湾公园、荔林公园、小南山公园等资源。
周边配套能满足基本的生活需求。
但作为居住属性很强项目，一些涉及居住体验的因素值得注意。
一是项目临近主干道兴海大道，会受到车流噪音影响，而项目步行约2.5公里处为妈湾港，同时也有可能会受到物流货柜车噪音的影响。
二是项目处于前海板块边缘地带，不属于前海的核心板块，同时被大南山阻隔，商业休闲配套相比妈湾核心、前湾以及桂湾核心的配套有所缺乏，并且据实地考察，周边缺乏高端综合商业，而后续大概率需要引入更多元的商业才能满足周边住户需求。
三是项目规划总户数为870户，机动车停车位987个，住宅车位871个，商业车位56个，公共配套车位20个（位于2栋1-2-3单元下），还有由政府管理的社会停车位40个，需向社会公众开放。
债务压顶
观山海家园是远洋集团今年在深圳入市的第二项目。
上一个入市的项目是位于龙岗坂田的天萃世纪雅园，2024年12月13日获批预售。
这也是自远洋出现资金压力以来，在深圳罕见的推盘节奏。
而远洋这两天公告呈请聆讯延期。
12月19日，远洋服务发布公告，在远洋集团及美国纽约梅隆银行有限公司伦敦分行一致提出延期申请后，高等法院已撤销原定于2024年12月23日举行的呈请聆讯，并将呈请聆讯延期至2025年2月17日。
留给远洋集团的债务重组的机会又延长了一个半月时间，但并不代表着远洋就可以舒一口气。
而这次延期的是2026年才到期的利率3.25%的担保票据，本金和利息共4亿美元。
实际上，远洋存续中资离岸债共8只，余额37.180亿美元，已全部违约。
在今年年中业绩报告中，远洋披露集团贷款总额由961.42亿元，上升到了2024年6月30日的966.69亿元，其中1年内到期的就有587.13亿元。
说明远洋的债务压力一直不小。
然而远洋的新房销售业绩面对庞大的贷款压力，也显得杯水车薪。
根据远洋公告显示，2024年1月1日—2024年11月30日，累计协议销售额约为306亿元。
而在深圳的新房销售，也并没有特别顺畅。
比如位于龙岗新生的远洋天祺苑，去年7月入市，79—90平户型备案均价约38475元/㎡，总价区间约261万—391万/套，606套住宅，到目前（2024年12月20日）都还剩余222套未售。
比如位于深圳龙岗坂田的远洋天萃世纪雅园。
543套89—128平住宅，备案均价约53565元/㎡，4.69万—6.11万/平，419万—777万/套，项目官方销售海报显示，12月14日—15日取证周末，累计劲销191套，成交金额8亿。
即使远洋天萃世纪雅园能收回8亿元销售款项，对于数额巨大的到期贷款，无异于杯水车薪。
而远洋天萃世纪雅园以及远洋观山海，还处于建设阶段，距离封顶和交付还有一定距离。
（远洋天萃世纪雅园实拍，2024年12月5日）
在债务压顶的情况下，无疑也为新房后续的交付留下了不确定性。
毕竟，当前房地产调整的阶段，新房交付货不对板，被爆出品质问题的，并不少见。
比如最近交付的宝安沙井华发新城华苑，作为人才房标杆，但交付质量却超出业主的预料。
有业主反馈，货不对板，小区花园，入户大堂与样板间不一致，房屋墙体透水等。
比如位于龙华梅林关的保利招商龙誉，有业主反馈，在竣工验收的情况下，3栋公区外墙三层被砸开，房屋屋面、地下室及外墙出现渗漏情况等。
而质量问题之下，反映出的是项目开发建设方的经营压力。
如为了实现公司的可持续发展、增强公司资金实力、筹集项目开发所需资金，贯彻国家关于“保交楼、保民生”的相关政策精神，根据华发股份公告显示，12月华发近期拟发55亿元可转债融资方案；
再如针对北京、上海、佛山等城市的 15个已预售未交付的存量房地产开发项目，根据保利发展公告显示，11月保利向特定对象发行95亿可转换公司债券用以补充流动资金。
所以，在存在不确定性的情况下，开发商的建设水准和资金实力也成了一种考验。
而新房从建设，销售到交付的过程，尤其需要大量的现金流投入，所以选择新房关注资金流向必不可少。