如果排出一份2024年北京楼市的热搜榜，相信“海淀北”必会名列前茅。
在经历了长达十年，每年仅挂出2、3块地，新房市场平均每年只有区区1000来套房子供应后，2024年海淀的北五环外，突然迎来了供地大年，连续上架7宗优质住宅地块，不光让各大开发商摩拳擦掌，更令大批买房人翘首以盼。作为北京经济发展的火车头，海淀跨入“万亿俱乐部”的底气，就在于海淀北。这里聚拢顶尖科研单位和创新名企，拥有全市30%以上的国家级高新技术企业，40%以上的独角兽企业，汇聚百万高知高智人才。
产业的兴盛，人口的增加，致使海淀相对短缺的住宅供应，一直无法满足市场的需求，从上地、清河，到西二旗、永丰，海淀北住宅的10年稀缺，楼市一房难求，开发商似乎无须过度“卷”产品，甚至个别品质平平的项目也卖出了好业绩。那些有责任担当、有品质追求的房企打造的人居翘楚，则让小业主收揽超高回报。比如海开控股开发的圆明天颂，新房售价在11万+，社区交付入住的品质远超预期，因而首套二手房就以每平16.5万的价格成交，目前二手房挂牌价已经高达每平20万。
圆明天颂实景
海淀北纵使需求旺盛、消费强劲，却缺少更多如圆明天颂一样，对接居住潮流、引领生活方式的高端人居作品，让一些买房人在纠结中留下了遗憾。好在，海淀发现了楼市的需求所向，今年集中在海淀北供出7宗住宅地块，引导市场良性竞争。这7宗住宅用地，分别是位于清河的朱房地块，位于马连洼的功德寺地块，以及北清路沿线的永丰南北和翠湖地块，尤其是明年1月2日上拍的2宗朱房地块，无疑是海淀北看家底儿的“价值宝藏”，有望创出海淀北新房价格的新高。信奉“时间就是金钱”的海淀人，在房子的选择上一向有自己的格局。
过去，中关村的“老钱”住华清嘉园，美团王兴、酷讯吴世春都从这里走出。海淀北的“老钱”则大多选在了清河橡树湾，这里住着小米、快手、百度、联想等名企的众多高管。正在挂牌的朱房地块，离清河橡树湾最近处只有228米，而清河橡树湾的二手房价是：每平米12-15万元。其实，不止清河橡树湾，海淀北第一次把新房价格卖到10万+的合景映月台，如今的二手房价已经奔向14万，还有二手房价最高报到每平16万的橡林郡，都位于朱房地块周边，这里一向是海淀北二手房价的“天花板”，次新房的成交价格普遍在13万+，原因就是独有的「顶配」与「成熟」。溜达着就能到的清河万象汇是海淀北最大综合性购物中心，有区域唯一的蓝血奢牌Chanel、Dior，海淀北第一家室内冰场，还有全球网红美食和各种时尚潮品，是海淀人心中的潮流圣地。海淀人最看重的学校，小学是海淀区实验二小本部、中学是北京二十中，都能排到海淀区的TOP20。而且，这里的交通便捷度也是海淀北之最。大厂精英们日常通勤，开车10分钟就能到西二旗的小米、快手总部，15分钟能到上地十街的百度大厦，不到20分钟，就是腾讯、网易、滴滴、联想所在的中关村软件园。如果家人在其他区域工作，紧邻五环的优势，也能最大化规避早晚高峰京藏、京新的拥堵。同时，海淀的科创产业也在逐渐回归五环周边。今年1月，腾讯科技（北京）公司斥64.2亿巨资摘得学院路北端A、B、C、J地块，建筑规模28.55万方，其中包括12.8万方商业用地，15.8万方研发用地，腾讯称用于满足内部办公需求，而这座腾讯北京的“第二总部”，与朱房地块的直线距离仅1.6公里。
为了匹配科技精英们的生活方式，朱房配套更上层楼，住宅组团内规划3万方医疗用地，学校落位清华大学附属实验中学。今年海淀“六小强”取消点招之后，集团校内部的“拔尖创新”尤为关键，清华的“强基计划”更是声名卓著，选拔培养了众多人才。而朱房的新建校，不仅是小学+初中的9年一贯制，避免了小升初派位的不确定性，且距清华附本部的直线距离只有1.5公里，很大概率会由本校直管。要知道，同样被纳入清华附集团校的上地分校，原本不过是“村中”，短短几年就跃升为上地学区的明星学校，无疑是清华附雄厚师资和专业经验赋能的结果。相信正是因此，朱房分校有着明确的建设时间表：2026年开工，计划在2027年6月完工。意味着将来朱房项目交付后就可直入名校。学区兼顾豪宅，对于海淀精英们来说，绝对是“超值性价比”之选。
而朱房地块南侧紧邻的“清河之驿”，是继清河之洲后，海淀区又一重要城市名片与生态文化地标，未来计划围绕广济古桥，打造清河四街文化古镇，构建海淀北文旅商业的新中心。
清河之驿效果图
所以，朱房地块将会是海淀北唯一一个产业+名校+商场+公园+医院+文旅，配套全部顶级，且均在步行可达范围内的项目。「顶配」与「成熟」带来的超级含金量，让朱房成为海淀区第一个地价不设上限，销售不设指导价的项目。。此次朱房挂牌出让的两宗商品房地块，西侧的0029地块建面10.25万平米，容积率2.4；东侧的0030地块，建面9.5万平米，容积率2.42。
两地块都是纯住宅，无任何配建，保证了居住的高端特质与纯粹属性。地块控高均设定在48米，最高是16层的小高层产品，预计也能排布出部分一梯两户、高使用率的洋房产品。南侧的楼栋观景效果更佳，不仅能一揽清河四街古镇风貌，高层更能远观圆明园盛景。
两地块的起始楼面地价都为7.6万元/平米，预估将来房价的话，「毅家之言」调研开发商并结合自己的判断，首期开盘的起步价可能会在每平米13万左右，只要产品力够强，很大赢面能卖到每平14-15万，甚至更高。作出这个判断，不仅是因为朱房周边是10万+二手房的聚集地，更因为这些二手房，尽管卖价很高、社区品质也不错，但户型着实落后了很多。总价1000万上下，只能买到纯南、甚至东西向的两居，1500万的房子虽然能做到南北通透，但却是只有客厅和主卧朝南的三居室，想要买到和北京楼市主流产品相当，南北通透，三开间朝阳的四居，总价就要上到1800万。而这样的房子，仅是清河四大次新小区：清河橡树湾、强佑清河新城、合景映月台和橡林郡中，就有超过8000套。朱房两宗地块近20万方规划建面，顶多能开发1000来套房子，仅周边改善，就能为其贡献不少购房需求，再加上大厂高管，以及来自朝阳、海淀五环内等外溢的购房人群，对项目的去化流速和价格利润实现度能够起到极为坚实的支撑。当然，也有人diss朱房地块邻近京新高速和五环路，会有噪音干扰。实际上地块南端距五环路约有130米，再加上因河道保护，建筑退线要达到7-16米，也就是说，最南端的楼栋，和五环的实际距离也要将近150米，中间还有清河之驿相隔，再加上五环设置的隔音罩，实际影响会很有限。西侧的0029地块，更和京新高速之间隔着一片公共设施用地及带状公园，同样不会有太大影响。而周边的回迁房，稍稍了解一下海淀实力的人，就不会有顾虑，从树村丽景苑、裕和嘉园，到马连洼的万德嘉园，海淀北回迁房的建筑立面、社区品相和商品房相差无几，朱房安置房也一以贯之清河橡树湾的学院风，砖红色的立面非常亮眼。在朱房地块的出让条件里，还进一步要求“以现代建筑风格为主，可适当结合新中式风格”，力求让整个板块呈现出高品质的城市地标观感，形成错落有致的城市天际线，完美融入“三山五园”的文化风貌，为海淀人量身定制“5分钟生活圈”内的舒适奢居。期待1月2日有幸拍得朱房地块的品牌房企，会给海淀人带来更多惊喜。