郑州商业终于等来了许久未见的好消息。
日前，郑州市公共资源交易中心挂牌了一宗商业地块，郑政出〔2024〕30号（网），位于博远路南、丰庆路东，用地属性为商务金融、零售商业、餐饮、旅馆、娱乐、其他商服。
没错，期待已久的郑州龙湖天街项目要来了。
龙湖天街定档2025开业，意味着金水区新中心的崛起，更意味着区域走向深度分化。
近20年，金水一路向北，从1.0时期的花园路商圈向北扩容，到2.0的国基路文化路板块跨过了北三环，再到未来可能得金水3.0，这不仅是城市的自然外溢，更是生活价值的重构。
郑州龙湖天街会不会像麓湖商业一样，带动成都商业新中心的南迁和崛起，甚至吸引城市级的注意力，值得期待。
为何关注龙湖天街？
从区域看，郑州拥有二七、花园路两个城市级商圈，余下的都是如CBD、东站、金水东路、高新这些区域性商业中心，分布不均衡，北三环以北拥有巨量的城市人口，辐射巨大，却没有匹配的商业中心。
所以，2022年3月份，龙湖天街签约美盛的消息爆出时，整个行业关注度极高，大家不仅期待龙湖能给郑州带来新品牌、新花样，更是因为金水北有望成为新的商业中心。
没有龙湖天街，信万广场、普罗地中海商业、国基路街区商业都只是社区配套，体量、品牌和运营辐射能力，既无法成为商圈，也形不成生活中心。
武汉龙湖天街实景图
龙湖天街开业后，与旁边的信万广场——也就是胖东来在郑州调改的首家永辉超市——一起，加上未来喜来登酒店和附属商业，在国基路文化路附近，形成一个新的商圈中心，覆盖辐射金水北将近100w的常住人口。
龙湖天街来了，国基路商圈就有了带头大哥，相当于正弘城引领花园路商圈一样，新中心开始崛起。
天街是龙湖商业的三大品牌之一，其商业运营和招商实力在行业内都是一流的，目前在华中地区的武汉、长沙都有布局，开业当日客流量都达到50w+，单日销售额3500w+，与正弘城同一级别。
长沙龙湖天街实景图
据内部人士透露，郑州美盛龙湖天街定位为一站式购物中心，总体量6.5万多方，上下7层，地上5层为商业，地下两层停车场。
目前商业团队已经到位，预计2025年正式进入筹备招商、开业运营的相关工作，2025年底开门迎客。
新中心的崛起？
龙湖天街落位，让我想起麓湖商业落位后，一个成都新商业时尚中心的崛起。
过去10年，成都一路向南，麓湖从原来的郊区变成了如今的城市核心区，一如今日的国基路文化路板块。
后来，成都的商业中心一路从春熙路发展到了南三环，却依然没有跨过这条心理分界线。
直到麓湖商业的落地，在“环外”开启了新中心。
龙湖天街所在的丰庆路与国基路附近，是当年郑州“东移北扩”的第一站，从2004年左右开始，就集聚了普罗旺世、四月天等第一批商品住宅，更有陈寨庙李这个“小香港”，3km范围内覆盖超过150个小区，是郑州人口密度最高、生活氛围最浓厚的板块。
龙湖天街效果图
这几年金水北楼市成为郑州第一热门片区，核心原因就在于这里属于“新区中的老区，老区中的新区”，是整个郑州各大板块里发展成熟度最高、基础设施最好、与成熟区无缝衔接、发展前景最为确定的，成为承接“新郑州人”改善居住的核心目的地。
目前随着陈砦庙李被美盛整体改造，也是整个郑州最大的城市更新项目，未来仅是美盛大港湾一个项目，商品房+安置房，再加上旁边的瀚海、美景、碧桂园等项目，整体居住人口就超过50万，整个片区各类学校几十所，且不乏名校；地铁有4、6、7等多条核心线路穿过，唯一缺乏的就是商业中心。
此前开业的YOYOpark（现在的信万广场）曾被给予厚望，就是因为整个片区不缺人、不缺钱、机会大，但由于管理团队不稳定，最终导致发展不如人意，直到最近胖东来入驻才算是略有起色。
其实，站在楼市自媒体的角度看，郑州城市发展有很多缺失，尤其是“生活跟不上”的问题非常明显。
比如国基路/文化路/丰庆路沿线，原来的陈砦庙李小香港就有20多万的原住人口，即便改造后，很多人也“故土难离”。不管是原来的村民，还是之前的租客，习惯了这里的烟火气和生活圈，还都留在金水北。
与此同时，金水北大范围的城市更新和改造，城市界面提升、公共配套提质、住宅社区迭代，带动了其他区域的改善客户选择金水北，进一步聚集了区域人气。
所以，随着龙湖天街的开业，以及未来地标喜来登酒店+附属商业+沿街商业的落地，整个城市界面和商业氛围会焕然一新，形成一个区域级甚至是城市级的商业中心。
金水中心的1.0/2.0/3.0
郑州城市曾经“东移北扩”，但金水区一直在向北，中心渐次北移，从紫荆山到黄河路，再到花园路，未来可能是国基路文化路。
从1954年省会迁到郑州，金水区就是郑州实力最强的区，也聚集了最多的人气、商业和政治资源。
在近20年，金水区先从紫荆山向北跨过农业路，成就了花园路商圈；现在正在跨过北三环，崛起一个国基路文化路的商业中心；未来还会一路向北，拓展城市边界。
这一点，从郑州市发布的城市更新专项规划（2023-2035）可以看出端倪。
其中有两点特别值得关注：
1.郑州主城区未来发展以城市更新为主，更多是查缺补漏，包括基础设施、商业、文化等；
2.两条主轴线，东西金轴+南北银轴，这两条线串联起整个郑州最好的城市资源。
其实，这个专项规划并不算前瞻，只是对现有发展的确认和加强。
从楼市板块发展来看，这个路径也基本如此。
三环内的农业路/花园路/东风路，可以称之为1.0时代的金水区，目前基本上无新房供应，更多是二手房交易。
2.0时代的金水区，主要以陈砦庙李改造为中心的教育港湾、中环壹号，已经交付的瀚海、美景等，这个板块也吸引了最大量的购房关注，是过去3年郑州市销量、热度最高的片区，也是产品力创新的最卷片区。
未来随着商圈的成熟，这里的最后一块生活版图拼齐，大概率将是类似蓝堡湾2.0的生活高地。
再往北则是3.0的金水连霍板块，城市更新与开发同步进行，商业中心蓝图规划，还要经过一段时间的熟化，未来将真正实现“南北银轴”。
未来的城市名片？
其实，去年就有人提过国基路文化路“金水新中心”的概念，业界还有不少讨论。
我觉得没啥可争论的，正常的房地产发展路径就是“外溢扩容”，作为金水老城核心区向北发展的第一站，这里承接更多的人口、商业、需求是正常的。
站在房地产的角度上理解“城市更新”，大概就包括三个维度：
1.城市界面更新，包括道路、环境、学校、商业配套这些全面升级；
2.居住环境更新，包括社区品质、物业服务、设计规划、用材用料等；
3.生活需求更新，老破旧小区的人要换到新社区，甚至是第四代住宅这种立体森林。
从这3个纬度去看郑州，或者金水区的生活变迁路径，都是从旧到新，从荒凉到繁华，城市界面越好，生活越繁华，价值就越高。
金水新城区这几年热度高，就是他比所有的新区都更繁华、更烟火、更有生活，他又比老区城市界面更好、社区规划设计更高端、未来生活价值更大。
前几天夜里我从北三环路过，金水印一期亮灯了，西向东高架上车流不息，南侧的瀚海北金、北侧的金水印，灯火夹道，很有大都市的范儿了。
未来5年，东风渠沿线会彻底改造完毕，河景会非常漂亮；新的超高层地标美盛喜来登酒店也会开业，整个国基路沿线基本改造完毕，这里错落的天际线会比现在的东站和北龙湖好看很多，别说“金水新中心”，成为郑州的新名片也未尝不可能。
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