谢逸枫:颤抖吧!前11月全国土地收入直线下滑堪称断崖式暴跌

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01前11月全国国有土地使用权出让收入3.2626万亿元,同比下降22.4%,跌幅比上月收窄0.5%。

022024年前11月全国卖地收入没有明显好转,呈现土地收入跌幅扩大趋势。

03其中,非税收入占税收收入的22.90%,非税收收入高增长主要是税收收入和增长下降。

04另一方面,全国卖地收入自2021年达到天花板后,呈现持续回落趋势。

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文/谢逸枫

12月16日,财政部门数据显示,前11月全国国有土地使用权出让收入3.2626万亿元,同比下降22.4%,跌幅比上月收窄0.5%,与2021年前11月土地收入6.7625万亿元(同比增长3.8%)对比,意味着今年前11月土地收入堪称断崖式暴跌。

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按照2019年前11月-2024年前11月全国卖地收入(国有土地使用权出让收入)来看,分别为59666亿元、65126亿元、67625亿元、51174亿元、42031亿元、32626亿元,说明2024年前11月全国卖地收入没有明显好转。

按照2019年前11月-2024年前11月全国卖地收入(国有土地使用权出让收入)增速来看,分别为同比增长8.1%、同比增长12.9%、同比增长3.8%、同比下降24.4%、同比下降17.9%、同比下降22.4%,呈现土地收入跌幅扩大趋势。

中指数据显示,2023 年1月-11月全国300城住宅用地出让金21674.44亿元,同比下降21.42%。2024 年上半年,同比下降35.1%。11月住宅用地成交5348万平方米,同比下降12.9%。土地出让金3199亿元,同比增长23.4%。

当前土地市场处于筑底的边际改善,与商品房销售下降、房企资金紧张、商品房库存与土地库存高、到期还债期因素有关,远未达到顶峰,总体延续持续收窄改善的趋势,说明最低点时刻已经过去了,但土地市场没有见底企稳。

其一是前11月全国一般公共预算收入19.9010万亿元,同比下降0.6%,比上月跌幅收窄0.7%。支出24.5053万亿元,同比增长2.8%,比上月增幅扩大0.1%,意味着全国财政收入不够支出,收入不够花,财政赤字规模持续性的扩大。

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11月全国一般公共预算收入约1.4万亿元,同比增长约11%。这一增速创下年内新高,较10月份增速提高了5.5%。主要是ZY收入贡献大,两位是非税收入增速高,高达40.4%。这与盘活存量资产以及加大国有机构收益上缴有关。

同时税收收入增速较10月上升,主要源自印花税,与资本市场活跃有关。11月全国一般公共预算收入中,税收收入约1.1万亿元,同比增长约5%,较10月税收增速提高3.2%。非税收入约0.3万亿元,同比增长约40.4%,增速略高于10月。

11月税收增长受一揽子增量政策带动。11月税收收入看,第一大税种国内增值税收入同比增长约1.4%。第二大税种企业所得税同比增长37%。证券交易印花税同比增长约173%。除了受税收增长带动外,非税收入快速增长起到重要作用。

其二是前11月全国国有土地使用权出让收入3.2626万亿元,同比下降22.4%,占全国一般公共预算收入19.9010万亿元的16.39%,前10月14.58%,前9月14.28%,前8月13.68%,2023年-2020年分别为26.75%、32.81%、42.97%、46%。

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断崖式暴跌的原因看,主要是房企拿地谨慎,大多房企停止拿地,重心放在去库存、保交楼、防风险。其次是土地出让金分期付款,土地供应下降,土地流拍,底价成交多。最后是城投、国企、央企拿地速度放缓,成交的面积减少了。

前11月全国国有土地使用权出让收入3.2626万亿元,同比下降22.4%,跌幅比11月同比下降22.9%收窄0.5%,主要是11月份市场上在一线城市和核心二线城市集中推出高品质的地块,又出现不少高地价、高总价、溢价高的地王。

前11月全国国有土地使用权出让收入3.2626万亿元,同比下降22.4%,占地方一般公共预算本级收入10.9628万亿元的29.76%,前10月26.31%,前9月25.49%,前8月24.53%。2023年-2020年分别为49.47%、61.43%、78.36%、84.03%。

卖地收入占全国一般公共预算收入、地方一般公共预算本级收入比例高于其他行业收入。前11全国卖地收入3.2626万亿元,加上5项土地和房地产相关税收收入1.6925万亿元,房地产总收入达到4.9551万亿元,占二项比例大幅度提升。

其三是前11月5项土地和房地产相关税收1.6925万亿元,2023年-2020年分别为18538亿元、19216亿元、20793亿元、19694亿元,占前11月全国税收收入16.1922万亿元的10.45%,前10月10.46%、前9月10.52%,2023年-2020年分别为8.74%、11.53%、12%、13%。

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如包括房地产领域5项税收的住宅(上海、重庆)、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税等建筑业税收,占到全国总税收入的20%以上,说明100块收入里面,房地产的税收贡献20块钱。

前11月土地和房地产相关税收中,契税4631亿元,同比下降13%。房产税4254亿元,同比增长18%。城镇土地使用税2229亿元,同比增长9.9%。土地增值税4574亿元,同比下降8.1%。耕地占用税1237亿元,同比增长22.4%。

前11个月全国一般公共预算中的非税收入3.7088万亿元,同比增长17%(前10月非税收入3.4199万亿元,同比增长15.3%)。其中11月份非税收入2889亿元、10月份非税收入2855亿元,明显高于9月、10月税收收入同比增速。

主要是地方通过处置闲置资产等方式,加大资源、资产盘活力度,带动国有资产有偿使用收入、国有资本经营收入增长。目前非税收入主要由国有资产有偿使用收入、专项收入、行政事业性收费、罚没收入、国有资本经营收入组成。

其四是前11月全国国有土地使用权出让收入3.2626万亿元,加上5项土地和房地产相关税收1.6925万亿元,房地产总收入4.9551万亿元。2023年-2020年分别为7.6531万亿元、8.6070万亿元、10.7844万亿元、10.3836万亿元。

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房地产总收入4.9551万亿元,占全国一般公共预算收入19.9010万亿元的24.90%,2023年35.30%、占地方一般公共预算本级收入10.9628万亿元的45.20%,2023年65.28%、占全国税收收入16.1922万亿元的30.60%,2023年42.25%。

如包括房地产领域5项税收的住宅房产税(上海、重庆)、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税等建筑业税收,占到全国税收入的35%以上,说明100块财政收入里面,房地产税收贡献35块钱。

其五是前11月全国一般公共预算收入19.9010万亿元,同比下降0.6%。全国税收收入16.1922万亿元,同比下降3.9%,跌幅比上月收窄0.6%。非税收入3.7088万亿元,同比增长17%,增幅扩大1.7%。非税收收入占税收收入的22.90%。

非税收收入、占税收收入过去呈现上升的趋势,前11月3.7088万亿元,同比增长17%、前10月3.4199万亿元,同比增长15.3%、前9月3.1344万亿元,同比增长23.79%,前11月占比22.90%、前10月22.68%、前9月23.79%,占比扩大。

非税收入中占比较高且弹性较大的主要是国有资源(资产)有偿使用收入和国有资本经营收入,二者合计占非税收入比重在40%以上。而罚没收入今年以来部分地区增速较快,但整体基数较小,占非税收入比重处于9%-12%。

非税收入高增长,主要是税收收入和增长下降,背后是经济偏弱、税收收入较低时期,2014年底至2015年、2019年底至2020年新冠疫情爆发初期、2022年以及2024年,表现为非税收的高速增长,反映地方财政压力加剧与税收下降。

非税收入,包括国有资源(资产)有偿使用收入、专项收入、行政事业性收费、罚没收入、国有资本经营收入组成,而非税收收入大部分来源于地方政府,说明地方政府在非税收入的征收上有较大的自主权,占非税收入9%-12%之间。

其六是据统计数据显示,1999年-2020年,全国土地出让收入累计58.9万亿元,2021年已经达到67.6051万亿元,2022年为74.2905万亿元,2023年突破80.0901万亿元,短短25年破80万亿元,意味着全国卖地年均收入达到3.2036万亿元。

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按照过去十三年(2011年-2023年)卖地收入数据显示,总计70.7343万亿元,年均5.4411万亿元的卖地收入。所以,卖地收入堪称一笔巨大的地方财政收入之外的收入,用来支持地方发展、基础设施、保障房、教育与水利等建设。

财政部门统计数据显示,2011年-2023年全国卖地收入增速分别为22%、下降18.6%、45%、3.2%、下降21.6%、19.3%、40.7%、25%、11.4%、15.9%、3.5%、下降23.3%、下降13.2%,表明卖地收入增速呈现先高后低的趋势,与土地、楼市、金融波动相同。

2011年-2023年全国卖地收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元、37457亿元、52059亿元、65095亿元、77914亿元、84142亿元、87051亿元、66854亿元、57996亿元。表明卖地收入自2021年达到天花板后,呈现持续回落趋势。

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