文｜邓浩志

2024年最后两个月，房地产行业在规划设计层面出现了许多重大变化，大致有四个方面：

1、60~90平米的超级紧凑型户型大量规划；

2、140平成为新的户型面积“红线”；

3、200、300平米的大户型产品大量增加；

4、相关部门出手“整顿”实用率超120%的户型。

简单解释一下以上变化：

首先，大量60、70平米超紧凑户型的大量出现，一则源于核心城区取消90平米户型的限购，释放了市场积压已久的购买力需求；二则在新建筑规范当下，新户型的实用率越来越高，目前已经有66平米的三房二卫带入户花园产品，麻雀虽小五脏俱全，以往一房的产品，现在已经能实现改善型的功能；三则市场购买力分化，消化速度不错的要么是大户型豪宅，要么是总价尽量控制的极刚产品。

其次，140平成为新的户型面积“红线”。这比较容易理解，根据最新的契税征收标准，个人购房不超140平方米,契税降至1%。原来所谓的“豪宅税”的划线则为144平米，为了享受税费优惠，几乎所有略超140平米的产品都尽量压缩到140平米以内。

再有就是200、300平米的大户型产品大量增加。这和最近三年豪宅市场爆发式增长有关。只要地段好，产品好，面积再大都能卖出去，市场的反馈不断强化了开发商产品做高端豪宅产品的信心，于是这两三年，大户型产品是越来越大。大户型在楼盘占比也越来越高。

最后是“整顿”实用率超120%的户型。以广州为例，目前已经有楼盘声称实用率超过140%。买100平米的房子居然可以使用140平的面积，想想都夸张。在楼市持续的使用率竞赛快两年的时候，突然收到信息，近期主管部门收到大量关于新楼盘偷面积严重的“投诉”，有鉴于此，传闻将对超常规的偷面积行为予以整治。江湖传闻为未来不再允许超120%使用率的产品出现。至于如何不允许出现？并不具体，到底是不允许设计和建设呢？还是不允许宣传呢？暂时不得而知。需要进一步观察。

不过我想说，户型使用率越来越高。表面上是所谓的产品不断升级迭代，实际上是飘窗，花池等擦边空间越来越多，违规设计越来越严重的表现。新产品通过超高使用率实现了内卷升级，但对于前期报建的楼盘是巨大的不公，对更广大市场规模的存量二手房市场更造成了较大冲击。救了一小部分人，却害了整个市场。缓解了近期的压力，却扰乱了整个市场，加速了二手房市场价格的下跌与交易的难度。所以整治似乎是必要的，但问题是决心到底有多大。