北京二、三环豪宅塌方倒计时
我们常说，房价的下跌会引起地价的下跌，但是由于土地定价权牢牢掌握在政府手里，所以哪怕北京这两年房价持续下跌，但是从地价和指导价上并没有体现出来。这回，这股地价下跌的风吹到了南二环、三环豪宅了，2022年～2023年，丰台集中供应的一批二环豪宅，都会受到影响。
地价下跌，也实属无奈，现在丰台的土地实在没人接盘，房企底价拿的的，和前几年房企竞到最高限价拿地，本肯定不同。丰台是今年卖地最惨的区，今年初郭公庄、南苑地块高价成交之后，从2月份一直到9月份，一共八个月时间，丰台没有卖出去一块地。9月份丰台有两个地块，因为无人竞拍，被动延期出让，就是我前面说的丰台科技园地块和新宫醋厂地块。10月~11月，丰台卖出了三个地块，金茂东铁营，金隅西颂和建发新宫，具体做了哪些改变，怎么成交的大家都知道。丰台，新一轮降价从新房开始12月12日，万泉寺地块土拍。本次出让的地块项目为纯住宅地块，限高80米，容积率2.8，起拍价110.54亿元。
如果万泉寺地块被开发商托底，那么折合楼面价大约6.2万元/平米，这是个什么概念？隔壁前两年出让的端礼著楼面价大约6.4万元/平米，但是该项目还有25700平米的保障性租赁房，所以综合拿地成本肯定高于6.4万元。从楼面价角度考虑，万泉寺地块，虽然晚了两年出让，但是地价降了不少。根据规定，万泉寺是不限价地块，未来不设置销售指导价，也意味着开发商有独立的定价权。
这不昨天，又有一个地块出来搅局了，西南郊冷库地块上架了，依然是不限价地块。地块儿就位于万泉寺的南侧，也在三环内，属于玉泉营街道，地块西侧就是北京瑞府，东侧过京开高速是亚林西的北京悦府。
西南郊冷库地块，分为南北两块，本次出让的南侧0005地块占地面积2.74万㎡，容积率2.52，建筑规模6.92万㎡。
这是继不限价的万泉寺地块、朱房村地块之后，又一个不限价地块。起拍价40.08亿，西南郊冷库地块折合楼面价只有5.8万元/平米，不严格讲，极端情况下项目卖7.8万元就不赔钱，（当然开发商肯定不能这么干）北京瑞府是个例外，网签价大约9.84万元/平米，这是因为北京瑞府有20%比例的政府产权，如果像个人产权的话大概也在11万左右。现在只能祈祷首开或者华润拿地吧，或许还能拖一托市场，如果真来一个不讲理的房企，面临巨大压力的情况下，真给你拿出10万以下的价格来。
除了需要警惕房价的塌方，不得不面对产品力的巨大鸿沟。有没有发现北京下半年这一批改善项目，外立面主要都是用的干挂石材，比如北京宸园，还有海淀的盘也是，嘉华天珺外立面80%都是石材。嘉华天珺还不是纯改善项目，都上了石材，海淀接下来几个项目，永丰南、功德寺、朱房村都得是石材。而丰台接下来的几个项目，金茂璞逸、西颂、建发新宫醋厂，也都必须是石材。而前两年丰台那批豪宅，有些项目的外立面还是真石漆。将来二手房市场，石材外立面的认可度一定是最高的，也一定比铝板，真石漆这些更保值。另外就是阳台的赠送，2022年那一波豪宅也有阳台，但是赠送比较委婉，大家可以期待金茂璞逸的户型图了，看看新的赠送会有多少？今年下半年一直到明年，丰台这批新入市的项目，对老项目真是一轮围剿，现在也终于理解了，为什么首开君礼著之前敢开出7.5万元/平米的特价房。因为媒体+房企出身，所以很多楼盘，可以买房直找真高管，而不是中介对接的基层人员。