地铁上盖商业综合体，属于“TOD模式”的核心内容，也是全球城市规划发展中较为流行的一种方式。
TOD，简单来说，是以公共交通为导向的城市发展模式。
比如以火车站、机场、地铁站、巴士干线等交通枢纽为中心，在400—800米（不超过10分钟步行路程）的半径内建立城市中心，集办公、商业、文化、教育、居住、公园等多种功能于一体，形成“混合用途”。
TOD的优势在于，地铁等枢纽大量导入的客流，与商业体的各类服务彼此增益。各类资源在枢纽集聚，从而发挥出更大的价值。
在地铁已经成为主要交通模式的当下，实际上，TOD也充当周边街区衣食住行的民生配套和社区商业配套。
居民们的通勤、休闲、生活等节奏安排，基本围绕TOD展开。有些人的社区生活，除了家，就是TOD。
比如一位居民这样描述她的一天：每天，依赖社区附近的地铁站通勤，顺路在地铁站上盖的商场买菜、吃饭。晚饭后，去商场的户外绿地遛狗，随便逛逛。双休日，依托商场的电影院、小吃街、各类生活服务打发时光。与朋友碰头、聚餐、头脑风暴等，直接约在地铁上盖的商业体。如果附近就有学校、公园，那就更加方便。
TOD基本涵盖了一个小家庭出行、工作、生活、休闲的全部需求。
甚至有些街区，把街道党建中心、社区服务站也落地在TOD综合体范围内，连缝缝补补的便民小店，也被放置进来。
就这样，地铁上盖的商业体，一方面成为街区生活的“城市会客厅”“核心”，一方面又因为地铁，会引来大量路径客流、到访客流。这就对TOD所处片区的营商环境提出了更高要求。
此次，我们选择两个类型不同但颇具代表性的地铁上盖的商业体：浦西老牌商业体中山公园龙之梦、浦东新贵商业体前滩太古里。
它们所处片区有一些相似因素：
首先，都是3条地铁交会处，且地铁终端有迪士尼、机场、火车站等刚需站点，来自全国的客流量极大，形成了沿地铁干线的一系列“玩法”。比如酒店、餐饮，选在TOD商业体，看中这里生活丰富、服务配套选择多样，吸引消费的人群宁可多乘坐几站地铁再去机场、火车站或大型文体娱乐中心。有人甚至把私家车停在这些TOD，再乘坐地铁去迪士尼玩。
其次，附近有独一无二的户外休闲绿地，如历史悠久的中山公园、前滩滨江和中央公园等。围绕这些户外绿地，不仅让居民得到实惠、双休日对“户外运动爱好者”有巨大引流、适合各类夏令营和亲子活动，而且也给附近商铺以创意灵感，有一些露天新玩法，全球只有这里的分店独有。
再次，商业体本身，除了既有商铺，更扮演了周边街区的“社区商业”角色，与街道、职能部门良性互动，主动承担“便民服务”“社区文体活动”“社区营造”等一系列混合功能。
如此一“商”多能不仅对商业体本身带来好处，而且也让社区居民、附近白领成为“基本盘”。用一位居民的话说，“我们对它是有感情的”，有些居民已经搬到很远的地方居住，来市中心约朋友聚会，仍然会选择“老家”所在的TOD商业体。
国际上，对TOD模式的讨论，往往放在一个更加宏观的视野下，比如土地规划、综合利用、城市发展路径等。而本期调研，我们从具体案例出发，在街区的视角下，更微观地讲一讲，究竟地铁上盖商业体扮演了哪些角色，为什么形成1+1>2的效果，以及片区流量的特殊性，给职能部门带来的挑战和机遇。
毕竟，营商环境，最有真情实感的，就是“最后一公里”的街区。