Uliving 位于圣保罗市中心的大楼 | 图片来源：Marcos Caldo/Uliving
众所周知，中国的大学生通常住在由学校公费建造的学生宿舍内，这些宿舍不仅收费相对低廉，基本配套设施也较为齐全，可以满足大学生日常的生活需要。但在欧美西方国家，学生的住宿需求主要依靠市场供给满足，由此催生了庞大的学生公寓市场，尤其是在英、美等教育留学产业较为发达的国家，此类资产往往是房地产投资者较为青睐的重要板块。
巴西也有着类似的情况。虽然巴西的优质高等教育以几乎完全免费的公立大学为主，但是这些公立大学仅为经济条件困难的学生提供校舍或租房津贴，大量来自外地或有独立生活倾向的中高收入家庭的学生只能自行租房。加上巴西私立教育产业也颇为发达，因此在巴西，诸如圣保罗、里约热内卢等高校云集且外地学生占比高的大型都市区有着庞大的学生租房需求。
什么是学生公寓？
学生公寓一词似乎很好理解，但又很难说清楚它到底是什么，但是“长租公寓”一词应该很多人都并不陌生，其实学生公寓就是专门面向大学生的长租公寓。公寓的经营方通常会对一整栋住宅楼进行统一的内部装修，以此为租客提供“拎包即住“的入住条件和一定的基本生活配套设施（如便利店、洗衣房等）。
此外，由于学生公寓是一个年轻人的社区，为了让学生们在结束学业前尽可能地留在学生公寓，学生公寓的经营方一般会组织大量社交活动或尽可能地创造社交场所来提升年轻租客的入住体验（这点在西方文化中颇为重要）。
目前学生公寓在巴西仍处于起步阶段，该行业的两大玩家分别是Uliving和Share，他们的背后是来自英国和美国的房地产投资集团，这两个国家也恰恰是全球最多的学生公寓市场。
Uliving
图片来源：Uliving
Uliving于2012年由Juliano Antunes创立，是巴西学生公寓领域发展时间最长的公司，其投资人是英国老牌房地产集团高富诺集团（Grosvenor Group）和巴西的一家房地产管理公司VBI Real State。该公司在2019年计划将其4.5亿雷亚尔的初始投资翻一番，预计到2028年，该公司在该领域的投资额将达到9亿雷亚尔。
截至2024年12月，Uliving有8座学生公寓单元在运营，其中在圣保罗有4座，坎皮纳斯、桑托斯、阿雷格里港和里约热内卢各有1座，累计拥有超过3000个公寓床位。据巴西媒体Exame报道，2023年，Uliving的营业收入达到3000万雷亚尔，预计在2024年还将增长40%。
Share
图片来源：Share
巴西学生公寓市场的另一大玩家是近期刚被美国睿星资本（Greystar）入主的Share，该公司在圣保罗和阿雷格里港共运营着5座公寓单元，拥有约1900个公寓床位，而其背后的睿星资本则在全球16个国家管理着12余万个公寓床位。该公司预计到2026年，还有7个公寓单元将交付使用。
在巴西财经媒体Valor Econômico有关巴西学生公寓的报道中提到，Greystar巴西区经理Vitor Costa表示，这个市场在巴西仍处于起步阶段，但前景非常巨大，在智利圣地亚哥有130座学生公寓，而圣保罗却只有30座。
收益回报
学生公寓餐厅 | 图片来源：Share
以巴西第一大城市圣保罗为例，目前一个学生公寓床位视户型和地段的不同，在不考虑物业费的情况下，租金通常在1800雷亚尔（合租标间）到4500雷亚尔（独立套房）不等，该单位租金已经超出了同户型和地段的普通公寓。如果把物业费计入房租，学生公寓甚至还可能有一定的价格优势（巴西公寓物业费相当昂贵，一般是租金收入的15%-35%，由于学生公寓运营方已经相当于为租客提供了物业服务，所以具有一定的成本优势）。
需要注意的是，虽然学生公寓的租金一般包含物业、网络、房地产税和水电燃气等费用，但是公寓的经营方可通过便利店、洗衣房等配套设施或清洁房间、电器维修等生活服务进行多渠道创收。
由于巴西学生公寓市场尚处在起步阶段，市场信息非常稀少，我们难以给出该领域准确的投资回报率数据。但是在欧美发达国家，得益于此类型商业地产极高的入住率和较低的违约率，学生公寓的投资回报率通常在7%-9%之间，我们推测该行业在巴西的投资回报率应介于该范围之间，甚至可能更高。
发展挑战
学生公寓行业在巴西最大的挑战之一是如何打响知名度，因为目前大多数学生都倾向于借宿在亲戚或朋友家，或是寻找名为“república”大学生合租宿舍。有意入局的玩家需要向巴西的学生和家长展示什么是专业的学生公寓，有关这一点可以通过社交媒体渠道来进行宣传。
有限的消费能力是学生公寓发展的另一大挑战。巴西市场很大，但是中产阶级群体却非常薄弱，有能力为孩子每月支付3000雷亚尔租金的家庭并不多，目前学生公寓主要瞄准的客户群体也正是收入前5%的中、高收入家庭和留学生。由于居民收入不可能在短时间内得到快速提升，当前最好的解决办法是降低入住门槛（比如增加合租率）、提高运营效率和扩展收入渠道，或是延长刚毕业的大学生的租赁期限。
入局建议
学生公寓 | 图片来源：yuca
1) 巴西联邦和地方政府为鼓励城市住房建设发展和旧城改造升级，在融资、税费等方面提供了大量的利好优惠政策，值得有意入局学生公寓市场的投资者进行有关调研；
2) 学生公寓的最大卖点是具备一个完全是年轻人的社交和生活空间，因此在学生公寓的管理思路和经营理念上必须足够新颖和有意思。
本文由巴西祎思咨询（IEST Consultoria Empresarial）的Elio提供