首个入市实用率130%项目 广州越秀云悦认筹率高达200%背后

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01广州越秀·云悦项目将于12月7日周六正式开盘,成为广州首个入市使用率达130%的产品。

02项目位于白云区的京溪板块,交通便利,距离3号线梅花园地铁站949米,步行14分钟。

03该项目占地面积4.7万平方米,建筑面积6.7万平方米,规划3栋楼宇,共22层,提供88、105平方米两种面积段。

04由于地理位置优越和超高实用率,越秀·云悦项目认筹率高达200%。

05市场预测,越秀·云悦项目的开盘价格可能会达到6.8万-7万左右,但市场认可度并不高。

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观点网 从拍地到入市,短短2个月多月时间,再一次见证越秀速度。

据安居客APP显示,广州越秀·云悦将于12月7日周六正式开盘。这是广州首个入市使用率达130%的产品。

12月6日,观点新媒体致电中介拟咨询项目时,中介却表示目前已不接待新客。"现认筹已经达到了600多,昨日销售中心就关闭了认筹通道。"

越秀的速度究竟有多快?为何认筹率能高达200%?

今年9月30日,经过24轮竞价,越秀地产成功击退绿城,以最终成交价9.8亿元拿下白云区怡新路以南AB3101046地块,也就是如今的越秀·云悦项目,溢价率13.3%,折合楼面价2.99万元/平方米。

拿地后,越秀地产火速规划建设。一个月的时间,在11月6日,越秀地产已正式开放样板房展厅。彼时,小区大门已经建了一层,且规划的三栋楼宇也已打好地基。随后在12月4日,该项目也取得了预售证,明天开售。

具体来看项目规划。越秀·云悦项目体量不大,总占地面积仅4.7万平方米,建筑面积6.7万平方米。面积小,因此能规划的楼宇也少,仅3栋,规划户型320户,2梯5户,共22层。

该项目仅有88、105平方米两种面积段可供选择,均为四房设计。楼宇采用风车型布局,以确保两每个面积都能做到户户朝南。88平方米的主要是东南向和西南向,105平方米的有南北对流、东南向及西南向选择。

越秀·云悦项目之所以能赢得如此高的认筹率,跟其地理位置有关。

该项目属于白云区的京溪板块,白云和天河的交界。项目东侧是沙太南路,北侧是怡新路。项目两侧主干道接驳的是广州城市中轴线的大动脉--广州大道北,从小区开车前往天河北珠江新城,在不堵车情况下仅二十分钟。

交通地铁方面,该项目距离3号线梅花园地铁站949米,步行14分钟。现有的3号线和在建的18号线北沿线,这里成为了天河连接白云乃至机场的必经之路,也是白云通往天河的重要就业线。

同时,除了在建的18号线北延段之外,该项目也紧邻正在规划中的26号、29号线交汇点京溪路地铁站。

商业学校配套方面,目前板块已经具备一定的成熟度。一公里内有有广垦壹号商业 MALL、信达金茂广场等,三公里内也有有梅花园广场、嘉裕太阳城广场等。此前,越秀云悦已官宣配建学校纳入培英集团管理。

再者,越秀·云悦关注度高,也和它超高实用率有关。

根据出让规划显示,其出让规定阳台占比为25%,如果设计得当,户型使用率可以做到120-130%。据目前了解情况,该项目的实用率已经可以高达130%。

目前,广州新规产品使用率能达到130%的仅有4个,越秀云悦就是其中一个。另外三个是南沙2024NJY-5、2024NJY-6地块,以及保利前段时间拿下的天河面粉厂地块,但均为入市。

正所谓,万事俱备只欠东风。如今市场都在期待越秀开出的价格盲盒。

据市场消息,该楼盘吹风价为5.5万-6.5万/平方米。按照中介说法,开盘价格可能会更高。"像这种情况(认筹率200%),我估计价格可能也要去到6.8万到7万左右。"

不过对于该价格,市场认可度并不高。有意向购买者认为,如果价格超过6万/平方米,更偏向于去天河区购买。据观点新媒体查阅,目前天河北在售的世纪金源·天河源筑项目均价6.18万/平方米,户型91-182平方米三到四房。

再者,也有市场人士认为,该楼盘靠近沙大路以及广州大道,一方面是高峰期堵车,另一方面也不可避免有噪音影响。且仅有3栋楼,小区舒适度较欠缺。目前该楼盘预计2027年3月交楼,连带装修入住时间较长。

从另一层面来说,相对于前两年拍出的梅花园板块地块来说,该地块的价格还是有较高的利润空间。

目前周边在售项目越秀·天河和樾府,2022年7月拿地的楼面价为5.08万元/平方米,如今销售均价达8万元/平方米。而隔壁中铁建·招商蛇口·西派天河序2023年10月拿地时,楼面价为5.27万元/平方米,现售价7.9万元/平方米。

不同于越秀云樾的定位为刚需产品,以上两个楼盘均为改善型住宅。两个盘最小的面积都是108平方米和120平方米,总起步价都是700万以上的产品。

对于刚需型产品,购买者更看重其未来转手价格,以方便置换改善型产品。

据市场专业人士看来,项目周边配套具备一定的成熟度,这是毋容置疑的,但板块还欠"想象力"。

按照白云区的发展规划,白云区重点发展的方向是沿着地铁2号线从飞翔公园地铁站到嘉禾望岗为中轴去发展白云新城、设计之都以及嘉禾望岗这三大板块。然而,白云山却像天然屏蔽般,将同属白云区的京溪、同和与发展的三大板块相互隔离。

白云区的规划,京溪板块暂时靠不上边,而一线之隔的天河,也同样如此。天河区原来主要是沿着天河北到珠江新城的城市中轴线,从南向北发展,目前天河主要是沿着沿江路不断向东扩容,似乎早已把老天河抛之脑后。

据安居客APP显示,广州京溪板块2022年二手房均价为5.7万元/平方米,2023年为4.67万元/平方米,而目前最新为均价为4.32万元/平方米。

基于此,越秀·云悦明天能开出多少的价格盲盒,市场认可率如何,还将拭目以待。