深圳湾再起风云：华润中海联手拿下“黄金地块”，重塑深圳楼市信心！

T107-0107地块位于深圳湾后海金融总部基地内，紧邻地铁2号线登良站，周边配套设施完善，包括中铁南方总部、中建科工、喜之郎、华强方特、中海油等知名企业的总部大厦。此外，地块附近还有深圳湾万象城、北京师范大学南山附属小学、深圳人才公园以及深圳湾公园等优质生活配套，使得该地块成为近年来难得一见的优质地块。由于其独特的地理位置和丰富的配套资源，该地块从挂牌之初便受到了市场的广泛关注。

此次参与竞拍的企业仅有招商蛇口与华润中海联合体两家，但整个竞拍过程却异常激烈。从下午3点开始，两家企业围绕着这块宝地展开了长达一个半小时的争夺战，最终华润中海联合体凭借其雄厚的资金实力和技术优势，以185.12亿元的高价胜出。相较于起始价126.52亿元，最终成交价高出58.6亿元，溢价率高达46.3%，显示出市场对于该地块的高度认可。

“对房企来说，在当前市场环境下，面对126亿元的起拍总价，若由单一企业独立竞拍，后续开发压力无疑会大幅增加。相比之下，多家实力房企联合拿地开发，能在一定程度上减轻各自负担。例如，上海近日出让的杨思地块以近80亿的总价成交、溢价率超40%，也是由三家央企联合竞得。”58安居客研究院研究总监陆骑麟表示。

值得注意的是，在当前房地产调控政策趋严的大背景下，能够有如此高的溢价率实属不易。这背后反映出的不仅是开发商对于未来市场前景的信心，也是对深圳这座城市长期发展潜力的一种肯定。尤其是随着政府对于房地产市场监管力度的不断加大，能够在此时此刻敢于投入巨资购入优质地块，充分体现了央企和国企在面对不确定性时的强大抗风险能力及其对于市场趋势敏锐的洞察力。

业内人士表示，包括深圳在内，年度土地出让金完成比例较低，需要在年底展开冲刺；对今年销售业绩排名靠前的央国企而言，这些企业基本完成了今年销售任务，补充优质货源的需求较高。

据中指院监测数据，今年11月全国300城住宅用地成交5348万平方米，同比下降12.9%；土地出让金3199亿元，同比增长23.4%；年末核心城市加快推地带动出让金上涨，北京、上海单月出让金均超300亿元。累计来看，今年1-11月300城住宅用地成交规模和土地出让金累计同比下降约30%，降幅较前10个月有所收窄。

从更宏观的角度来看，此次土拍结果反映了当前房地产行业的一个重要趋势——即头部房企正在加大对重点城市核心区域的投资力度。除了深圳外，今年北京、广州等一线城市也成交高总价地块。11月29日，中海以153.32亿，拿下北京包括酒仙桥、小红门乡、十八里店在内的3块捆绑宅地；9月29日，保利发展以117.6亿元竞得广州南方面粉厂地块。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出：“楼市有效区域开始集中，房企与其到处撒网，不如聚焦重点城市、重点区域、打造高溢价的重点产品。”这种战略调整背后的原因在于，随着市场竞争加剧及消费者需求升级，只有那些能够提供高品质居住体验并具备良好增值潜力的产品才能赢得市场的青睐。

2024年是深圳楼市名副其实的“调控大年”。乐有家研究中心监测显示，截至11月25日，深圳楼市今年已出台重磅楼市政策16次，分别涉及：房贷利率、公积金额度、房产税费、购房名额、购房首付、限售政策、财政刺激等多个方面。其中，房贷利率中商业类型下调了4次（含存量），公积金下调了1次；房产税费调低3次，涉及增值税、契税、个税的减征和免征年限缩短。如此高频且多维度的调控措施，在全国范围内都属罕见，显示出深圳市政府对稳定房地产市场的决心和力度。

自9月底推出一系列调控“组合拳”以来，深圳楼市迅速展现出积极变化。随着政策力度持续加码，11月深圳楼市热度不减。刚刚过去的11月，深圳楼市成绩单再次交出“高分卷”：新房住宅认购量9986套，预售网签8076套，加上现售总网签量近10000套；二手住宅录得量8500套，网签7125套。11月一二手住宅总网签成交超1.5万套，市场整体延续10月热度。

个盘表现上，11月开盘的新房项目里不乏热点楼盘。新政后第三个、深圳东部第一个“日光盘”诞生，龙岗的深铁阅云境开盘推出214套房源，当日售罄。此外，南山的四海名邸和桑泰山海丹华府，坪山的财富城二期，光明的兰玉庭等项目同在11月开盘，去化表现亦颇佳。这些热点楼盘将在今年12月－明年1月陆续网签，届时将在预售网签数据上有所体现，年底“翘尾”明显。

与此同时，“量增价稳”的局面逐渐形成，新房平均成交价格保持相对稳定，二手房挂牌价虽略有下降但幅度收窄，表明买卖双方心态趋于理性，市场正逐步回归健康发展轨道。

影响房产市场冷暖的关键因素是信心，而这种信心的建立则依赖于全国经济和就业等大环境的支持。特别是当前阶段，随着中国经济逐步恢复，以及一系列稳增长措施的陆续推出，预计未来一段时间内如深圳这样一线城市房地产市场有望继续保持平稳健康发展态势。