11月中旬的时候，郑州自媒体矩阵的朋友们一起去了西安，这是研学行的第4站：考察第四代住宅的发展。
郑州目前还没有第四代住宅，西安已经先行一步，近几年相继出现了几个现象级的第四代住宅。
与郑州相比，西安的楼市环境要好很多，不管是销售业绩还是市场热度，郑州都非常羡慕西安的房地产发展。
但经过我们认真地走访，郑州应该向西安学习的不仅是第四代，还有其它几件事。
城市与城市的差距，很多时候不在具体的某些事儿上，而是一种心态上。
2024年行将结束，我们走过很多城市，包括河南的一些县城，总体的感觉是：分化。
好的城市如成都、西安，楼市热度一直不差，现象级红盘频出；而下沉的地级市、县城，开发商如果够主动，如金沙、冶都、春晖、汇隆这样的，总是在内卷市场里找到合适的身位，活得也挺滋润。
市场可以有问题，产品和心态不能出问题，强者从不抱怨，只会思考出路。
比如西安的第一站，考察的是万众云松间，3000-5000w/套的四代豪宅，曲江核心区，万众不仅把“松”这个icon扎在了楼盘里，甚至整条街两侧也都出钱了做了景观提升，产品辨识度极高，黑松景观就是标配。就这样，万众几乎是西北五省豪宅富人收割机，曲江的几个豪宅都是天花板存在，云松间的豪宅一半以上被老业主买走。
万众还做了西安的高端酒店，包括W酒店，华尔道夫、四季，所以万众不仅是做高端住宅，更是在做高端的生后圈层：与全球最顶级设计师合作，提供最高端的配套和服务，为了贯彻产品价值观，景观、软装、物业全部自己做，做出这种产品，即便市场很差，我觉得能卖的很好。
其实，这次在西安看的四代住宅，比如泰发祥·檀府、绿城·海棠三章、龙湖·云河颂这些，单轮产品力都有可圈可点之处，但你非要说比郑州好很多，也有点妄自菲薄了。
西安的四代住宅，主要得益于政策层面的宽松，比如部分阳台不算建筑面积、架空层计容的宽松等，留给了设计师和开发商足够的腾挪空间，业主也可以享受到政策的红利，从而实现了得房率90%起步，赠送率甚至超过100%的产品。
相比之下，郑州的空间设计放松是才刚开始，类似于越秀天悦江湾这种高赠送未来会是趋势。而郑州开发商在公区设计、景观规划、地库、施工工艺、精细度等层面上并不落后，有些产品甚至是遥遥领先。
说了西安，再回到郑州，咱们问题在哪儿？
为了寻找答案，我翻了很多论坛、抖音和小红书，各种媒体平台上关于郑州和西安的争论非常多，甚至会发现西安PK天津、南京、武汉、郑州、济南、成都、重庆、合肥……各种问题争论也非常多。
但不管你怎么可能，普遍有个感受：西安人非常自信，很多非本地人也都很看好西安。
但如果你看GDP数据，西安几乎是这里面最差的，但声量和自信是第一。
就拿郑州和西安近30年GDP来看，郑州与西安的差距是一直在拉大的——说句不好听的，教育科技产业商业全方位落后的郑州，在经济上硬是领先了西安30年，肉眼可见的未来，西安在GDP数据上大概率是很难超过郑州的。
但是，你看任何一个论坛、文章，有几个人会觉得西安比郑州差的？又有几个人会觉得，西安发展前景弱于郑州的？
几乎没有。不仅西安人这么觉得，很多郑州人河南人也这么觉得。
这难道是大家的错觉吗？或者进一步说，这种“美丽的错觉”到底有什么用呢？
个人觉得，这里面有两个核心原因：城市心态，城市品牌。
从城市心态来看，西安无论是政治地位、政策资源、文化积淀、历史厚度都压倒郑州，这种“皇城根”心态并不是盲目自信，更是一种魅力——不自信的人，怎么能吸引到更多人的欣赏呢？
郑州就不自信，很多郑州人极度不自信。这种不自信体现在各种文章、视频、新闻和论坛里，但凡郑州有个毛病就拼命骂，有点成绩也都是各种质疑，说到底就是不自信，不敢相信自己城市的实力和发展。
因为不自信，城市品牌力就弱，这一点郑州不仅弱于西安，甚至不敌洛阳。没有城市品牌力，就容易被以讹传讹，容易“好事不出门，坏事传千里”，就不容易吸引到更多优质的资本、人才和产业，这对于城市长期发展是非常不利的。
就拿比亚迪来举例，比亚迪布局西安将近20年，年产量数十万台整车；但比亚迪在郑州，仅用了1年半的时间，就成为比亚迪全球最大的生产基地。
再比如富士康，在全国有数十个生产基地，比如成都、太原、深圳，但为什么郑州富士康能脱颖而出，成为富士康的代名词？
说到底，郑州的营商环境、产业力度非常之大，正因此才能在GDP这个唯一量化数据PK中不落下风，郑州的真实实力是很强的。
郑州，真正弱的不仅是第四代住宅这种“政策尝试”，更是城市心态、城市品牌，要大力向西安学习。
作为郑州的自媒体，楼参一直旗帜鲜明的力挺郑州，不仅是因为乡土情结，更因为郑州一直很努力。
郑州层面的利好不断，刚刚获批的中牟新区，在郑汴融城的大背景下，有望成为郑州新的增长极。
而在楼市产品力层面，我在西安看万众云松间时候就想到了铁建投·松苑，作为马岩松的首个住宅作品，松苑无论是产品设计、理念还是审美，在全国层面无疑都是最强悍的。
尤其是三个新的样板间呈现之后，更能看到这朵“蘑菇”的内涵价值，不仅是空间感和生活调性兼具，更是充分考虑顶级居住的理念融合，把景观、外立面、生活功能实现了多维，称得上城市级地标。
尽管近几年郑州楼市遭遇了前所未有的困境，但郑州开发商做产品还是很努力，不管是城区地块上的用心如城发玥园，还是十年磨一剑的金投豫发豫园，或者是地市开发商进军郑州首开热销的万祥紫庐，在产品上都是穷尽打磨，能堆料的堆料，能做创新的创新，资源禀赋不够的也想尽办法做细节投入……
正是这些产品层面的努力和坚守，郑州市场即便连年下滑，也挡不住某些楼盘能持续热销，在寒冬中走出独立行情。
就像11月22日，徐辉设计举办的“设计河南，营造可持续的未来”学术论坛上，诸多建筑大师院士在讲起房地产行业时，都会感慨行业虽然承压，但对于做产品的企业和企业家来说，坚守创新设计，打磨好产品里，依然是整个社会最重要的持续性未来。
现在的郑州，仍然需要大力发展比亚迪富士康这种产业，更需要向西安学习城市自信和品牌打造，更好的城市形象，只有这样，才能源源不断地吸收新生力量，让郑州更进一步！
文章为楼参原创，转载请注明来源