作为龙华区内唯一的国家4A级旅游景区，龙华观澜山水田园文化园（以下简称“山水田园”）为龙华重要文旅品牌，2024年该景区仍是龙华文旅对外推介的名片之一。
不过，山水田园相关负责人近期向奥一新闻反映，由于园区品牌项目“水上乐园”运营时间已达10年期限，公司投入上千万欲进行设备更新，但相关特种设备报建审批一直未能通过，项目施工被街道执法队控停至今近一年，园区经营受到严重影响。
奥一新闻记者经过多日调查发现，山水田园相关项目被控停的根源在于其场地存在相关的历史遗留问题，从2005年涉事土地被征转为国有储备用地的多方谈判，到2010年相关部门召开专题研讨会的着手解决，多年来，横亘于企业与相关部门之间的纠纷依然未能消弭。
而因纠纷未能平息带来的困局是，一方面涉事土地在土地征转后至今仍未纳入国有储备土地库管理，另一方面企业谋划的正常经营迟迟无法推进，致使涉事土地的利用效益大打折扣。针对这一困局，龙华区相关部门及属地观澜街道办表态正在积极推动相关问题依法依规办理，但接下来仍有三大问题待解。
观澜山水田园一出入口。奥一新闻记者詹越慧摄
企业称设备更新项目投资上千万
施工被控停、景区经营受创
龙华区政府官网显示，深圳观澜山水田园旅游文化园占地400多亩，是深圳唯一一家集餐饮、客房、温泉、康体娱乐于一体的生态旅游景区。2009年12月通过国家旅游局的评定，被批准为国家AAAA级旅游景区。2010年5月成功举办第六届文博会山水田园分会场，同时被认定为深圳市文化+旅游示范园区（基地）。
山水田园负责人温先生介绍，由于景区水上乐园游乐设备运营时间已达10年期限，公司于2023年底购买新设备欲进行设备更新，设备更新施工去年年底被观澜街道办叫停，至今处于停摆状态，目前景区经营受到严重影响。“若项目还是无法推进，上千万元定制的设备将荒废搁置，十余家设备供应商的款项也将难以兑付。”
奥一新闻记者日前走访了解到，水上乐园占地面积约为15亩，现场可以看到旧有设备已拆除完毕，目前正在做地面管道安装的基础工作，场地有水管、土沙、水泥砖等建筑材料堆放。一工作人员表示，按照原进度已经可以同步进场安装设备以及做场地完善工作。
水上乐园项目现场。实习生伍亚欣摄
据了解，水上乐园项目受到市民游客欢迎，对景区经营贡献不小。“很多游客是奔着水上乐园项目来山水田园的，虽然景区发布了项目暂时关闭的通知，但还是有不少游客跑了空。”山水田园公司一位熟悉业务的人员王先生告诉奥一新闻记者，此次被控停的“水上乐园”项目对园区其他业态有很大的带动作用，粗略统计今年七八月份景区人流量比去年同期少了将近一半，有三分之二的游客投诉是因为该项目不开放。
项目被控停后，现场放置着此前准备安装的水管。实习生伍亚欣摄
王先生表示，事实上，早在去年五六月份，公司便开始定制预备更换的设备，该批设备是国内同类项目中最新的，已经跟供应商签了合同，设备也生产完成，厂家已经催促提货，整个项目进行设备更新投资金额达上千万元，“只是没想到最后卡在特种设备审批这一关，目前园区的资金压力很大。”
山水田园公司此前提交特种设备报建申请。
其表示，项目被控停后，公司曾与相关政府部门进行过多次沟通，但直至目前尚未有明确的解决方案。
其提供的相关资料显示，2024年7月31日，观澜街道综合行政执法办公室执法二中队在“民意速办”平台上回复山水田园方面称，2013年原龙华新区关于山水田园“水上乐园”项目调研会议纪要认为，对于该项目，山水田园实业有限公司要依法依规办理报批报建手续。为支持企业健康发展，观澜街道办要求山水田园公司依法依规办理报批报建手续，但山水田园公司并未取得相关许可。2023年底，因原有的“水上乐园”项目游乐设施使用年限到期，山水田园计划进行整体的拆除、更新、更换，因该项目仍未获得报批报建许可，并考虑到相关游乐设施安全问题，项目被观澜街道执法队暂时控停。
此外，深圳市市场监督管理局龙华监管局曾回复山水田园方面表示，根据区政府关于观澜山水田园有关工作会议研究决定，由于场地属性问题，龙华监管局暂停受理山水田园文化园的特种设备备案业务。
涉事土地存在历史遗留问题
至今仍未纳入储备土地库管理
从市监部门的回应来看，山水田园“水上乐园”项目未能通过审批的原因在于其场地属性问题。而奥一新闻记者从多方获悉，事实上，山水田园用地存在历史遗留问题。
山水田园负责人温先生提供的一份《土地合同承包书》显示，1998年8月，乙方深圳市千百汇实业公司（即山水田园运营公司）与甲方君子布村民委员会君子布老围村小组及君子布田心村小组签订租用合同，合同约定租用面积为 203.5亩，经营项目为“经营种植、养殖业兼营相配套的农产品加工及产品直销活动。乙方可在本范围内按法律和政策之规定，兴建其生产、经营必需的建筑物及有关设施，按农业项目处理”。值得一提的是，合同期限自1998年8月到2033年8月。
此外，合同中“权属关系”方面双方约定：合同期内如因国家征收本范围（即本合同范围）的土地，双方无条件服从。属不动产、其补偿归乙方所有。征地费补偿归甲方所有。因此造成的损失，由征地方赔偿给乙方。
温先生表示，合同签订后公司便一直正常运营，直到2005年山水田园地块纳入深圳市城市化转地，原观澜街道办与相关股份公司签订了城市化转地相关补偿协议书并完成土地补偿。
针对山水田园征转（收）地情况，奥一新闻记者从深圳市规划和自然资源局龙华管理局获悉，2005年，山水田园项目地块纳入城市化转地范围并转为国有土地，原观澜街道办与相关股份公司签订了《深圳市宝安区城市化转地适当补偿协议书》并完成了土地补偿，涉及地上建筑物、构筑物、附着物、青苗等补偿事宜，观澜街道办反馈未达成一致意见，尚未补偿。该局还称，未查到观澜山水田园项目地块土地使用权出让合同信息。
温先生认为，根据其与原村集体签订的相关协议，2005年的土地征转中，作为乙方的山水田园方面应当获得地上建筑物、构筑物、附着物、青苗等补偿，但其表示这一补偿并未完成。
除此之外，奥一新闻记者了解到，正常情况下，土地征转后相关土地应及时完成土地储备入库工作，但山水田园相关土地因当时转地过程中地上建筑物、附着物等未拆除，以及相关补偿工作未完成，至今仍未纳入储备土地库管理。
山水田园：原先与村集体签订的租地合同理应有效
温先生表示，事实上，2005年山水田园征转（收）地后，公司依然正常运营，彼时山水田园旅游文化园的建筑、设施已经建成，当时政府按原状放置未予处理，“并且2005年以后公司还交了三年租金，2008年后公司要交租金，但原来的村委已经不收。一直到现在都没有收过租金。”
奥一新闻记者了解到，针对这一情况，2010年7月原宝安区政府组织相关部门就山水田园转地历史遗留问题召开了研讨会。观澜街道办执法队在回复山水田园方时提到，研讨会议认为“原租用合同不符合《合同法》的有关规定，不受到法律的保护，但鉴于山水田园的现状，从支持其发展的角度观澜街道可以考虑按照现行法律法规重新与其签订合同实施管理”，同时明确了新签订租赁合同年限不得超过20年，新合同期满合同终止，地上附着物等不动产视为补偿完毕，并收归政府，不另做补偿等一系列要求。
回复称，根据会议要求，观澜街道办多次与山水田园公司进行洽谈，但并未达成一致，山水田园公司因各种原因拒绝重新签订租赁合同，也再未就该地块支付过任何租地或用地费用。
未能重新签订租赁合同的这一说法也得到了山水田园负责人温先生的证实。其表示，除了1998年与原村集体签订的那份35年期限的租地合同，公司就该地块没有重新签订过其他租赁合同。
其认为，土地被征转为国有土地，只是土地权利人发生变更，并不影响土地承包或租赁合同的效力，只是涉及租金由谁来收的问题。即便是2005年土地进行征转后，公司还继续交了三年租金。政府在实际管理中也认可山水田园公司的土地承包使用行为继续有效。“多年来，观澜山水田园在景区建设方面投资较大，为片区文旅经济有所贡献，一定程度上也推动了龙华文旅产业发展，希望有关部门能倾听企业意见并积极给出解决方案。”
观澜街道办：合同有效期相关问题需通过司法途径进行认定
针对此事，奥一新闻记者发函联系龙华区观澜街道办，其在回复中称，按照1998年山水田园公司与君子布村民委员会签订的山水田园地块土地承包合同约定，合同期内如因国家征收本范围（即本合同范围）的土地，双方无条件服从。2005年山水田园地块已征转为国有土地。根据原《中华人民共和国合同法》（现《民法典》）关于租赁合同的规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。”
其还表示，龙华区一直以来高度重视文旅产业发展，针对该园区相关问题，龙华区相关部门、观澜街道办多次进行实地调查和研究，目前正在积极推动相关问题依法依规办理，合同有效期相关问题可以寻求司法途径进行解决。
律师意见：通过协商及政策创新，为企业提供更具弹性的解决路径
实际上，在此次水上乐园项目进行设备更新之前，观澜山水田园景区未曾因用地问题受到影响，目前除了该项目因特种设备未通过报建审批被控停之外，园区其他项目均仍正常运营。
广东知恒律师事务所律师郑博恩表示，在目前法律框架下，山水田园公司所面临的特种设备报建审批难题，其中主要体现在土地属性问题上。固然可以通过法律程序来解决具体合同效力与租赁关系的问题，报批程序问题，但更长远的解决方案在于地方政府与企业的协同。
其认为，面对法律与实际经营的双重难题，山水田园需要通过与观澜街道及相关部门的持续协商，探索可行性解决途径。在法律框架内，政府可考虑在不违反法律原则的前提下，给予企业如政策支持及审批流程指引等，帮助企业走出困境。同时，这也表明地方政府在法律合规和经济发展之间，需要寻求新的平衡，以支持地方民营经济的稳步提升。
“地方政府在保障依法依规的同时，应充分理解和支持山水田园等民营企业在经济发展中所做的贡献，通过协商及政策创新，为企业提供更具弹性的解决路径，实现片区经济的良性发展。”
追问
追问1：转征地补偿未完成的情况下，是否遵循“买卖不破租赁”的原则？
相关资料显示，2005年，山水田园项目地块纳入城市化转地范围转为国有土地，并完成了相应的土地补偿，但涉及地上建筑物、附着物、青苗等补偿却未能完成。与此同时，2010年相关政府部门再次牵头召开研讨会解决这一历史遗留问题，但依然未能成行。
这两个彻底解决问题的关键节点，最终没能解决问题。由于时间久远，其中缘由目前尚不得而知。仅从当前的问题来看，在转征地的地上附着物等补偿未完成的情况下，是否依然遵循“买卖不破租赁”的原则？涉事企业在涉事地块上的使用权益是否应该按照原始合同执行并受到保护？
追问2：“政府拿不走、企业难作为”的困境是否使涉事土地的利用效益打了折扣？
在双方纠纷之外，一个值得深究的问题在于，因纠纷而导致的涉事土地使用效益大打折扣的现实困境。
一方面，储备土地入库是土地储备全生命周期管理的重要组成部分，补偿到位、净地标准是入库的关键指标。实际上，山水田园地块自征转后，虽然其土地性质为国有土地，但过去近二十年因未净地、未补偿到位等问题涉事一直没有纳入储备土地库管理，辖区相关政府部门自然也无法对涉事土地进行其他规划；
另一方面，当前涉事土地的实际使用主体为山水田园景区及其运营公司，为激发景区经营活力、确保设备符合安全标准，企业方必须对景区项目进行更新、更换，但如今因为土地权属的历史遗留问题而不得不搁置。
由此，因历史遗留问题导致土地使用效益大打折扣，相关纠纷也一直悬而未决，成为“政府拿不走、企业难作为”的困局。
追问3；当前是否有切实制定工作方案或思路加快争议问题解决？
山水田园的用地问题属于历史遗留问题，成因复杂，的确存在较多难点、卡点，但不可忽视的是，相关土地上存在企业大量投资以及片区重要文旅业态，都经不起一拖再拖。往大了说，如果不能尽快妥善解决问题，必将对片区的经济发展产生不利的影响。
因此，亟需政府及相关部门积极主动破解难题，拿出切实可行的方案，为涉事企业排忧解难，推动片区高质量发展。
采写：奥一新闻记者 詹越慧 实习生 伍亚欣
除特殊标注外，图片均由受访者提供