深圳法院:城市更新项目停滞,权利人有权解除《搬迁补偿安置协议》

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文|张茂荣律师,主攻“非标”类疑难复杂房地产争议解决



公众号“合一城市更新”消息,截至2024年11月24日,深圳已列入城市更新计划项目1047个,通过专规批复项目731个(占比69.8%),实施主体公示项目539个(占比51.5%)。

笔者提供专项法律服务的深圳某片区城市更新项目,2015年3月签署《合作开发意向书》,历时九年,直至今年10月才获得市法定图则委员会单元规划审批。

开发商资金链断裂,近期经常接到咨询:“已签《搬迁补偿安置协议》,开发商已中断支付过渡费,我该怎么办?”

——用“哀鸿遍野”形容近年来的深圳城市更新项目丝毫不过!

鉴于更新停滞,拖欠业主过渡费的情况普遍存在,故以案说法,从签约业主角度,探讨有效解决方案。
真实案例:
案涉城市更新项目于2012年12月14日通过专项规划审批,至今未确认实施主体。
2014年8月29日,原告(业主)与被告(市场主体)签订《城市更新房屋拆迁补偿安置协议》,约定被告拆除房屋补偿回迁房,自原告交付房屋后,每半年支付一次过渡期租金补偿金。
同日,原告将房屋交付被告。2020年下半年开始,被告开始停止支付租金补偿金。案涉房屋至诉前仅拆除了门窗,主体尚未拆除。
2024年1月,原告起诉要求:解除《城市更新房屋拆迁补偿安置协议》,被告支付拖欠的租金补偿金并现状返还案涉房屋。

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法院观点:
原告主要目的是取得拆迁补偿的回迁房屋,被告合同目的是通过拆建的城市更新项目取得商业利益。
双方目的的达成需建立在涉案城市更新项目顺利完工的基础上,但该项目通过专项规划审批后,至今未确认城市更新实施主体,且被告长期未按照合同约定支付租金补偿金,原告有理由怀疑被告的履约能力。
因此,本院认为被告已构成根本违约,原告的合同目的已不能实现,故有权要求解除涉案合同。
判决结果:
1、《城市更新房屋拆迁补偿安置协议》解除;
2、被告向原告交还案涉房屋;
3、被告向原告支付拖欠的租金补偿金并支付滞纳金。
张茂荣律师:项目停滞,物业权利人有权解约。
1、《搬迁补偿安置协议》也是合同,也受《民法典》约束,项目停滞,签约开发商未能如约履行义务,导致合同目的不能实现的,物权权利人有权解除协议,要求开发商退房并支付过渡期补偿金及滞纳金,如本案。
2、《搬迁补偿安置协议》签订后,“房屋已经拆除”,不影响物权权利人解除权的行使,但因已无法返还房屋,涉及开发商如何赔偿及判决赔偿后是否能够顺利执行的问题。
3、“指标房”买家与卖家还签有回迁房指标《买卖合同》,《搬迁补偿安置协议》解除后,买家是否有权同步解除《买卖合同》要求卖家退房退款,与双方合同约定及个案案情有关。
4、以城市更新为背景的小产权房买家购房后,所在片区城市更新项目未能立项,尚未签订《搬迁补偿安置协议》,买家是否有权解除《买卖合同》要求卖家退房退款,亦与双方合同约定及个案案情有关。
上述第2、3、4种情况非常复杂,有效解决方案的确定需要非常强有专业技能支持,无法一文简单说清,建议有服务需求的当事人携带资料来访当面咨询。
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