文｜张茂荣律师，主攻“非标”类疑难复杂房地产争议解决
公众号“合一城市更新”消息，截至2024年11月24日，深圳已列入城市更新计划项目1047个，通过专规批复项目731个（占比69.8%），实施主体公示项目539个（占比51.5%）。
笔者提供专项法律服务的深圳某片区城市更新项目，2015年3月签署《合作开发意向书》，历时九年，直至今年10月才获得市法定图则委员会单元规划审批。
开发商资金链断裂，近期经常接到咨询：“已签《搬迁补偿安置协议》，开发商已中断支付过渡费，我该怎么办？”
——用“哀鸿遍野”形容近年来的深圳城市更新项目丝毫不过！
鉴于更新停滞，拖欠业主过渡费的情况普遍存在，故以案说法，从签约业主角度，探讨有效解决方案。
案涉城市更新项目于2012年12月14日通过专项规划审批，至今未确认实施主体。2014年8月29日，原告（业主）与被告（市场主体）签订《城市更新房屋拆迁补偿安置协议》，约定被告拆除房屋补偿回迁房，自原告交付房屋后，每半年支付一次过渡期租金补偿金。同日，原告将房屋交付被告。2020年下半年开始，被告开始停止支付租金补偿金。案涉房屋至诉前仅拆除了门窗，主体尚未拆除。2024年1月，原告起诉要求：解除《城市更新房屋拆迁补偿安置协议》，被告支付拖欠的租金补偿金并现状返还案涉房屋。
原告主要目的是取得拆迁补偿的回迁房屋，被告合同目的是通过拆建的城市更新项目取得商业利益。双方目的的达成需建立在涉案城市更新项目顺利完工的基础上，但该项目通过专项规划审批后，至今未确认城市更新实施主体，且被告长期未按照合同约定支付租金补偿金，原告有理由怀疑被告的履约能力。因此，本院认为被告已构成根本违约，原告的合同目的已不能实现，故有权要求解除涉案合同。1、《搬迁补偿安置协议》也是合同，也受《民法典》约束，项目停滞，签约开发商未能如约履行义务，导致合同目的不能实现的，物权权利人有权解除协议，要求开发商退房并支付过渡期补偿金及滞纳金，如本案。
2、《搬迁补偿安置协议》签订后，“房屋已经拆除”，不影响物权权利人解除权的行使，但因已无法返还房屋，涉及开发商如何赔偿及判决赔偿后是否能够顺利执行的问题。3、“指标房”买家与卖家还签有回迁房指标《买卖合同》，《搬迁补偿安置协议》解除后，买家是否有权同步解除《买卖合同》要求卖家退房退款，与双方合同约定及个案案情有关。
4、以城市更新为背景的小产权房买家购房后，所在片区城市更新项目未能立项，尚未签订《搬迁补偿安置协议》，买家是否有权解除《买卖合同》要求卖家退房退款，亦与双方合同约定及个案案情有关。上述第2、3、4种情况非常复杂，有效解决方案的确定需要非常强有专业技能支持，无法一文简单说清，建议有服务需求的当事人携带资料来访当面咨询。