《凤凰WEEKLY地产》于中国铁建股份（601186.SH）投资者热线处确认，中国铁建投资集团有限公司（下称“铁建投资”）党委常委、副总经理马建军已坠楼。

铁建投资是上市公司铁建股份于2011年成立的一家子公司，总部在珠海，铁建股份上级的母公司为五大建筑央企之一的中国铁道建筑集团。

马建军在今年年中才调入铁建投资，在此之前，他在铁建股份下属的房地产公司“中国铁建房地产集团”（下称“中国铁建地产”）工作了12年，是中国铁建地产华东公司的灵魂人物。直到现在，上海仍是中国铁建地产布局城市中销售贡献最高的城市。

目前铁建投资官方网站显示的管理团队名单中，已没有马建军的名字。

坠楼消息仍未官宣

马建军坠楼身亡的传闻已经出来10多天，最开始的消息来自自媒体“土楼研究所”，但文章在一天后消失了。《凤凰WEEKLY地产》致电铁建投资前台，当得知媒体身份后，前台工作人员马上挂断了电话。

《凤凰WEEKLY地产》改以投资者身份致电铁建股份投资热线，询问“公司知不知道子公司铁建投资副总经理马建军跳楼这件事”，投资热线接听工作人员称：“知道。”《凤凰WEEKLY地产》继而询问“上市公司会不会披露此事”，对方回复：“因为他（马建军）不在上市公司高管行列，我们是不需要发公告的。”

“马建军是股份公司下面局级单位的副总，级别应该是副厅级。”一名中国铁道集团的中层干部对《凤凰WEEKLY地产》说。

直到目前，铁建投资官方层面仍未官宣马建军坠楼。

马建军1975年出生，现年49岁，中南大学硕士，他职业生涯唯一的据点就是中国铁道集团。1998年，马建军毕业参加工作，1998年7月至2008年3月，在中铁十六局集团及其下属公司出任多个职位。2007年，铁建股份组建中国铁建地产，中国铁建地产成为国资委批准的16家以房地产为主业的央企之一。2008年3月，马建军调入中国铁建地产，先后任中国铁建地产市场发展部副部长、综合管理部部长，中铁房地产集团贵州中泓房地产开发有限公司副总经理。

2010年3月，马建军任中铁房地产集团浙江京城投资有限公司执行董事、总经理。2016年，中国铁建地产成立华东区域公司，统筹华东运营开发，马建军担任执行董事。2017年，马建军担任华东公司党委书记、执行董事，党支部书记。

马建军带领中国铁建地产在华东开疆拓土。华东公司成立第一年（2016年），就实现销售、回款、投资纷纷破百亿的战略目标，贡献了全公司一半的销售额。2017年，华东公司合同销售金额增长187%。到了2018年，马建军亲手启动“飞象计划”。

按照马建军当时对外的介绍，“飞象计划”就是房地产行业的“高周转”，“高周转”在2018年并不罕见，当时整个行业高歌猛进，龙头房企拼命缩短周转周期，加快现金回笼，进而做大规模，“飞象”即“飞起来的大象”。“中国铁建地产的规模之大如同大象，作为央企，光大不行，还必须要快，要让大象飞起来。”马建军说。

2020年，中国铁建地产布局城市达到36座，实现了京津冀、长三角、珠三角等主要城市群的全面布局。高周转已执行了两年的华东公司继续领先，销售金额达到301.28亿元，对全公司的贡献率达到24%。一直到2023年全年，华东公司为全公司的贡献额超过了25%。

2020年，为华东房地产立下汗马功劳的马建军接到了新任务。2020年4月，铁建股份新成立子公司“中铁建城市开发有限公司”（简称“铁建城发”），马建军任中铁建城市开发有限公司董事、总经理，从这时起，马建军就开始有了“副厅级”的级别。

这家新公司重点开展城市更新、城市运营、未来社区、智慧社区、城中村改造领域的建设运营和“投建营”一体化业务，区别于传统房地产从二级市场拿地开发，铁建城发走的是“一二三级”联动的模式。对企业来讲，这种模式最大的优势是拿地成本低，更重要的是，在房地产市场开始下行后，城市运营业务成为央国企的一条可行的转型之路。

从铁建城发官方网站的介绍来看，公司成立4年来发展迅速，已有片区开发投资类项目8个、未来社区及涉房地产类项目13个、城市运营类项目超60个，协同投资总额约1622亿元，合作范围内用地超8万亩。

在铁建城发的第二个年头，2021年6月，马建军多了一个股份公司的名衔：中国铁建股份有限公司华东区域总部执行总经理。仕途可谓一片坦荡。

转折出现在今年年中，马建军调任又一家铁建股份下属的子公司中国铁建投资集团有限公司，任公司党委常委、副总经理。同样是铁建股份的二级公司，马建军这次的级别从城发公司的总经理降到了投资公司的副总经理。

马建军最后一次出现在公众视野是在今年10月15日，他陪同中国铁建投资集团的董事长李卫华和总经理许玉和到中国铁建华南总部大厦项目调研，直到这个月上旬传出坠亡的消息。

4年“两跳”

马建军坠楼之所以会引起业内诸多关注，一个重要的原因是他很容易让人联想起4年前同样坠楼身亡、级别更高的陈奋健。2020年8月16日，中国铁道建筑集团有限公司原党委书记、董事长陈奋健坠楼身亡，当时恰逢一次巡视组巡视结束。

陈奋健在2018年从中国交通建设集团调任中国铁道建筑集团，从其履历来看，陈奋健并没有直接参与过房地产的业务。不过值得注意的是，就在他任中国铁建“一把手”的第二年，即2019年12月26日，中国铁建与恒大集团达成战略合作，当时陈奋健和恒大许家印一起出现在了合作签约现场。合作仪式上，双方表示将围绕工程建设、房地产开发、投融资、新兴业务、物资物流等领域开展广泛合作，并在新闻通稿中宣称“开创了央企和民企合作的双赢典范”。

之后，中国铁建还入股了恒大深圳公司恒大置业（深圳）有限公司。2022年6月，中国铁建26.6亿底价转让恒大置业（深圳）有限公司49%股权。

事实上，马建军的真正转折最有可能是在2020年，当年房地产行业开始出现疲态，马建军突然被调离地产，完全离开了他奋斗最久的中国铁建地产。之后地产华东公司董事长一位空缺一年有余。到了2021年6月，行业加速下行，中国铁建地产不免俗地开始进行高层换血，马建军的继任者确认，同时被换掉的还有总经理、营销总监等众多高管。当时的华东公司营销总监陈炜也随马建军一同调走，进入城发公司。营销部门是房企最为核心的部门之一，陈炜的离开，让马建军被削权的意味更加明显。

2017年-2021年，中国铁建地产的销售额一直保持逆势高幅度增长，房地产销售额分别是684亿、934亿、1254亿、1265亿、1432亿。2022年，也就是马建军离开的第二年，中国铁建地产的销售额出现了同比减少，销售1296亿元，同比2021年少了9.5%，在全国房企中排名第15位。

中国铁建地产过去几年的拿地手笔也同样阔绰，2020年中指研究院统计的拿地排行中，前40名都不见其身影，拿地金额仅243亿。2021年，中国铁建地产的拿地金额突然闯入TOP10，以623亿排名第九，身位大跨步迈进31位。2022年，其拿地金额371亿，继续向前进第八位。

虽然马建军在2020年离开华东公司，但其执掌多年留下的“高周转”“高规模”的风格没能及时停止。2021年，中国铁建地产的开发投资为818.488 亿元，其中长三角区域投资为294.246 亿元。2022年，中国铁建地产还在加速补仓上海，在当年首轮土拍中第一天就以底价拿下松江泗泾镇地块，又在第四日再夺松江两幅地块，成交总价近70亿。

当时上海中原地产市场分析师卢文曦就对外表示：“房企在上海正面临着拿地成本提高，但售价限制严格的问题，项目毛利率也会下降。”

后来，多数房企受困2021-2022集中供应时拿的高价地，一些远郊楼盘出现销售难题，中国铁建地产也不例外。2022年拿下的松江泗泾镇地块后来被开发成“上海松江泗泾花语天境”，房地联动价为51100元/平方米‌。这个楼盘从2022 年10月至今共4次开盘，到今年6月之前，最早一批开盘的楼栋仍处于“在售”状态。今年6月，花语天境最后51套实景现房降价，部分96平方米的房源，原价336万元起，优惠之后只要320万元起。

2023年4月21日‌，上海当年第一批次土地出让的最后一天，中国铁建地产与万科联合体以75.486亿元竞得梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块‌，后开发成楼盘“闵行梅陇朗拾花语”，朗拾花语第四期的拿证价格71796 元 /平方米，比第三期降了5092元。第三期销售时曾进行了多种促销，新业主最多可享30万元左右的折扣，为此部分购买了一、二期的业主曾到售楼处要求“补差价 ”。今年4月，朗拾花语开启全民经纪通道，佣金高达7万元/套。

Wind数据显示，铁建股份归属母公司股东的净利润在2023年全年、2024年前三季度持续同比下跌，Wind预测其2024年的净利润将同比下跌9.32%。今年前三季度，铁建股份的经营活动现金净流量出现大额负值为-890万元，前三季度的销售净利率跌至2.63%，资产负债率为76.83%。

在中指研究院今年1-10月的拿地金额排行榜中，中国铁建退出TOP10，位居11名，拿地金额为108亿，低于中建一局的地产公司中建智地。