周六《地产头条》，网罗每周房地产行业的大事要闻。本周房地产行业又有哪些动态？明源君已经帮大家汇总起来了，下面一起来看看吧。在楼市流露企稳迹象时，各大机构对前景作出各自不同的预判。中金公司预计，在强政策情景下，财政政策能有效带动居民收入预期企稳向好，则2025年一、二手房总销售面积止跌回稳、居民购房加杠杆意愿有所回升，同时在住房收储方面也去化了部分有效库存（包括各类房企的待售现房和居民的待售二手房），2025年供过于求的情况有所缓解，房价跌幅有一定收窄。考虑到政策端落地执行力度和节奏仍有不确定性，中金公司分析，在强、中、弱三种政策情景下，预计2025年一二手房总销量分别环比持平、下跌6%和14%。其中，由于供给、定价和“保交楼”原因，2025年二手房销售占比或还将进一步提升至50%及以上。点评：不管2025年房地产市场走势如何，房企明年一定要做好最坏打算，提前做好现金流的管理和铺排。一是狠抓回款，做到应回尽回，应收尽收；二是量入为出，以销定产，以收定支；三是优化债务结构，降低有息负债；四是合理控制存货，避免库存积压；五是建立现金流风险预警机制，避免现金流危机的发生。近期，金融监管总局会同住房城乡建设部研究制定了协调机制“白名单”项目扩围增效方案，推动商品住房开发贷款项目全部纳入“白名单”。值得注意的是，金融监管总局会同住房城乡建设部进一步完善了项目纳入“白名单”的流程，房企可以按照自身需要采取审核和备案两种方式。其中，审核方式是指，房地产项目公司按照现有的“白名单”推送反馈管理流程要求，自愿向城市协调机制申报，城市协调机制审核符合“5+5”条件标准后，向贷款主办银行推送。备案方式是指，房地产项目公司直接向金融机构申请贷款，金融机构按常规开发贷款条件流程审批，符合贷款条件的项目在审批放款后，通过备案流程纳入当地城市协调机制“白名单”。在协调机制下，截至11月18日，“白名单”项目贷款审批通过金额超过3万亿元；预计到2024年末，“白名单”项目贷款审批通过金额将超过4万亿元。点评：白名单持续扩容，对开发商是实质性利好。也只有切实保证项目及时建设与完整交付，才能消除购房者“买期房、难接房”的担忧情绪，让市场才能尽早回归正常。近日，融创位于青岛的4宗地块被摆上货架，即将进行法拍，起拍价约为评估价的7折。此前曾经历两次法拍的成都环球中心天堂洲际大饭店，第二次起拍价为10亿元，比评估价减少了6亿元；世茂旗下“巨无霸”项目深港国际中心最终也以约104亿元总价值被拿去抵债，而该项目评估价则超160亿元…… 在销售下行、资金回笼不畅的当下，房企手中曾经颇为优质的资产频繁被动处置，抑或大幅折价仍难以卖出的情况并不鲜见。有业内分析指出，在市场低迷时期，大宗资产流动性不佳，较大力度的折扣才能吸引投资者。点击了解，AI内容生产百宝箱不过，这一态势或将得到扭转。在9月底至今的一揽子刺激政策推出后，投资市场信心得到一定程度恢复和提振。据仲量联行统计，中国内地前三季度商业地产投资总额达到167亿美元，同比增长3%；第三季度投资总额为62亿美元，同比增长32%。其中，截至2024年前三季度，零售物业交易额达36亿美元，同比增长105%。在办公楼市场，买家除了国内企业租户外，中国内地吸引了更为多元化的资本类型收购办公楼资产。点评：9月底以来，国家推出了一系列刺激政策，投资市场信心得到恢复和提振。所以对于房企而言，目前是个出售资产的窗口期。毕竟，“活下去”才是第一要务。
专项债收购存量闲置土地
破局思路来了为了加快推动地方利用专项债收回收购存量闲置土地政策落地见效，中指院发文，给出了几个建议：第一，在落地路径上，企业对自身地块最为了解，企业可以针对地块提出方案，地方主管部门以需求增量、投资增量为原则审核纳入储备库，并会同其他部门进一步立项申请专项债，更有利于提高收购效率；第二，在城市选择上，优先聚焦核心城市，让有限的资源发挥更大的效果。核心城市人口持续流入，未来房地产市场仍有较大发展空间，收回的土地更能通过调规、置换等方式产生增量价值，促进市场进入新循环；第三，在企业类型上，避免地方政府与国企平台内部循环，加大对民企的支持力度，增加收购民企项目比例，促进收回的土地可以形成有效供给。另外，针对收购价格，“242号文”明确收地基础价格为评估价和企业土地成本（包含土地成交价格+利息支出等）的就低价，最终的收购价格是在基础价格的基础上再给予一定幅度下调。值得关注的是，土地出让时的起始价一般是在评估价的基础上结合当期市场情况等因素综合确定，收储成本是重要依据，因此土地出让时的起始价可以作为土地收购价格的重要参考。点评：虽然今年以来，中央多部门数次发文，鼓励各地政府积极收回收购存量闲置土地，但要实地落地，依然要面临不少难题和挑战。一是存量闲置土地多在“出险”民营房企手中，不少地块可能存在多次抵押、债权关系复杂等历史遗留问题。二是闲置土地所有者可能因成本或利益考量提出过高的价格要求，而地方政府需在合理价格范围内进行谈判，双方短时间内难以就价格达成一致。三是不少土地往往是因为地块不够优质，或者开发难度大才闲置，所以，闲置土地回收后如何实现市场化运转，是政府需要重点考虑的问题。 
房企三季度营收净利继续调整
短期偿债压力仍存据中指院数据，2024年前三季度，沪深上市房企的营业收入均值为162.6亿元，同比下降21.1%，净利润均值由去年同期的8.4亿元下降至-1.6亿元，出现亏损。从公布财务数据的72家沪深上市房企具体表现来看，有75%的企业实现了营业收入的同比下降，53%的企业净利润出现亏损。截至2024年9月底，沪深上市房企杠杆率有所上升，短期偿债能力有所下降。沪深上市房企净负债率均值为87.1%，较去年同期上升6.3个百分点，现金短债比为1.1，较去年同期下降0.3。2024年四季度，房企到期需偿还的债券余额为1304.6亿元，一年内（202410-202509）到期余额为7272.7亿元；二年内（202410-202609）到期余额13892亿元。点评：综合来看，沪深上市房企短期内改善现金流仍有一定阻碍，当务之急，房企仍要加强现金流管控，加大高流动性项目推售，狠抓销售回款。 
万亿级低空经济“起飞”
6家房企抢滩入局当下，低空经济热度不断高攀。日前，山东济南平阴县“低空经济30年特许经营权”9.24亿元成功转出受到关注。在低空经济“腾飞”的当下，许多房企也瞄准了这个万亿“大蛋糕”。据新京报贝壳财经记者不完全统计，目前，已经有碧桂园、华夏幸福、华发股份、荣盛发展、美的置业、大名城等6家房企布局“低空经济”，并摸索出了“房地产+低空经济”的新发展模式和机遇。比如，荣盛发展旗下荣盛康旅以约6.25亿元收购了国内首家经中国民航局认证的水陆两栖固定翼机型运营商美亚航空，美的置业更是在2019年就参投无人机数据服务公司奇志科技。此外，碧桂园创投在2021年便通过与华润资本、腾讯、中粮资本等资方合作，共同投资顺丰旗下末端配送无人机公司丰翼科技。除了“产业园+”、股权投资之外，华发股份携手华为、顺丰、亿航等多家公司，将鸿蒙系统、无人机配送等AI时代科技植入新一代好房子、第四代住宅建造。点评：低空经济对房地产市场的影响主要体现在以下几个方面：一是将无人机技术应用在房地产建造或产品设计方面，增加卖点。二是低空经济的发展可以促进相关产业的集聚，形成特色产业园区，为房地产产业园转型升级提供了新路径。11月28日，上海七批次土拍收官。10宗地块全部成功出让，7宗溢价成交，3宗底价成交，合计收金307.08亿元。而且相比上一批次，房企参拍热情明显回升，各地块普遍有多家房企参与竞拍，且中海、保利、华润等均参与了多宗优质地块的竞拍。唯一的商住地块被中建七局&中建港航底价竞得，为中建七局首入上海拿地。在本轮土拍中，华润成为最大“赢家”，出让条件最为突出的地块均被收入囊中：总价、溢价率最高的浦东杨思地块，成交总价78.97亿，溢价率40%，华润与越秀、中能建联合体竞得；出让单价最高的虹口四川北路地块，成交楼板价9.3万元/平方米，由华润以12%溢价率单独竞得。点评：明源君一直强调，目前房企投资策略十分趋同，只拿核心能级城市的优质地块，以保证快速去化和回款。宁可不拿，也不能拿错。这也导致土拍市场两极分化现象十分严重，除个别优质地块热度保持在高位，往往能溢价成交，其余地块均是底价成交，更差的地块会直接流拍。所以上海土拍，并不能说明土地市场整体回暖，而是房企投资两极分化造城的必然结果。2024年11月24日，龙岗区深铁阅云境项目开盘不到2小时即全数售罄，成为近年来龙岗首个“开盘即售罄”的项目不仅深铁阅云境，9月底至今深圳已出现了三个“日光盘”，另外两个分别是深业上城学府和中建观玥邸。11月1日至24日，全市新建商品住宅网签销售7800套（77.01万平方米），日均同比增长201.3%，日均环比增长85.8%。二手住宅网签成交5477套（50.92万平方米），日均同比增长118.5%，日均环比增长15.6%。点评：整体来看，在近期政策利好下，深圳楼市供需两旺，市场升温明显。但从具体热销项目来看，以价换量趋势仍比较明显。对房企来说，2024年还剩一个月，仍需抓紧时间冲刺，加大营销力度冲回款。来源：上海证劵报、第一财经、新京报、每日经济新闻、克而瑞、丁祖昱评楼市、中指研究院等，特此感谢。
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