北京“新地王”诞生

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划重点

01北京11月最后一场土拍收官,2宗地总成交金额为177.665亿元,其中朝阳酒仙桥+十八里店+小红门组团地块由中海以153.32亿元收入囊中,溢价率0.21%。

02另一宗丰台新宫地块由福州裕诚以总价24.345亿元摘得,溢价率0.1%。

03朝阳酒仙桥组合地块整体来看,都较优质,属于好环线+近地铁,但酒仙桥地块后续供应量很大。

04为顺利出让高价组合地块,地块的控高、建筑规模等指标都被进行了优化修改。

05其中,酒仙桥旧城区改建项目1019-0014地块销售指导价12.5万元/平方米,起始出让价50.22亿元,楼面价约6.42万元/平方米。

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北京新“地王”花落中海。

11月29日,北京11月最后一场土拍收官,2宗地总成交金额为177.665亿元。

其中,朝阳酒仙桥+十八里店+小红门组团地块起始价高达153亿元,打破了北京单笔土地出让金纪录,这也是继今年6月朝阳区首次推出组团地块之后,又一个以组团形式出现的“巨无霸”地块,最终由中海以153.32亿元收入囊中,溢价率0.21%,销售指导价12.5/8/7.9万元/平方米。

另一宗“回炉重造”丰台新宫地块由福州裕诚以总价24.345亿元摘得,溢价率0.1%。

业内人士表示,朝阳酒仙桥组合地块整体来看,都较优质,属于好环线+近地铁,不过酒仙桥地块后续供应量很大,一些购房者在做购房决策时会考虑到二手房市场时期,竞品太多。而丰台新宫这块地经历了二次上架,修改了一些出让规划,使拿地门槛降低,很期待此次房企以什么产品在如此内卷的丰台实现突围

新地王

地块采取组合的方式出让,是北京积极构建房地产发展新模式的一种创新性探索。

继今年6月中建智地+江苏绿建+朝开112亿元摘得酒仙桥组合地块后,朝阳区再次以“组合”形式推出三宗起始价高达153亿元的地块,刷新北京土地市场总价纪录。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示,彼时朝阳区首次尝试以组团形式供地时,市场观望和质疑声音不断。如今北京宸园首期开盘即售罄的成绩是这些质疑声最好的回击,也论证了组团供地在当前市场行情下的可行性和可靠性,甚至可以猜想,未来一段时间,朝阳土拍都可能是“酒仙桥+X”的组合。

据悉,为了顺利出让高价组合地块,地块的控高、建筑规模等指标都被进行了优化修改。例如,将酒仙桥、十八里店地块建筑高度局部提高至80米,降低十八里店朝阳港地块配建规模,由原需配建“4500平米机构养老设施、1500平米社区居家养老设施”调整为“不少于1000平方米社区居家养老设施”;允许L01、L02地块B4综合性商服用地整体转让等。

“这些调规都对中海更加友好,保证其利润空间前提下,减轻商业运营压力,帮助资金快速回笼,同时建筑高度增加容积率就会降低,也能给购房者带来更加舒适的居住体验。”张凯表示。

具体来看,组合地块中的酒仙桥旧城区改建项目1019-0014地块建设用地面积约2.8公顷,规划建筑规模约78148.43万平方米,销售指导价12.5万元/平方米,起始出让价50.22亿元,楼面价约6.42万元/平方米。

酒仙桥地块位于朝阳区酒仙桥街道,东北五环内,北京宸园南侧。周边有产业支撑,3公里范围内覆盖了蓝色港湾、姚家园万象汇等多个商业综合体,配套较为完善。

北京住建委数据显示,截至目前,开盘一个多月的北京宸园已网签137套,网签均价11.22万/平方米,销售情况比较可观。

此次酒仙桥0014新地块的楼面价约为6.42万/平方米,此前北京宸园+中建璞园的平均楼面价约为6.6万/平方米,可见北京宸园的楼面价比6.6万/平方米高,新地块有成本更低的优势,有打造更高品质产品的空间。

组合地块中的十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-692、683、1301-L01、L02地块,由三块地组成,建设用地面积约9.35公顷,规划建筑规模约25.8万平方米,规划用途为二类居住用地、托幼用地、综合性商业金融服务业用地。

该地块与近期新公布案名的北京隅·东序仅一路之隔,在其与云筑一二期之间,地块西北侧为商业综合体和九年一贯制的朝阳人大附。十八里店板块承接国贸-双井-大望路的改善置换需求,近地铁17号线十八里店站,换乘方便。板块界面全新,人大附施工在即,环线+板块+教育+临铁优势明显。

周边竞品金隅云筑一期二期三期网签率均已超过70%,保利朝央和煦今年1月开盘推出394套房源目前已网签341套,几个项目网签价格方面在7.4~7.7万/平方米之间。

小红门地块建设用地面积约2.55公顷,规划建筑规模约5.8万平方米,规划用途为二类居住用地、托幼用地,其中托幼用地上建面约3150平方米,容积率2.5,限高60米,楼面价约4.35万元/平方米。

在张凯看来,相比之下,小红门板块“存在感”稍弱,虽然位于三环和四环之间,但板块界面老旧杂乱,主要是老旧小区、汽配城、城外城家居,以及难以拆迁的龙爪树村,再加之配套不足,完全掩盖了其环线优势。周边在售项目中建·星光里去年7月初开盘,距今已经15个月,推出全部322套房源,目前网签221套,网签率68.6%,去化速度并不理想。本次中海项目入市,可能会存在一定的去化压力。[1] 

新宫地块 “回炉重造”

和中海摘得组合地块一样的是,福州裕诚也以0.1%的微溢价摘得丰台新宫地块。

具体来看,丰台区城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造项目NY-030(南区)-01地块,土地面积30414.3平方米,建筑控制规模≤60828平方米,容积率2.0,规划控制高度45米,挂牌起始价为24.32亿元。地块非常方正,且没有配建,周边城市界面较为干净。

值得关注的是丰台新宫地块是一宗“回炉重造”地块。

8月20日,北京规自委上架NY-030(南区)地块,出让规模5.39万平方米,容积率2.4,地上建筑规模12.93万平方米,起始价52亿元,楼面地价4.02万元/平米,销售指导价为8.3万元/㎡。

9月9日,北京规自委发布对《挂牌文件》附件中的《“多规合一”协同平台审核意见的函》进行调整;9月19日发公告暂停地块出让。

直到10月25日,北京规自委再次挂出该地块出让公告。它变成了8月20日挂牌的“迷你版”,土地面积缩小至3.04万平米,地上建筑规模调整为6.08万平米,楼面价降低为4万元/平方米,起始价也降至24.32亿元。

张凯表示,新宫地块位于丰台南苑街道,北侧200米是地铁4号线与19号线的换乘站新宫站,西侧是大悦春风里,北侧是槐房万达。与森与天成相比,地块更加规整,轨道内穿带来的噪音震感也会小很多。另外一竞品项目建发璟院基本已清盘,网签均价7.9万/平方米,销售指导价8.3万/平方米;森与天成受地铁上盖影目前为止去化率仅17.5%,网签均价7.5万/㎡。