11.29杭州土地点评:限价放开不等于加预期

潮新闻客户端 记者 魏盼

今日,杭州三宗无限价地块入市,结果也基本在意料之中。

新天地东新地块经历多轮竞价,最终楼面价36568元/㎡,由绿城溢价22.9%竞得。

南部卧城地块与富春湾新城地块分别为底价、低溢价成交,由本土民企浙江国丰集团、杭州得亿建设&富阳君羿贸易竞得。

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新天地“贴身肉搏”的地价参照

东新宅地最终溢价22.92%,最终成交价定格在36568元/㎡,相比“贴隔壁”限房价不限地价的伟星星晖嘉和府(36259元/㎡)仅贵了309元/㎡。

据浙报传媒地产研究院了解,该地块至少有7家房企参与竞价,基本为此前在区域内已有项目落位的房企,最后一手出价者是目前市场公认的品牌溢价能力较强的绿城。

可以看出,参与的房企对于该地块的授权价相对较为一致,以隔路的伟星星晖嘉和府作为参照,换句话说,即使房价限价放开,对于东新这块地也并未多加预期,房企趋于谨慎。

分析原因,其一是板块内目前一二手倒挂并不突出。虽然周边改善次新小区如棠前嘉悦府等均尚未交付,但稍远一些的西房·香栖天第成交价仅4-4.4万/㎡左右、绿城·春来枫华成交价在5.2-5.3万元/㎡左右。

其二,与伟星星晖嘉和府“贴身肉搏”。两个项目仅相隔长浜弄,区位基本相同、容积率相近,且两个项目前后成交仅相隔3个月,互为竞品。

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(图源:决策通系统)

其三,新天地板块年内出地较多,限价竞品多。地块所在新天地板块近年来出地较为频繁,仅2024年已出让四宗地块。除了目前在售的西房·宸樾恒久府和下一个月或将开盘的伟星项目之外,还有处于三塘单元的绿城·沁百合和中天&海威项目。

因此,该宗地块的溢价范围实际已在市场预料之中。

事实上这也完全印证了浙报传媒地产研究院此前的判断:

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本土民企试水外围低总价、差异化地块

此次蜀山地块以及富春湾新城低密宅地均由本土民企竞得,底价及近底价成交。

其中,萧山蜀山宅地由萧山当地民营企业浙江国丰集团以3.3亿元竞得,该项目容积率仅1.3;富阳区富春湾新城宅地为区域内首宗低密宅地,容积率仅1.05,最终3轮竞价溢价6.58%成交,由杭州本土民企杭州元木房地产开发有限公司以1.6亿元竞得。

目前,南部卧城以及富春湾新城目前在售产品均以高层为主,这两宗低密宅地后期产品类型均与目前在售产品形成明显差异。

与大型房企相比,本土民企因核心宅地竞争激烈,更倾向于采取更为稳健的投资策略,在熟悉区域、熟悉环境下,寻找合适的小体量、低总价、差异化的项目进行投资,以降低投资风险并寻求长期回报。

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图源:省网上交易中心

萧山蜀山项目竞得者——浙江国丰集团创建于1996年,是一家拥有房屋建筑工程施工总承包特级、市政公用工程施工总承包壹级等多项资质的综合性企业,业务涉及建筑、市政、园林、地基基础、房地产、项目代建、劳务分包、物业服务、酒店管理等诸多领域。

事实上,国丰集团并非首次参与宅地竞拍。早在杭州实行“封顶摇号”土拍政策期间,国丰集团就多次出手,并与杭州金秋置业有限公司组成联合体摇中“望阙”项目,最终该项目由兴耀操盘,国丰也同时分得一杯羹。而此次直接拿地的参与性、目的性更强。

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图源:省网上交易中心

另一位竞得者杭州元木房地产开发有限公司,则为杭州得亿建设管理有限公司与富阳本地民企——杭州富阳君羿贸易有限公司合作组建。

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