11月28日,上海七批次土拍收官,10宗地块全部成功出让,合计收金307.08亿元;其中7宗溢价成交,3宗底价成交,平均溢价率19.73%,刷新2024年历次土拍平均溢价率新高。
保利发展在今日的土拍中一口气包揽了三宗地块,包括杨浦两宗地块以及浦东新区的一宗地块,共涉及金额约76.87亿元,实现大手笔补仓。
其中,位于热门板块唐镇的地块在本次土拍中也获得了包括保利发展、金茂&绿城、中海、招商蛇口、华润置地等房企的青睐,最终由保利发展以32.93亿元竞得,楼板价约4.4万元/平方米,溢价率25.56%。
杨浦区两宗地块也分别有4-5家开发商参与竞买,分别由保利发展&上海建工联合体、保利发展单独获取,溢价率都在15%以上,合计总价约43.94亿元。
华润置地也同样在本轮土拍中实现了大补仓。前一日土拍中最热门的浦东新区的新杨思地块正是被华润置地拿下。
在历经192轮叫价后,新杨思地块的地价触及中止价,此后又触达竞“高品质建设”上限,进入第二轮竞价,前后共计经过了超200轮竞价,装标也从3000元/平方米提升到5000元/平方米,最终以78.97亿元的价格被华润置地&越秀&中能建竞得。这也是本批次中总价最高的地块。
新杨思地块的平均楼面价约7.4万元/平方米,溢价率40.37%,突破了今年上海的溢价率记录。这也是自土拍实行“双高双竞”以来最高溢价记录。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示,该地块能获得房企追捧,一方面是区域内项目开盘去化还不错,叠加一些未来区域发展的规划和概念对未来想象空间的信心,另一方面,房企本身也有实力和底气,市场竞争力较强。
据了解,该地块靠近新杨思上园项目,但比新杨思上园楼板价贵出2.6万/平方米。克而瑞数据显示,新杨思上园项目成交均价在10万元/平方米左右,2024年以来共进行了三次开盘,开盘去化率均在八成以上,近两次开盘去化率更是接近100%。
华润置地不只抢下了本次土拍中的热门地块,还一举拿下了虹口区四川北路、普陀区桃浦两宗地块。
其中,虹口四川北路地块位于内环内,除华润置地外,中海地产、招商蛇口两大规模房企也参与其中,最终由华润置地以总价51.31亿元摘得,成交楼面价9.29万元/平方米,溢价率11.97%,是此次土拍中楼面价最高的地块。
该地块周边也遍布改善型项目,其中北外滩虹口源·717首次开盘均价为13.8万/平方米,上海弘安里的首次开盘均价则超24万/平方米,近期过会的碧云北外滩尊邸项目均价也在13万/平方米。
中指研究院上海分析师刘卓维指出,虹口地块虽然位置较好,但非净地出让,且有风貌保护要求,预计后续开发建造成本或较高。
整体来看,本轮土拍共有20多家房企参与,多家头部房企激烈竞争,各地块普遍有多家房企参与竞拍,且中海、保利、华润等均参与了多宗地块的竞拍。其中,中建七局通过宝山一宗地块实现首入上海。
从拿地企业来看,仍是央国企唱主角,包括越秀、保利置业、上海建工、中海、金茂等在内的企业均有所获,华润置地拿地金额最高。据好地研究院统计,竞拍首日共有7家央企成功拿地,权益拿地额达176.9亿元,占首日出让金的超8成;其中华润一口气收获3宗地块,权益拿地额82.95亿元。
卢文曦表示,10宗地块中有7个产生溢价,但只有个别地块溢价率在20%以上,溢价率总体上并不高,并且楼板价和周边在售产品之间还有一定差距。虽然土地质量好,未来销售压力不大,但也要考虑安全系数,现在开发成本高,而销售价格不会大幅增加,所以房企还是比较理性,没有出现价格高企的现象。
上海土拍热度的明显回升,得益于当前销售市场的良好表现。克而瑞数据显示,11月以来,上海新房市场热度延续,开盘去化率进一步提升至65%,较10月增加了9个百分点。日均交易量方面,较10月全月有所回落,较9月份增长三成左右。但考虑到月末集中备案因素,预计11月全月日均成交量还会进一步上升,处于年内高位。
卢文曦认为,12月份的年内最后一次土拍,预计还将延续本轮的特点,部分今年斩获不多的房企还有补仓机会,而今年销售状况不错的房企依然有继续强势拿地的冲动,热门地块会有房企角逐,但最后溢价率不会太高。