陈诗涛(观点机构、博鳌房地产论坛创始人):尊敬的各位来宾,下午好!记得我们的行尊葛培健先生在此前就告诉我们,园区这个领域太广阔,是未来中国经济发展的星辰大海,所以继博鳌产业科技大会、大湾区产业论坛、长三角产业论坛后,我们确定今年开始举办观点产业年会,并且每年举办下去。11月27日中央和国务院两办刚刚发了一篇有效降低物流成本的方案,其中很重要的一句是,促进物流与产业的融合与创新,今天我们的产业及物流大会开的适逢其时。
观点在内地的总部在广州,秉承了广东人的务实和低调,一直是用产品在做事,我们所有的东西都是独立的IP,都是原创的,但是过于低调,很多人问我们,能不能告诉大家,观点做什么,耽误大家一分钟的时间,请大家看看大屏幕。
观点有4个产品:一是新媒体,有各种矩阵,观点网在内地是简体版,香港是繁体版,系列的公众号很多,我不赘述。二是观点指数研究院主要是企业研究和行业的报告。三是品牌活动,今年1—11月28日,我们主要是做行业活动,已经成功做了28场。四是会员服务体系也是观点未来会重点推的,目前我们活跃的有10万+,其中企业会员为主,个人会员有一部分。
我们覆盖的行业:房地产开发、住房租赁、商业地产、金融资本、产城、产业园区、物流仓储、物流园区,物业、办公方式、养老及文旅,生活方式及配套供应,数字及科技等等。
观点的特色一句话概括:市场化、国际化、专业化和坚持长期主义。
大家都说今年的经济体感不太好,今天这个会议有接近300人,200家企业预约报名,大家都是希望通过演讲、对话,面对面的握个手,或者拥抱一下,找机会、寻求合作,抱团取暖,我也特别希望2025年的体感比今年温暖一点。
接下来我发布两个报告,向所有产业园区、租户、配套、物流仓储等等方面的践行者们表达观点的致意。两份报告是独立的,稍后可以在我们的网站上下载两份完整的报告。
我今天只是简单介绍一下,先讲讲产业园区暨基础设施投资发展报告。两个报告都是由观点指数研究院出品。
前言,今年重点是全球的价值链在重构,产业园区今年很困难,但是机会很多,整个定位是高端化、智能化、绿色化。
关键词:打造需求引擎。其中我们用了北上广深四各城市的数据,但是有一些数据不是很公开,我们这里就没有做太多。但是我们看到第三季度北京市场录得新低,TMT行业是需求的引擎。广州是看到2028年供应将不低于1万亩,主要是要改造很多低效工业园,打造更多的特色标杆,包括今年也发布了很多方面的措施。上海和深圳,大家会感觉到空置率还是比较高,但是深圳第三季度的空置率是有所改善。整体而言,今年如果能以租金换出租率,我想我们的产业园区大部分都是比较愿意的。
我们对行业做了很多的研究,行业的颗粒度是由企业的微观层面构成的,我们重点做了一些排行,这个不是通俗的排行,我们是希望透过这些样本企业,它的微观表现,能够综述成行业的中观的表现和趋势,我们选择了代表性的30强,招商、张江、联东、苏州工业园、中电光谷、苏高新、天安数码城、东湖高新、东久新宜等等。
对这些企业做一个点评,招商为什么是冠军?它的量就不用说了,招商有三大新兴产业,特别是产业投资+孵化服务,包括现在是轻重并举,轻资产也继续在做。张江高科一直是园区的佼佼者,它在中国大陆有完整的集成电路布局,生物医药也属于最集中、链条最完善,创新活力最强的一个园区。第三名给了联东,这是民营企业,它目前的在开发面积是最大的,今年它是首单民企园区公募REITs。苏州工业园区也是国内很多园区去学习的地方,除了沿海地区,还有西部的园区,里面集中了很多世界500强的企业。
低空经济是现在政策端大量在扶持的,这里列举了一些国家扶持低空经济的政策,包括深圳也发布了相关的措施。产业会走向集群化,产业园区需要朋友圈,中电光谷在7月份和南京雨花区合作投了100亿,最近很火的华为在上海的项目,也有很大的事反效应。
现在业绩承压,融资进程明显加速,我们看到这边有几十起融资的事件。
产业资本现在也是热点,产业资本的DNA就是耐心资本,我们需要做长线。最近大家说凯德在上海卖浦发大厦,凯德是我们长期关注的样本企业,他们在国内还是继续在投,最近他们也在发人民币基金,主要是投中国的产业园区领域。宁德也参与了股权投资。
今年还有一个火热的词是城投换档产投。今天来了非常多的地方平台公司,如何换,产业类的国企怎么做?国家有一个措施叫335,大家会看到这个指标,符合这个指标的事情未来可以做,而且可持续性也可以得到各方面政策的支持。
今年是REITs元年,扩募计划进行中,右边这张图可以看到今年的园区REITs。
今年很难,所以大量在做轻资产,轻资产有很多指标,里面有很多交叉点,我们就没做排名,我们选出了10家做得比较好的。
对他们做一个综合的点评,华夏幸福、润城新产业、木棉中国、园动力做得是比较好的,等一下也有润城新产业的领导介绍他们的做法。
报告的全文我们会在网站上发布,欢迎大家下载,对我们提出批评指正。
接下来介绍一下2024物流仓储暨基础设施投资发展报告。物流行业是要高效化、智能化、绿色化转型,这是我们目前对物流行业的标签。整个物流行业运行放缓,今年仓储物流行业的压力很大,关键词是以价换量。华东区以上海为主,今年的空置率还是双位数,但是好在是去年到今年没有新的供应,明年会有好转。今年在物流方面表现比较好的是华南,华南有很大的作用,一个是商贸,第二是跨境电商。
这两个月指数回升的幅度没有达到年内的高点。从微观企业来看,我们选择了10家物流仓储做得比较好的,包括普洛斯、万纬物流、京东产发、宝湾、顺丰、ESR、丰树东久新宜、深国际、安博中国。
我们给物流的关键词是“低谷见峰峦”,普洛斯是物流的巨无霸,万纬物流的冷链一定是最好的,京东产发也有它的特色。普洛斯在规划选址、战略上是比较好的,万纬进军的产业链条上,做得也是非常丰富的,京东产发依靠京东集团的供应链来发展。这几家今天都有代表来到现场。东久新宜的产业和物流发展的也很好,普洛斯也是两者并举,它很重要的资产管理、运营平台是做得比较好的。
在国家的仓储租金和控制率,这里我就不再细讲,前三季度的政策,大家可以看一下,包括各种用地的空间,国家提的政策。冷酷目前整个来说,包括冷链,热度是最高的,整体租金目前是下调的,包括希音、京东智能在肇庆的一些项目,我们这里做了一些图表,大家可以关注一下。
快递目前是融资的主力军,出海是今年的关键词,所以今天下午的论坛会讨论关于出海这个话题。
存量资产怎么盘活是关键,大家会看到最近东百和黑石的合作,让黑石来运作。我们看到易商也在出售一些资产回血,当然它本身也在发人民币基金。普洛斯宣布海外的很多项目会卖掉,但是国内的要继续投资和深耕。
仓储的REITs,右边这个图是它的一览表。REITs的申报,医药类的仓储可能是未来新的标的。
整体的指标体系和更多的详情,大家可以在观点网和我们的园区、观点指数公众号,以及跟我们的同事索取PDF原文。