我一直想聊聊从天津市场销声匿迹的房企，但是今天突然发现，有人辞官归故里，有人星夜赶考场，在一批房企撤出天津或者销声匿迹之后，也有一批房企逐渐崭露头角。虽然拿地的原因多数都有些市场之外的其他缘由，但是至少，说明这个市场，仍然有人试图淘金。
今天振中减速机场地块成功出让，成为天津年内市内六区成交的第7宗土地，也是全市年内第三宗溢价出让的土地，虽然溢价率不高，1.27，仅仅是意思意思。
今年天津到目前为止，一共成交住宅及商住用地37宗，成交面积212万平方米，同比下跌了67.49%。成交金额147.6亿元，同比去年下滑了72%。楼面价格下滑了14%。
还有一个月，估计接下来几天还会有冲刺，但是很难改变土地市场低迷的状况。
多说一句，土地供应量只有212万平方米，商品住宅成交量641.9万平方米。也就是说市场正在去库存。眼下天津市场的狭义库存截止到6月份大约是1300万方。眼下无疑是天津市场最艰难的时候。
土地没人买，库存还高企，产品迭代造成很多存量房没有竞争力只能降价销售。大环境还并不好。
如果土地成交持续低迷，成交量即使是缩水，也会重构供求关系。抗住着一波去库存周期，市场才有可能好起来。当然，从振中地块来看，土地市场跟商品房市场一样——需要一些诚意。如果还抱着当年的老思想，高容积率高价格垃圾产品想要卖地卖房已经在痴人说梦了。
减速机场地块土地面积25054.9㎡，地上总建面约4.01万方，容积率为1.6。由山川集团总价6.4亿元摘得，溢价率约1%，成交楼面价15965元/㎡。
山川集团最近几年很是活跃，市场熟知的山川印就是这个公司拿地，金地代建，环外低容积率地块，操作的叠拼+洋房，叠拼均价2.6万，洋房接近1.9万。在环城市场表现相对比较稳健。虽然现在流量放缓，但是作为最近几年新入局的玩家，表现非常可以了。
这个地块2023年挂牌，当时容积率2.7，土地楼面价格15000元/平方米。这个价格折合到住宅基本上就是高层2.9万左右的水准，算下来没什么利润空间。所以不出意外，流拍了。
然后10月份再次挂牌的时候，容积率降低到了1.6，成交楼面价格涨了1000/平方米。这个地块基本上算小面宽大进深，做好了估计全部都是6-11曾的产品，虽然周围老破小围困，但是从土地素质来说还可以，毕竟斜对角的农垦含章雅著已经将这个片区的面貌改善了不少。
假设是全洋房产品，这个地块基本上售价跟现在河东主力在售的城投紫宸非常接近。我查了查，目前紫宸一共成交了69套，成交均价大约是3万左右，洋房3.2万，小高层2.8万。前几天格调锦云开盘销售也反响不错。看得出来洋房产品的市场认可度与溢价率相对遍地高层来说，还是很可以的。
问题来了，这个价格你更喜欢紫宸的位置还是减速机厂？
我花了一点时间，琢磨了一下最近几年河东的洋房市场。
2017年前后，河东洋房可谓是与大行情一样达到了历史巅峰，有多么癫狂呢。当时中海城市广场的洋房成交单价7.5万，恒大帝景的洋房4.5万。但是整个河东市场洋房供应量不到100套，真正的奇货可居。
然后到2019年海河金茂府才有新的洋房供应，当年成交了73套，成交均价5.5万/平方米。但是这都是海河一线。
2020年，是河东洋房供应成交的高峰，一年成交了402套，除了金茂府，格调榴园、含章雅著新洋房上市。我记得含章雅著的洋房均价最高能到4万，最低也在3.6万左右。格调榴园洋房均价也能到3.3万元/平方米。
农垦与格调的洋房价格，历史上海河一线的洋房稀缺给了龙湖莫大的勇气冲入市场拿下了东孙台地块，但是从实际销售来看，2023年入市，成交均价3.8万，整盘300多套房子，大约一年左右清盘。
现在河东市场在售的洋房，格调榴园，基本没有降价，但是销售速度放缓了不少。只有一个紫宸算是主力，3.2万左右的均价.华勘钰府洋房均价2.9万。格调锦云刚开盘均价小户型3.55，大户型3.95，带精装。此外就是农垦尚有少量洋房。
大概来看，河东可以看到市内六区洋房类产品的价格逻辑，至少在2020年以前，普遍性高容积率的环境下，洋房是稀缺、溢价的代表，如果是海河景观，人们压根不看居住舒适度，也不看海河东路的快速路影响，价格非常坚挺。但是这部分产品明显不适合普通人改善居住。
2020年之后，核心区的资源消化完毕之后，河东进入二线甚至是腹地的供应，高容积率产品销售很是艰难，洋房产品供应多了起来。即使是高容积率地块也想挤出一部分洋房。洋房价格才回归到正常水平。
眼下，基本上属于适合产品形态改善的客户，可以挑选改善的阶段。
很多人很期待未来洋房价格会不会进一步下跌。从目前可见的短期来说，竞争不激烈就不会带动大幅度价格下跌。龙湖虽然很多抗性因素，但是价格基本上未做太大幅度的调整，就是因为市场竞争压力并不大。
这也是房企拿地背后的逻辑主线：高层产品价格红海竞争的时候，商量下低容积率吧，至少从市内六区来看，市场还有挖掘的空间。
就我个人看来，洋房属于未来市内六区能谈得上保值力的产品，另外一类是高容积率下的大户型高端改善，这类项目考验地段、产品、开发商、服务，比洋房踩雷的概率大多了。