广州7000元/平,抄底富士康概念盘能赚20万?

作者 |察叔

来源丨南方地产观察


朱村网红盘科慧花园再创新低。

一套92平的北向三房,低楼层,总价66万,折合单价仅7122元/平!

谁敢想象,几年前同户型开盘时还卖2万+/平,并且抢到脱销。

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(图源贝壳)

这波跌价还不是最离谱的,离谱的是察叔得到爆料:

买家66万拿下后,立刻涨价到93万,同平台挂出去卖了!

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(图源贝壳)
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好一手低买高卖。

短短几天净赚20多万,有这样的好事?

图片66万趁机抄底,涨价93万挂牌

察叔向熟悉的中介确认,确有此事。

只是房源还没卖掉,还在挂牌中,近几天已经有4位客户看过。

买家还不是投资客,买来是准备给儿子做婚房的,但入手价实在是太笋,忍不住挂出来碰碰运气~

93万挂牌有一定议价空间,理想成交价是80多万。

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如果真能出手,就算要交5.3%的增值税,保底也能净赚10多万,到时候再给儿子买一套新的婚房。

问题来了,这波操作能行吗?房子不会是出过事吧,真笋假笋?

先说结论,这套房源不是凶宅,66万成交,的确是科慧花园史无前例的地板价。

看下图,这几套同户型,不同朝向楼层成交签约的时间相差无几,价格却差了几十万。

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(图源贝壳)

为什么价差会这么大?

熟悉的中介向察叔透露:该房源位于19栋,并且是1楼,北向。(上图显示的南向标错了)

1楼北向采光差,夏天潮湿蚊虫多,小区里还人来人往的,隐私性比2楼更堪忧。

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(图源贝壳)
而且小区是个地铁盘,19栋所在的位置,却几乎是小区最北边,离凤岗地铁站有1公里。

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(科慧花园原规划图)

别小看这1公里和几百米的区别,科慧花园是原富士康科技小镇,规划很高大上,但几年来富士康没入驻,大型商业也迟迟不落地。

所以地铁站是科慧花园唯一的优势了,日常出租的时候,有些靠近地铁的二房甚至比三房租金更高!

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(图源贝壳)

配套单一的房子真要命。

加上挂牌一年多,中介带看房源130次,价格从预期的153万到后来的90多万,业主心态多少有点崩了。

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(图源贝壳)

所以10月下旬,业主急售,铁了心要卖,即使遇到买家屠龙刀,也依然选择把房子抛了出去。

只是没想到的是,地板价成交没几天,房子又“回”到了贝壳平台。

这套房是10月24日签约的,11月12日手续完成在贝壳显示交易,11月17日就重新挂牌了。

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兜兜转转,前后不过5天。

新业主还使了个小心机,挂牌价93万,比平台上同户型1楼的邻居刚好低1万。

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(图源贝壳)

但中介表示,94万的房源在23栋1楼,满两年,没有增值税,而且“业主急卖”“可以谈价”,所以谁先出货真不好说。

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细数各年代郊区网红盘
值得抄底还是放弃?
遥想当年,科慧花园18、19年开盘时,全民排队一天一夜去认筹。

两房均价2.2-2.3万/平,三房2-2.1万/平。

察叔这还保留一张当年网友抢房的截图,每套两房都至少有10个人抢,谁敢想如今的7000元/平呢?

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但也正是有当年对比,不少人私信察叔,都觉得科慧花园跌到位了,可以抄底。

说这话时,建议大家扪心自问,是真的觉得那里房子有价值,有配套,值得入手,还是被当年网红盘的光环蒙蔽?

察叔认识一个朋友在朱村买了房,现在租都快租不出去,租金1000多,勉强够物业费
科慧花园业主,以及很多增城朱村业主也有同样的困境。

如果不是这波行情好转,这样低楼层,朝向不好的小区蟹货,连出货的机会都没有。

各年代的郊区网红盘,都有一个统一套路,吹产业,吹文化,把一群被“套路”业主忽悠过去,然后发展跟不上“吹牛”的速度,最后产业做不到,商业没起来,人也留不住,房子卖不掉。

最早的郊区网红盘,要数90年底,番禺洛溪南浦丽江花园。

左岸文化让多少在天河越秀上班的中产和文人一度沉沦,抛弃明明可以买天河与越秀核心区房子的筹码,重注进入。

当然,丽江花园曾经还是涨了一波的,一波被套路的朋友蜂拥逃离,巨浪淘尽,千古风流人物,落子无悔,丽江花园更像跟房价无关的“世外桃源”,自住还可以。

但现在几个小区挂牌量都居高不下,出货的机会一年到头寥寥可数。

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(图源贝壳)

丽江花园的陨落,跟洛溪南浦沦为“睡城”,跟这个片区产业、商业引进和挽留的乏力关系密切,纵观番禺老区发展速度慢,修路的工地可以躺十年八年,老旧的城市界面,谁敢来?

相对而言,同区不同命,几公里外的万博CBD,有产业,有商业,房价一下子就拉起来了,希望坚持住,不要成为下一个洛浦板块。

00年的金沙洲万科四季花城,也是典型的早期网红盘。

当时珠江新城8000元/平,金沙洲5000元/平,多少人还是选择了金沙洲,因为对当时的万科四季花城一眼惊艳。

看下现在的小区环境,还惊艳吗?

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(图源贝壳)
再看下房价,成交同样寥寥无几,连成交价都被屏蔽了。

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(图源贝壳)

10年代的知识城、滘口、亚运城情况大家就更熟悉了。

滘口板块10年前还是广佛同城的代名词,区域2字头开盘,严重透支房价。

但10年过去,凯粤湾卖了10年还在卖,板块发展全靠新世界发力,旧改速度慢,最后只能寄望于白鹅潭连片带动。

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(图源贝壳)

知识城就更不用说了,多少人向察叔倒苦水,跌100万都还是轻的。

当然,对比起科慧花园的业主,金沙洲、洛溪、滘口、知识城的业主,都已经算是站在时代的风口,起码历史有给他们留退出节点,有些甚至还是赚了一笔。

但此时此刻,想要“抄底”郊区网红盘,察叔只能说慎重、再慎重。