大涨30%!红山二手房开始“狂飙”?

“929新政”以来,深圳楼市无论新房还是二手房都驶入了行情的快车道。

一些热门板块的新房库存告急的同时,片区内二手房“笋盘”也在加速消化。

像龙华红山板块的金亨利、水榭春天、华业玫瑰园等代表性小区,直接实现了价量齐升。

金亨利的笋盘单价一度回落至9字头,现在回暖至10万+;二期4房,3个月时间成交价涨了170万;

华业玫瑰的单价曾跌破开盘价,现在单价6万5的笋盘都很少、两房成交价最大反弹近30%......

现阶段,红山业主卖房已经不需要再“贱卖”换成交,甚至拿到了议价的主动权。

红山片区二手房具体成交情况如何?

接下来的行情会怎么走?


深高北学区房全面反弹

最高涨了170万


红山片区的三大龙头盘--莱蒙水榭春天5/6期,金亨利1/2期和汇龙湾。

凭借“深高北”学区的学区优势,房价一直领跑整个龙华。

在楼市高峰期时,三个小区的二手房成交价普遍去到13万+,个别房源甚至卖到16万/平的高价,丝毫不逊于福田、南山等区的高端豪宅。

不过,随着学区房整体下行,片区内的二手房单价很快回落到了9-11万之间。

今年“929新政”前,莱蒙水榭春天5期的笋盘已经跌至7字头,汇龙湾回落至8字头,金亨利一期的笋盘跌破10万。

不过,随着市场行情反转,三个小区不仅成交活跃,价格也迅速回暖。

金亨利一期建面88平的三房,今年初不到900万就能买到,现在至少要加50万,并且小区内没有单价低于10万的房源了。

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来源:行舟深房,价格仅供参考,不作为实际成交依据

金亨利二期,涨幅就更惊人,小区单价全面回调至12万+;建面93平的四房,3个月的时间,直接涨价170万,现在同面积段的房源上车门槛已经要1250万,又涨了115万。

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来源:行舟深房,价格仅供参考,不作为实际成交依据

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来源:链家网,价格仅供参考,不作为实际成交依据

莱蒙水榭春天5/6期,在售房源的单价都回调到8.5万/平以上;6期建面88平的三房,9月初总价已经跌破700万,现在放盘价至少涨了102万。

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来源:行舟深房,价格仅供参考,不作为实际成交依据

汇龙湾8字头笋盘全面去化,所有房源放盘单价都在9万+。

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来源:链家网,价格仅供参考,不作为实际成交依据

综合来看,虽然深高北学区的二手房和高峰期相比仍有较大差距,但整体成交情况向好,尤其是金亨利二期,与高峰期的差价已经不大了。



非深高北学区次新盘也在返价

有房源涨价30%


众所周知,在红山片区的40多个二手房小区中,深高北学区内与外的小区价格差距非常大。

不过,就现状来看,红山片区几个成交行活跃的二手小区回暖很明显。

华业玫瑰四季馨园,在今年上半年,笋盘的成交价普遍跌破6万,甚至比7年前的开盘价还要低;现在两个小区在售的80多套房源中,只有5套房源的放盘单价低于6.5万。

其中,一期建面88平的三房,中楼层,今年8月的成交总价562万,10月已经要620万,单价回到7字头,反弹了10%

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来源:行舟深房,价格仅供参考,不作为实际成交依据

二期建面73平的两房反弹更加夸张,今年9月初,笋盘的成交总价368万、单价跌破5万,现在同面积段的房源至少要480万,涨幅超过30%。

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来源:行舟深房,价格仅供参考,不作为实际成交依据

中航天逸价格也稳中有升,譬如建面约76平的两房,年初成交价465万,单价约6.12万/平,现在上车门槛拔高了33万;建面约88平的三房,成交单价已经稳定在7万+。

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来源:行舟深房,价格仅供参考,不作为实际成交依据

此外,莱蒙水榭春天1/2/3期,单价基本上都回暖到6.5万-7万/平

红山片区的资深中介告诉淘房君,这一波红山成交活跃小区的房价上涨,依然是凭借“学区房”优势。

华业玫瑰四季馨园1/2期、中航天逸、莱蒙水榭春天1/2/3期对口学区为龙华实验学校,近年来的中考成绩一直稳中有升,2024年公办普高率为82.01%,“四大”、“八大”的录取率也不低。

同时,上述小区还属于深高北A2类大学区招生范围,深高北新校区正式运营后,预计A2类的学生未来申请到深高北的几率也会更大


红山的二手房还会继续反弹吗?


作为龙华当之无愧的C位,红山的配套齐全、教育资源顶尖,此前不管是价格还是涨幅都在领跑龙华。

长达两年多的市场低谷,红山各盘都不同程度回调了,部分楼盘甚至跌破了开盘价,但整体价格依然是处于相对高位。

现在,市场行情好转之后,红山的反弹速度快于市场平均速度,不管是深高北单学区内的龙头盘,还是非深高北学区的次新小区。

这一次红山二手房的全面反弹,更主要的还是,龙华不限购使得区域内的新盘库存清的非常快,而新房和二手房之间价差没有原来那么大,购买力自然就转移到了二手房市场。

长线来看,由于北站-红山的新房供应量依然紧缺、二手市场成交量稳中有升,价格还会持续反弹,并且,深高北单学区内几个小区的二手房有望在明年重回高点。

来源:深圳淘房志

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