一个星期前,广州发布对入户方式进行调整的意见稿,提到广州拟新增安居乐业入户、投资纳税入户两种入户方式,其中安居乐业入户拟对白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区7个行政区内,拥有合法产权住宅房屋且在本市连续缴纳社会保险满1年的人员,可申请入户。
对以上七区拟允许购房落户,克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为,实施购房落户之后,有利于鼓励非本地户籍常住人口在广州购房的积极性,为上述各区引入更多的楼市购买力,促进库存去化。
以上区域的购房门槛如何?具体又该怎么选?
“PART 01”
刚需购买力支撑广州楼市半边天
首先,我们先来了解近一年广州商品住宅的成交结构:
克而瑞数据监测显示,商品住宅单价3万/㎡以下、总价300万以下的刚需购房者为广州的购房绝对主力,两类产品成交占比超50%。
从区域分布上来看,克而瑞数据监测显示,近一年外围及远郊区为刚需的主战场,中心四区占比不足2%。
其中远郊的南沙、花都、增城、从化四区成交占比76%,近郊黄埔,白云,番禺占比为24%。
众所周知,在刚需市场,价格决定流速,单价低流速快。
克而瑞数据监测显示,近一年广州商品住宅总价300万以下成交面积TOP10排行上,增城区有6个项目上榜,除华润公园上城单价过2万外,其他项目单价均不到2万/㎡。
近郊黄埔新城排名第3,单价均突破3万/㎡,近郊刚需仍有一定购买力。
“PART 02”
刚需置业首选活力创新轴
常言道,买房跟着规划走。
克而瑞监测到,刚需产品基本分布在广州城市发展东进南拓的活力创新轴上。
具体为以下板块:
从热力图可以看到,第三中轴核心板块中,北段市场活跃度明显高于南段。
不同板块间的价格存在着分化,克而瑞数据监测显示,近一年来第三中轴核心板块中,科学城、新塘板块在城市东进规划利好之下,备受市场关注;其中科学城板块以在以3.5-4万/㎡的成交均价,30-40万㎡的成交规模,成为第三中轴核心板块成交主力。
凭借高性价比,新塘板块近一年商品住宅成交规模与科学城板块平齐,均处于第三中轴核心板块第一梯队。
由于番禺东部发展缓慢,无法支撑起房价走高,克而瑞数据监测显示,番禺东部板块商品住宅成交规模在20万㎡以下,成交均价为3万/㎡以下。
受地缘位置的影响,尽管城市南拓缺乏桥梁,但凭借超高性价比,黄阁,明珠湾板块成为第三中轴核心板块中南段板块成交规模第一梯队。
库存方面,克而瑞数据监测显示,第三中轴各板块中存量集中在80-110㎡,刚需产品为主。
数据监测显示,大部分板块存量去化压力较大,仅东区街道、大学城、化龙、金洲去化周期低于18个月
高流速高库存板块科学城、新塘去化周期超30个月,存量去化承压。
“PART 03”
总结
第三中轴上跨度较大,南沙区距离中心城区超50公里,对于中心城区购房的刚需人群,通勤时间并不友好,建议地缘性刚需自住客户选择;
番禺东部,化龙、石碁作为广州规划的狮子洋增长极,具有一定发展潜力,但目前产业能级仍然较弱,石碁板块去化压力明显,短期内有价格仍有下行压力;大学城板块紧邻海珠及番禺万博,内部大学聚集,规划打造国际科技创新城,可作为置业首选;
黄埔区六大板块分化明显,长岭居单价偏高、永和供应少,两板块去化压力高企;科学城、旧黄埔板块作为黄埔新老政府所在,紧邻天河,二三产业基础均好,通勤距离便捷,可作为置业首选;知识城虽为区域三大核心之一,但区位较偏,产业待发展,短期内市场下行压力较大;东区街道处于城市东进轴线,在售项目较少,目前无明显去化压力,总价可控,可重点关注;
增城区,新塘、永宁板块作为东部中心的核心板块,是城市东进的重点,但目前新塘存量高企,虽市场容量大,但以价换量现象明显,价格下行压力较大,购房者应根据个人支付能力选择,现阶段建议优选交付力强的现楼。