刚研究完功德寺地块高压线入地、是否属于上地学区、有购房合同也不一定能上学等等问题。
海淀买房群里马上就开始讨论：
“朱房村地块也要拍了”
“树村还藏着一块地呢”
“明年海淀西边还有几块靠近地铁的地呢”
咱继续写！朱房村、树村、田村、西冉、四季青、半壁店。
24年年底，海淀北会有价格战。
25年开始，海淀西也是大混战，而且会直接打击到石景山、丰台楼市，那些海淀外溢板块！
关于功德寺、永丰南-海开颐海云颂、永丰北-保利嘉华天珺，虽然连售楼处都没开，咱们最近研究太多了，老问题不展开了~
我们小伙伴费劲巴拉整理的成了海淀买房的20条硬核问答.pdf、永丰6盘横盘对比.pdf，文末扫码联系，可以定向咨询。
之前我们说朱房村、功德寺，是海淀的“大小王”地块。
谁是大王，谁是小王？
我发现还真不是一边倒，各有各的粉。
01 朱房村地块情况，给大家划重点
就在北五环、京新交汇处的东北角。
南面紧邻清河，北边就是清河橡树湾+万象汇+实验二小。
距离在建的13A号线上地站、昌平线朱房站都1.5公里左右。
清河的群友前段时间还跟我聊到，朱房村地块拆的相当快。
我看了下朱房村地块的规划图，体量超大！
一共7块地（64万㎡），清河橡树湾一到五期，全部住宅也不到60万方。
地块中规划了九年一贯制学校，已经官宣由清华大学附属实验学校承办（注意，不是清华附中），预计2027年6月完工。
不过安置房含量有点高。
5块回迁安置房（44万㎡）容积率2.8，控高80米，25层高层；
2个商品房（20万㎡） 容积率2.4，控高48米，16层小高层。
2个商品房地块倒是比较方正，但是属于被北五环、京新、回迁房包围了。
还好靠近清河，水岸生态据说会不错。
这个密度和昌平齐平，在海淀里算最高的了。
回迁安置房部分长这样。
02 朱房村和功德寺相比，哪个好？
两个地块隔着京新高速，直线距离也就3公里。
① 环线位置、商业配套，肯定朱房村更好。
② 建筑密度，朱房村密度有点高。
功德寺地块容积率2.1 控高30米 10层洋房，朱房村2.4/48米，16层小高层。
包括回迁房部分，朱房村25层高层，功德寺是一水的10层。
③ 回迁房比例，朱房村的回迁-清河水岸约6100户，是功德寺的回迁-万德嘉园大概2100户，3倍。
海淀的土著朋友都说，海淀这点真挺好的，棚改多是原地回迁，或者离家不远。
我们认识的酒仙桥老居民，就迁到了很远的崔各庄、黑庄户。
④ 价格预期，按北京土拍的趋势，从11月7号开始，丰台二环外的万泉寺地块、亦庄的X24都没再限价。
朱房村应该也不限价了。
如果参考清河万橡府的价格，12、13万+？
相比来说，功德寺10.5万的价格，相当香了！
这里要说一下，功德寺10.5万的限价是有隐情的，本身是12.5万的预期，和酒仙桥的北京宸园一个档次。
海淀作为全村的希望，肩负着拉动大盘、完成北京土地收入的任务，这才把这块捂了3年的地，提前拿出来拍。
但是功德寺地块是9月份挂出的，正是市场最低谷。
好几个群友私信我，有点担心，功德寺地块会不会捆绑精装包啊？
毕竟海淀香山樾、朝阳望京国誉府有这个先例。
我的看法是，看明年3月份的楼市行情吧，随行就市。
相关内容我们周四晚直播都会分享，没时间看直播可以文末扫码，进海淀群蹲。
⑤ 未来预期，谁的天花板更高？
朱房村有海淀北初代神盘，橡树湾做对标。
刚入行的时候，老主编就给我们讲过清河毛纺厂地块，也就是橡树湾一期，06年的时候6600一平，kuakua被疯抢，华润在北京一战成名。
23年五期万橡府最高点到过14万+。
功德寺虽然没办法跟圆明天颂比，但是同在树村路、距离2公里，圆明天颂二手16.5万的江湖传言，好像一直在拉预期。
天花板这东西，是看带头大哥，还是看自己？
您给断断，欢迎评论或者文末进群。
⑥ 如果你手里有橡树湾，其实可以考虑出货。
以前楼市一路狂奔的时候，旁边来个高价盘，会带动周边一块涨。
那会是增量市场，一直有人进场。
但是现在典型的存量市场，卖一买一，置换为主。
旁边来个户型更好、精装标准更高、园林更讲究的，大概率不是来给你抬轿子的，而是来抢你客户的。
当然我觉得5年之内，也就是朱房村的新盘满2年之内，橡树湾还是安全的。
当然实际操作上，二手能议价、不用等，这是比新房好的地方。
尤其是橡树湾从06年到18年跨度很大，房源差别很大，如果对这个小区感兴趣，可文末沟通，我们最近盘了它真实的成交明细。
但是，我看了橡树湾所有的户型图，我真的想吐槽，户型大不说吧，就设计这块~
100以内的两居都不南北通透，
140的三居才开始三面宽，
186做四居，却只有俩卫生间。。。
鲁迅曾经说过，市场好的时候，开发商就不好好做产品！
03 说说树村，宝藏地块！
今天要说的是，树村8号地北侧的住宅用地！
是不是有点耳熟。
大名鼎鼎的圆明天颂，就是曾经的树村5号地。
8号地就在圆明天颂的东侧，隔着一个树村公园。
这块地来之不易！拆之前是正白旗村。
我们在2020年写圆明天颂的时候，我有印象，这块地规划的是给董四墓、韩家府村1440人安置上楼用的，回迁安置房，供地方式为划拨。
今年9月份，这块地再出现的时候就成了“海淀区树村资金平衡用地统筹项目”。
成了商品房地块！
大家能看到这是两块地，北边就是我们说的住宅用地，南边产业用地，办公+商业，还有一个五星级酒店。
应该是上地第一个五星级吧！
我从规自委网站查到了它所在街区的规划图，控高18米。
这个用地指标和学府壹号院是一样的。
所以树村隐藏的住宅用地也会是低密度，不超过6层的洋房大平层！
之前采访，我跟规划口的老师问过，这的控规考虑的是南侧的圆明园，要“严控圆明园北眺视廊”。
缺点是住宅地块面积很小。
估计能也就小几百套吧。
目前听到的消息是，最快明年下半年出让。
至于价格，负责任的说，紫定要比功德寺地块贵不少，原因详见上文，功德寺地块入市时机的隐情。
南侧的产业用地23年底就开工了，27年底竣工。
04 海淀西供地大爆发，全是五环内，多个地铁盘。
明年海淀供地会比较反常，直播的时候展开唠唠。
大多数明年会供，海淀西也将会是大混战。
对丰台、石景山会形成打击，那些海淀外溢板块。
离土拍还很远，咱们先简单说下，实在关注的文末私信聊。
四季青-田村地块，6号线田村站的西侧，500米左右。
南侧一路之隔就是大苑海淀名著。容积率2.2。
四季青-西冉地块，距离12号线四季青站1.8公里左右，容积率1.6，一路之隔北侧是香山四季、檀香山，周边有海淀外国语实验学校、凯文学校。
缺点是离西郊机场有点近。
未来四季青供地会非常多，还要看产品够不够硬核。
宝山棚改地块，西五环内，距离6号线廖公庄地铁站600米左右。
就在海淀和石景山交界的地方，再往西就是石景山的西黄村了。
地块北侧规划有九年制学校。容积率2.1，控高30-36米，10-12层的洋房+小高层社区。
这个地块的问题是，北侧有铁路，会有噪音影响。
这块地环线位置最好，靠近西四环。
但是地块太碎了、太小，不容易出好产品。