广州番禺万博:一手房冲击加剧,网红二手盘再发“房价维稳”倡议
中国房地产报广州
2024-11-26 07:20
发布于广东
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番禺区万博CBD逐渐成熟。吕颖雅/摄
“
最终还是市场决定一切。
吕颖雅/发自广州
近日,位于广州番禺区万博板块的热门二手房万科欧泊,业主在社交媒体发起“房价维稳”倡议,呼吁放盘的业主避免一再降低“底价”,并建议那些不急于出售的业主将房源下架。
这波呼吁的背后,是
万科欧泊近期成交了两套单价仅为2.8万元/平方米的房源,创下近年来的新低
。这已经是该小区业主今年第二次发出类似呼吁。今年4月,业主就曾发动过一场“价格保卫战”,呼吁大家谨慎放盘,合理定价。
来源:贝壳APP
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年内跌幅超过15%
据了解,万科欧泊的两房单位为北向,正对南大干线,位置不如其他户型那么优越。另外,当前市场上许多楼盘的80多平方米户型已经能够做到三房,导致万科欧泊的两房在竞争中逐渐处于劣势,价格跌幅也更为明显。
有急需置换的万科欧泊业主表示,倡议书的出发点是好的,毕竟每个业主都希望能够卖出好价钱,但最终还是市场决定一切。对于像自己这样急于置换、需要资金支付首付的业主来说,价格自然会更接地气。而且,由于每个业主的购入价格不同,能接受的底价也各有差异。
根据贝壳APP数据显示,目前万科欧泊的两房成交量较少,成交价格约2.8万~3.2万元/平方米。而三房的成交量最大,成交价约3.1万~3.5万元/平方米。
在2021年楼市高峰期,万科欧泊的成交价普遍在5万~5.5万元/平方米,部分房源的成交价甚至突破6万元/平方米,今年年初,成交价还在3.7万元~4.2万元/平方米。然而
如今的价格相比高峰期已下跌超过40%,相比年初也下跌了超过15%
。
一位深耕万博板块的资深中介经纪人表示,广州雅居乐花园、锦绣香江、华南碧桂园等二手房的价格跌幅与万科欧泊相差不大。即便是板块内最新的二手房越秀和樾府,部分业主也不得不亏损放盘。
不过,随着广州“9·29”楼市新政的出台,
二手房市场的交投活跃度逐渐回升,价格跌幅也在收窄,“止跌回稳”的趋势初现
。
根据广州市房地产中介协会的数据,10月广州二手住宅网签量再度突破1万宗,达10379宗(为年内第二高点,仅略低于6月的10456宗),环比上涨22.49%。价格方面,国家统计局数据显示,10月广州二手房价格环比下降0.4%,降幅比上月收窄0.7个百分点,同比下降12.5%。
广州中原地产高级品牌经理李翔宇表示,从10月的网签成交量来看,万博板块的二手房交易量有所增长。比如,新光城市花园(即万科欧泊)成交26套,环比增长37%;华南碧桂园成交25套,环比上升4%;锦绣香江成交24套,环比增长71%。这些小区的网签宗数均排在广州楼盘前30名之内。
上述资深中介经纪人透露,政策利好频出,10月许多小区的低价盘源迅速成交,成交量回暖已成定局,但只有等这部分房源完全消化后,买家才可能转向价格更高的房源,因此
二手房价要真正回稳,仍需一个过程,但至少目前是好的开端
。
贝壳APP数据显示,10月万科欧泊的成交周期约为114天,创下近半年以来最短的成交周期,而看房人数也达到了562人,创下年内的新高。
来源:贝壳APP
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一手房巨量供应冲击
除了与市场走势相关,
万博板块二手房价走低还与一手房的巨量供应息息相关
。
克而瑞数据显示,今年1~10月,番禺区商品住宅成交7636套,位居全市第二,仅次于增城区,近三年番禺区一手成交的市占率一直保持在10%以上。具体到板块上看,汉溪万博和大学城板块的成交规模均超千套,成为区域内的成交主力,市场份额均占15%以上。
目前,
万博板块在售的一手楼盘包括长隆万博悦府、耀胜新世界、越秀瑞麓府、越秀万博城、珠江铂世湾,短期内推出的还有锦绣香江新地块
。值得注意的是,仅仅一个“巨无霸”里仁洞旧改项目越秀万博城的建筑面积就超过了500万平方米,供应量庞大。
不同楼盘有各自的优势。例如,越秀万博城推出的新规户型,使用率极高,且首开是全盘位置最好的组团;长隆万博悦府则依托万象商业,并引入一系列名校资源;越秀瑞麓府主打低密度板楼大社区;耀胜新世界则定位为TOD综合体。因此,市场竞争异常激烈。
从价格上看,供应量最大的
越秀万博城
的门槛较低,产品包括103~186平方米四房,
主流价格约4.5万~5.7万元/平方米
,门槛最低的103平方米四房总价约460万~510万元,122平方米四房560万~650万元。
关注度最高的
长隆万博悦府
在售108~300平方米四房到六房,
价格“5”字头起
,楼层朝向较好的单位6万~7万元/平方米。门槛最低的108平方米四房总价600万元起步。
有熟悉万博板块的操盘手透露,近年来,万博板块的配套日渐完善,产业发展迅猛,大量年轻白领涌入,逐渐成为新的中产置业热土。然而,万博板块未来的可售一手房源超过1万套,按目前的去化速度,
未来5年仍有充足的供应
。尤其是越秀万博城,预计开发周期长达10年,可能对周边的一二手市场造成长期压力。自项目面市以来,由于价格具有一定优势,周边竞品也纷纷暗中降价以保持竞争力。
“对于二手房市场来说,一方面,许多楼盘的楼龄已达十年以上,甚至二十年,另一方面,新楼盘户型经过迭代,使用率通常超过100%,并且配套了更完善的教育资源,这些因素加速了二手房业主的出逃。”上述操盘手补充道。
李翔宇也表示,尽管万博板块的二手交易量在增长,但新房在面积和价格方面具有明显优势,购房者的选择空间较大。因此,如果业主急于出售,只能在价格上与新房竞争。不过,限购全面放开和利好政策不断出台,万博板块二手房价回稳已见端倪。
上述资深中介经纪人表示,虽然当前万博板块的二手房在户型使用率上不及新楼盘,但从当前的成交价格来看,
二手房与一手房之间仍存在1万~2万元/平方米的价差
,而且许多二手楼盘的居住氛围优于新楼盘,
综合性价比已经非常高
。在“止跌回稳”信号的推动下,万博板块二手房价格下行空间有限。
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:吕颖雅
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