文/乐居财经 徐酒眠
当过工人、做过文员、倒卖过电脑，凭着敏锐嗅觉踏中旧改风口在房地产行业打下江山。川系商人邹康，多年来一直隐身在德商背后运筹帷幄，处事异常低调。但他善用拆墙术，却在行业流传很广。
11月18日，邹康控股的上市物企德商产投服务（02270.HK），刊发了一则债务转让及债务清偿公告，这笔关联交易辗转绕了一大圈达成：
德商产投服务“被迫收购”成都成华区的一处商业物业，抵偿了约2322.5万应收款。
地产行业流动性危机席卷，德商未能幸免，与物企的关联交易付款困难。最近两年，德商产投服务多次接手关联方车位等重资产。
2022年10月25日，从关联方手中购买320个停车位，对价1560万元。
2023年12月22日，再度揽入关联方1512个车位，总代价5164万元，按等额基准抵销应收款。由于这框车位进账，今年上半年，德商产投服务的存货激增228.16%至6515.9万元。
为车位的快速去化，扩充现金流，今年9月2日，德商产投服务宣布将向相关债务人及车位出售方退还485个停车位，并由相关债务人支付总额为1546万元的款项。市场对其这番“减重”之举颇为赞赏，直言其“扳回一城”。
但不到三个月，却又再次“增重”。德商产投服务将如何利用新收的这一处商业物业，以创收回本？
抵债兜圈
梳理最新的这笔“以资抵债”，进行了颇为复杂的操作。
第一步是债务转让。
具体来看，邹康最终控股的多个实体作为原债务人，将其拖欠德商产投服务的应收款，转让给一名独立第三方的成都语莱。七份债务转让协议，涉及的应收款约为2322.50万元。
成都语莱全称成都语莱贸易有限责任公司，成立于2021年8月30日，主要从事(其中包括)工程管理服务及建筑材料销售。
穿透股权，成都语莱由成都凡瑞贸易有限公司全资拥有，而后者由孟天锐100%持股。
德商产投服务表示，其董事作出一切合理查询后所深知、全悉及确信，成都语莱及其最终实益拥有人孟天锐，“均为独立于本公司及本公司关连人士(定义见上市规则)之第三方”。
不过，相关资料显示，邹康与孟天锐曾有过上下级关系。公开资讯中，2020年孟天锐作为德商文商旅实业集团商业事业部总经理，曾陪同邹康到访光大百龄帮及旗下机构参观交流。
根据债务转让协议，各原债务人向德商产投服务间接全资附属公司成都德商提供连带责任担保，期限自成都语莱的应收款项履行期限届满之日起计，为期两年。
各债务转让协议生效后，成都语莱与成都德商结清应收款项。因此才进行第二步，双方签订债务清偿协议，即成都德商收购成都语莱的一处商业物业，总代价2322.5万元。
按等额基准抵销应收款项，而对于多出来的12.8元，成都语莱选择放弃。
公告介绍，清偿物业是一宗位于成都市成华区的商业物业，总建筑面积约为989.54平方米。
有意思的是，该商业物业也是成都语莱2024年3月29日从收购而来，代价约为2112.70万元。而经过独立估值师的评估，截至2024年9月30日，这宗物业的市值约为2560万元。
成都语莱似乎颇具慧眼，其投资的商业物业，五个月时间市场价就“涨了”近450万。而在这笔交易中，德商产投服务在约2322.50万元的代价上，又少支付了12.8元，实在是划算。
清偿物业未有其它信息披露，因此难以有参考。根据德商产投服务现有的写字楼及产业园运营管理业务，清偿物业大概率也是这一类型。
而相关行业报告显示，截至今年三季度，成都写字楼空置压力持续高位，租金连续多个季度下降。需求侧市场观望情绪还较为浓烈，在此背景下能够涨价的写字楼或产业园，应该具备不小优势。
谋求出路
在竞争愈发激烈的市场中，中小体量的物管公司很难寻到机会超车。
作为“迷你型”上市物企，德商产投服务今年以来动作频频，一方面修订了股份奖励计划，另一方面为谋出路探索代建领域，主打一个另辟蹊径。
今年5月20日，德商产投服务将股份奖励计划限额由已发行股本的8%修订为已发行股本的12%，同时针对不同组别的合资格参与者，允许已设立或将设立多个信托，以使董事会有权将这些信托分配给董事会所厘定的有关不同组别的合资格参与者。
7月19日，德商产投服务宣布，其全资附属公司成都风知与邹康控股的智慧绿色订立股权转让协议，前者以25.82万元收购后者旗下四川德商绿建工程建设管理有限公司（简称“德商绿建”）的100%股权。
资料介绍，德商绿建主要从事（其中包括）建筑工程、建筑工程设计、提供工程管理服务、房地产咨询及规划及设计管理等业务。股权转让完成后，德商产投服务预计将通过德商绿建进入代建业务领域。在公开信息中，其开了物管圈先河。
数据显示，德商绿建交易前扭亏为盈，2023年税后溢利约668.21万元。
而紧随其后，德商产投服务就与邹康及其姐姐邹健（最终控股股东），订立了代建及增值服务框架协议。前者向后者的关联公司提供代建及相关服务及其他增值服务，这笔关联交易在2024年度的上限为1690万元。
有行业观察者评论：以25.82万元的代价，撬动了上限1690万元的代建业务，实控人深谙杠杆使用的巧妙。
除了布局代建，德商产投服务还盯上了资产管理和不动产投资领域。
8月16日，其全资附属公司成都风知与成都德桦企管作为联合体，报名参与了金科股份及重庆金科重整案招募和遴选重整投资人项目。
德商产投服务表示，若成都风知顺利中选，将有助于集团开拓市场，增加商业机会，提升品牌知名度。不过根据最新公布的评分结果，其未能成为中选重整投资人。
聚焦德商产投服务的业绩，今年上半年，其实现营收约2.03亿元，同比增长约36.5%。
同期，录得毛利约为6243.3万元，同比增长约38.1%；毛利率约为30.7%，同比增加约0.3个百分点；净利润约为2357.9万元，同比增长29.7%，其中股东应占利润为2141万元，同比增长19.9%。
对比同行，各项指标快速增长表现优异，不过其现金承压明显。截至2024上半年，德商产投服务的现金及银行结余约为1.33亿元，较上年末的2.11亿元下降幅度达36.95%，同期，其计息银行贷款约为975万元。
随着大家居、写字楼及产业园运营管理业务开展，德商产投服务面临的流动与非流动租赁负债亦随之增加。今年上半年，其利息开支约为859.1万元，租赁负债的利息占大半，约为640.6万元。
此外，截至2024年6月30日，德商产投服务手上的投资物业约为2.413亿元，由于期内折旧开支，较20203年末的2.507亿元有所减少。其中，包括持作出售或出租的一项住宅物业、多项商业物业。
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