自9月24日以来，中央及各部门推出了涵盖金融、税收、土地等一系列房地产利好政策，降低购房成本，激发需求，带动了10月和11月市场的回暖及房价的企稳。那么在政策组合拳下，未来楼市会如何走？购房者应该注意哪些问题？每经房产×腾讯房产联合推出【楼市洞察】第三期，邀请广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉、58安居客研究院院长张波、同策研究院联席院长宋红卫做客直播间，深度分析政策“组合拳”之下的楼市新变化以及未来趋势。
受政策影响，近两个月的楼市市场表现显著改善。三位专家一致认为，不管是线上的找房热度、一二手房的成交量，还是房价企稳，市场都表现出了积极变化。北京、上海、广州、深圳等一线城市二手房成交量创历史新高，业主降价卖房意愿减弱，新房成交量在二手房市场带动下，尤其是改善型大户型，增长明显。
随着住房交易税费优惠政策的落地，专家们认为这一政策特别利好一线城市。该政策出台后，税费大幅降低，可以加快整个二手房市场的流通，促进一二手房置换链条的传导。同时，三位专家也认为，当前是史上最友好的买房时期，建议有购房需求的人在经济条件允许的情况下，积极了解市场动态。
关于未来还可能出台的楼市政策，李宇嘉认为该出的楼市政策都已出，未来重点在于政策落实。张波则指出，楼市回暖程度将取决于经济大环境的改善，同时，一线城市限购政策还有优化空间，房贷利率也有下调空间。宋红卫认为，地方政府还有多项储备政策，如打通“以旧换新”链条、降低人才购房门槛、加大人才购房补贴等，以进一步刺激市场。
以下是部分精彩观点实录：
多重政策驱动下，楼市市场明显回暖，二手房议价空间收窄
张波：第一个现象，10月份一线城市新房和二手房找房热度，都超过了9月份相应的水平，但11月上旬表现不及10月。然而，11月继续跟进了一揽子政策，而且是全国层面的政策，特别是增值税和契税的调整，受益的城市更多，11月中旬市场热度再次回升。
第二个现象，新房和二手房的成交差异在11月表现明显。新房热度下降明显，而二手房热度下降很小，甚至一二线部分城市热度还在持续上涨。虽然现在二手房议价空间在收窄，但是以价换量的现象还存在，大部分的房东还是愿意通过降价来快速将手里的房子卖掉。目前整体来看，还是一个对买方更加有优势的市场。
李宇嘉：此次新政实施已接近两个月，效果仍然显著。特别是以深圳和成都为代表的部分城市，市场表现非常积极。
市场主要出现了几个积极的变化，一是换房需求不仅带动新增挂牌量的上升，交易量也在增长，因此整体挂牌量没有明显攀升；二是二手房业主降价卖房的动力有所减弱，议价空间收窄；三是二手房成交量增长，跟新房之间形成了相互驱动的现象。也就是说，业主可能会卖掉二手房去买新房，很多刚需群体借助小户型二手房上车，带动改善型次新房和大户型新房成交量明显增长。
宋红卫：从全国来看，政策对一线城市的影响更明显，对三四线城市的影响效果相对较弱。从政策效应来看，政策对市场信心的影响要大于政策内容本身的影响。
还有一个新现象，新房市场中，性价比高、保值性强的具有投资性的楼盘更受欢迎，比如杭州、上海套均总价1亿的高端楼盘去化更好。而二手房市场中60%-70%去化是“老破小”房源。有钱群体对资产配置和保值需求明显增加，而大部分借助政策具备了购房资格的刚需群体，购买力相对偏弱，转化率也偏低。
住房交易税费优惠政策落地，一线城市受影响最大，未来住房交易或接近“零成本”
李宇嘉：对于取消普通住房和非普通住房的标准，我有几个方面的看法：
第一个是北京、上海、深圳、广州等一线城市跟全国政策看齐了，原来一线城市普通住房与非普通住房的间隙是很清楚的，而且对普通住房有惩罚性的税，这次就跟全国看齐了。一线城市的房价跌幅是比较大的，意味着新市民、年轻人在一线城市对住房支付能力确实是比较弱的。这一次跟全国其他城市看齐，就意味着不再有惩罚性的税率，我觉得这个对一线城市的新市民来讲是更大的利好。
第二个是这个政策肯定对一线城市更利好。一线城市原来二套都是3%的契税，现在如果是90-139平米可以降到1%，我觉得对于一线城市很多年轻人，不管是刚需还是改善，都有很大的利好。
第三个是这次对新房更加利好，因为这些政策有助于刺激改善性需求，对于改善型需求，如果大家着重于90-139平米面积段，肯定是新房产品，三房和四房产品更好，二手房里面这种产品是相对比较少的。
这个政策还有一个很重要的信号意义，在房地产交易循环链条越来越不畅的时候，要把交易环节的税费砍掉。不管是契税、个税、增值税，包括开发商前期缴的比如土地增值税，未来都可能降到很低甚至取消。我觉得把税收放在后端，并不是征收房产税，而是让后端能够更多的用税收做房产存量的维护。一方面有助于前端交易的形成，把交易量做大；另一方面也有助于存量房时代对于房屋养老金的补充。
宋红卫：二手房领域税费偏重，尤其是改善型房源，税费加大了交易成本，影响整个交易的流畅度。这个政策出台后，对核心城市二手房是比较大的利好，可以加快整个二手房市场的流通。尤其在一线城市，比较典型的特征是一二手联动性、传导链条比较紧密。之前我们做过一个测算，上海二手房交易中37%是置换性需求，即100套房子里，有37套房是卖掉后再去买新房。虽然契税、增值税、个税重点集中在二手房本身，但一定程度上对于新房市场的带动也有置换链条传导的影响。”
张波：未来所有的交易环节过程中，税和费都会有明显减少，甚至可以说零成本的可能性更大，当然二手房还要交中介费，但是这方面后续也会出台相关政策做进一步的规范。
对于一线城市来说，本身交易的税费就高且房价总价也高，现在税费政策优化，可以节省出一辆新能源车的费用了，因此政策效果一定有，对于大面积段改善的利好是明显的。但是也必须看到，限购放开之后，外围区域往高能级城市买房的现象在增多，也就说政策对于一些中小城市未必有直观的改变，但对高能级城市是确定的利好。
化债是稳定房地产的长效机制，是修复市场信心的关键举措
李宇嘉：我认为化债与其他常规房地产调控政策是两个基调，常规房地产政策着重于短期对房地产市场供需两端的纾困，而化债其实是稳定房地产的长期政策，或者是长效机制，或者叫风险缓释。
地方政府的债务这次置换的是隐性债务，不是增加10万亿放水来刺激楼市，其实总的债务额度并没有增加，只是用长期、低利率正规的债务兑换短期、高利率隐性债务。这对房地产的影响是非常大的，现在地方政府为了保住自己的融资平台、融资功能，不得不通过各种方式来还债。债务是由城投或国企来承担，城投和国企如果来偿还债务，具体做的就只能是甩卖资产，抵押物基本上都是不动产。如果甩卖资产，对于地价和房价的稳定是非常不利的。
另一方面，在贵州、河南等地的化债过程中，需要地方政府出让土地，而出让土地，对楼市的供求关系是重大的扰动。
我认为，如果从长期的、正规的、低利率负债置换隐性债务，有利于稳定地价和房价，防止市场受到大量低价资产的冲击，从而修复市场信心。
另外，如果化债能够把地方城投和国企解脱出来，我觉得土地供给端就会掐断，就会减少无谓的土地供给。很多地方是当地最大的消费主体，特别是三四线城市的县城。债务置换后，地方政府的短期压力就会减小，正常的支出就可以有保障。正常的支出有保障了，欠开发商的钱就可以还了，欠一些国企的钱也可以还了。欠开发商的钱还了，开发商资金就好转了，那么开发商也就不会大规模去甩卖资产。
而地方政府支出的正常化，对三四线城市的收入和楼市需求的影响是非常大的。
未来一线城市限购政策仍有放松空间，其他更多在于落实已出台政策
张波：第一，目前的政策相对来说比较宽松了，未来楼市走向将取决于经济环境和市场复苏情况。
第二，一线城市的限购政策仍有放松空间，尤其是北京和上海，还可以针对一些外围区域继续放松，但是我认为这个政策今年不会再出了。如果要出，应该是在明年而且是春节之后的可能性更大一些。因为春节前，不是大家买房的时候，春节期间也不是，但是开春之后，大家开始回归到正常的工作生活之后，就开始买房了。在这个阶段，如果市场的热度没有出现明显提升，后续出政策的概率是比较大的。
第三，从全国方面，尽管当前利率已经较低，但是仍有下调空间。我们也会关注美联储利率变化，若12月美联储降息，我们的利率也有望下调。
宋红卫：地方政府仍有多项储备政策，比如加快“以旧换新”的进程。我们之前监控到的“以旧换新”的几个项目，流失率会达到57%，也就是说选定了新房后，二手房卖不掉，我认为现在二手房交易税费减免之后，可能会加快“以旧换新”的力度，打通二手房向一手房传导的链条。
未来一线城市还是要面临着吸引大量的人才进入，购房的门槛还是会进一步放低，但是大概率不会全面取消限购，更多的是优化购房资格。有一些购房相匹配的公共配套资源可能会提前释放，比如说在有些城市里面要求满足一定条件才给匹配孩子读书的资格，或者其他相关的城市待遇条件。在当前的情况下，这些政策都应该要提前释放，视同户籍人口对待，但是买房落户口在目前的一线城市来讲还不太现实。
还有人才购房补贴，现在核心城市一直在做的就是让购房者加杠杆的逻辑，降首付等等。其实要让这些不同的人才、普适性的人才得到实惠，一定要给他们实实在在的优惠，包括税费的减免，同时，可能要求开发商给一定的折扣力度的优惠，政府也要拿出一定的住房补贴。一线城市还有一些储备政策，三四线城市，基本上政策空间很小了。
李宇嘉：其实容易出的政策都已经出了，未来重点在于落实已出台的政策，如降低“以旧换新”的成本、放开一线城市外围区域落户限制、货币化安置城中村、收回存量土地房源、处置闲置土地、投放白名单贷款、修复问题项目和投放专项债等。
当下是史上最友好的买房阶段，但不同买房群体买房逻辑需要转变
宋红卫：比较急需用房的纯刚需群体，只要负担得起就可以入市了，但在购房过程中一定要识别资产价值。存量市场阶段，资产会重构，过去普涨的很多房产是被行情带动起来的，未来可能会面临一定价格的调整。而工作年限比较短，工作不稳定群体，切忌不要盲目加杠杆，降低风险。
考虑购置多套房产的人群，或者本身就有多套房产的这部分人，我建议要重新做资产配置，未来不是所有房子都是保值升值的。而对于已经拥有一定量住房，且生活压力较大的这部分人群，我建议可以考虑降级置换，考虑适度往外围走一走，购置总价比较低、风险比较小的房子。
李宇嘉：我认为当前对购房者来讲是史上最友好的买房阶段，不管是首付、利率、税率等等，还是可挑选的区域、产品、范围、城市，宽松度都非常大。比如你是外地人现在想去深圳买房，原来没法买，现在在深圳外围放开限购的区域都可以买。
张波：我给购房者三点建议。
第一，不是有了15%的首付，就可以上车了。无论是置换、还是首套购房者，都要更加清晰地知道自己未来的收入情况。过往10年或再早一些，一般建议大家都是跳一跳、够一够，因为当时房价处于不断上涨阶段，现在情况不同了。
第二，整个房地产行业的止跌回稳，不等于每个城市、每个区域、每个小区的房价都止跌回稳，未来市场是分化的。当下要买房，不能偷懒，需亲自了解市场动态，了解挂牌量、价格变化，这是非常重要的功课。
第三，可以关注第四代建筑，这类房子实际得房率更高一些，对于购房者的好处，就是同样的价格买到的房子不只是房屋品质更高一些，可能实际得房率也会更好一些。