北上广深取消普宅非普宅标准,专家:利好购房,减轻房企压力

11月22日,广州官宣取消普通住宅和非普通住宅标准。继有关部门发布房产税收新政后,北上广深均已取消普宅和非普宅标准。

根据财政部、税务总局、住建部《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》(以下简称《公告》),契税不再区分首套和二套,不再区分90平方米上下,140平方米及其以下的房子统一按1%征收契税。同时,对于取消普通住宅和非普通住宅的城市,包括北上广深,对个人销售已购买2年及以上住房免征增值税。换言之,此项增值税减免政策的前提是取消普通住宅和非普通住宅标准,这也是为什么北上广深均在本周宣布了取消政策。

南都记者关注到,本次房产税收新政并非普惠性政策,将惠及部分人群或企业。对此次新政的落地,多位业内专家谈到,系列利好政策下,购房需求将有持续释放的空间,减轻房企压力,有利于房地产市场止跌回稳。

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数据整理:南都记者杨文君

契税优惠:90—140平方米房屋的认购者是主要受益者

按照 《公告》,对于购买首套房的家庭,购房面积在90—140平方米的,契税税率从1.5%调整为1%。对于购买二套房的家庭,购房面积不超过140平方米的,契税税率都统一变成1%;140平方米以上的,按2%的税率征收契税。

另外,根据政策,北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。

以北京为例,这次调整后,北京首套90—140 平方米住房契税由此前的1.5%降至1%,二套90—140平方米住房契税由此前的3%降至1%。这意味着购买90—140平方米住房的群体将从中受益,无论是首套还是二套,只要面积不超过140平方米都能享受到契税税率降低的优惠。

举个例子,在北京购买总价500万元、100平方米的首套房,过去契税是1.5%,也就是7.5万元;新政策落地后,该套房契税将按照1%收取,也就是5万元,少了2.5万元。

南都记者了解到,一些两居室的房型往往“卡”在90平方米左右,此前,如果购买的房屋面积即使为91平方米,也要按1.5%缴纳契税,于是很多购房者会选择既不超过90平方米又能满足自身需求的房屋面积,如89平方米。

上海易居房地产研究院副院长严跃进公开谈到,以上海为例,在上海认购140平方米及以下住房,基本覆盖了绝大多数刚性和改善型购房需求,有力支持了购房消费行为。

中国人民大学财税研究所首席教授朱青也认为,原来,契税的标准税率是3%和5%,现在140平方米以下的首套房契税利率统一下调为1%,家庭个人购买第二套住房,如果不超过140平方米的,也按照1%的优惠税率征收契税。这对今后增加老百姓的购房能力、扩大房地产政策的效果会有一定的积极作用。

这也意味着,90—140平方米房屋的认购者将成为本次契税优惠的主要受益人群。

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上海嘉定区一个房产项目开盘现场。     新华社发

增值税优惠:卖房者也可享受政策红利

根据《公告》,在城市取消普通住宅标准后,对个人销售已购买2年及以上住房一律免征增值税,包括北京、上海、广州、深圳4个城市。

《公告》发布后,就有专家指出,增值税的影响主要在是否取消普通住宅和非普通住宅的标准。如今,北上广深4个一线城市均已取消普通住宅和非普通住宅的标准。

中原地产首席分析师张大伟曾对媒体谈到,在房产证满两年的情况下,普通住宅免征增值税,而非普通住宅则需按差额征收增值税。因此,取消普宅标准有望降低非普宅的交易税费,降低购房成本,带动改善性住房需求释放,也有助于企业更好地配比产品类型。

简言之,除了契税,这次政策调整还涉及备受关注的增值税,不仅买房有优惠,而且卖房也可以享受到政策红利。

不过也有观点表示,以北京为例,此前的政策是,满五唯一的房子在出售时免征增值税。满五唯一房子是指房产证或相关房屋证明满五年,且是业主家庭唯一住房。如今,五年变两年,但倒推两年前,房价仍处于高位,此时卖出,若房价下跌,本就不需要缴纳增值税,因为增值税是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。

土地增值税预征率下限降低:房企可减轻资金压力

除了《公告》,11月13日,税务总局还发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》,规定将土地增值税预征率下限降低0.5个百分点。调整后,除保障性住房外,东部地区省份预征率下限为1.5%,中部和东北地区省份预征率下限为1%,西部地区省份预征率下限为0.5%(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。12月1日起施行。

据了解,与我国房地产开发模式相适应,我国的土地增值税实行预征制度。为了充分发挥土地增值税预征的调节作用,有关部门明确各地区预征率下限。此次调整将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。

这次的政策不仅利民,而且惠企。中国财政科学研究院院长杨志勇公开谈到,这次住房税收政策的调整对于开发商来说也是利好的。开发商在开发过程中要提前预缴土地增值税,它是先预征、后汇算清缴,在预征的过程中,它要占用开发商的资金,这一次无论是东部中部西部哪个地区,土地增值税预征率下限下调0.5个百分点,那对于缓解或者减轻开发商的资金压力也是有帮助的,有助于房地产市场的平稳健康发展。

可见,上述惠企利民的房产税收政策是真金白银的“让利”。

此外,南都记者关注到,根据财政部最新公布的数据,1—10月,土地和房地产相关税收中,契税4273亿元,同比下降12.2%;土地增值税4347亿元,同比下降8.3%。国家统计局副局长盛来运在10月18日的国新办发布会上也表示,房地产行业在调整。那么,和房产交易相关的契税、增值税是否还有降低和减免的空间?仍有待观察。

采写:南都记者杨文君 发自北京