书接上回，一周前，耗时3个半小时的福州本年度的第七场土拍上半场结束。
今天，第七场土拍下半场完成，6幅地块也都最终底价拍出，揽金43.67亿。
作为福州楼市的新力量地铁置业以本轮最高楼面价16599元/㎡，拿下了原建新花鸟市场的2024-56回炉地块。这幅回炉地块本轮的容积率猛降到1.5。
拿下2024-56后，地铁置业直面左海
2024-58后屿旧改地块，楼面价1.46万/㎡，榕发拿下。
起拍价猛降40%，地价从1万降到7000内，福峡路三幅地块也顺利出让。2024-60-左海、2024-61-榕发、2024-62福厝各取一子。
19.88亿的2024-64三江口的百亩宅地则归属新投，划片教育学院附属第一小学下洋校区，可以做四代宅的定位。
2024-64地块，新投拿地，楼面价7265元/㎡
出让地块之多，局势之复杂，参与房企的不同，还分了上下半场，都会使2024年的第七轮土拍在福州楼市史上留下一笔。
说是历史节点，那也意味着旧时光不再。从怀旧和感伤的情绪价值出发，自然容易获得流量和共鸣。
但我们更需要从一个理性与全新的角度去理解，因为TA即将改变未来3-5年的楼市。
土拍是金融资源向土地资源转化的关键节点。理解清晰土拍变化，面对很多关键抉择，就可能少走弯路。
对于土拍，无需悲观，今天就来说说这个话题。
01
土拍的关注：从规模到地块
2024年下半年起的土拍，很多留言都提到担心：
第一，没有民营房企。第二，没有建保国绿。第三，过去土拍热潮，万人热议，地王频出。哪怕上半年，都很热闹。今年下半年开始，除了少数地块，都是底价成交。
要理解原因，我们必须了解当下地产改了什么。
打个比方，当下土拍，很像双11。2009年，国人开始了解了双11的晚会。之后，围绕着双11，明星出席晚会，李佳琦等头部主播各现神通，全国媒体人前往杭州参会，非常火爆。
而今年，双11的晚会还在举行，双11电商还在推动，但气势已经不可与之前相比。
过去一线城市+省会，各地土拍，烈火烹油，争的是什么？仅仅是地块吗？不！权益拿地金额排行榜，是金融资源。
而当下的土拍，真的就拍的是地，大面积地块往往平价，但有能溢价的是被切小的核心区地块。一周前历经80轮举牌竞拍，力压N多企业，碧全集团溢价26%拿下的省林业厅地块。
激战80轮，碧全在上周拿下的地块
而当下的土拍房企，分三类。
1.民营房企区域布局，可以拿下核心区的小地块，后续无论是与人合作，还是自己开发，相对比较主动。在此之前，守正与建发在灏云的合作已经打了样。
2.需要在全国布局的国企央企。比如华润、中海、绿城、保利、建发等，要拿地，肯定要拿好地，还得要有一定的面积，还得考虑全国不同区域之间的平衡。
本轮土拍恰逢年底。前几天，3个一线城市同日出具相应的政策。
上海、北京取消普通住房和非普通住房标准的通知； 一套房子估计税费至少便宜20多万。同一日，广州拟出台入户新政，买房直接送户口。
一线城市的卷，会占据总部的主要决策成本。而放眼福州，保利、建发、绿城，都有1-3个标杆项目在售，所以年底观望很合理。
3. “兜底”的本土国企了。这也是接下来国内各大城市的楼市终局——除个别鼎豪地块，本土房企接管主要市场。
类似新设立的建总地产，在火车站周边同时拿下商业与住宅地块，在红盘云璟未来周边酝酿商业配套，红线内外齐联动，就是未来的趋势。
02
二次棚改箭在弦上
与一些朋友聊天得时候，都会被问到一个问题。拿了这么多地，这些本土房企不会因为亏损而降标吧？
这得跳开过去民企把单个项目运作成一家公司的思路，要从全局去理解本土的房企。
房票、征迁，当下正是楼市又一个棚改周期的关键节点。本土房企要手上没有金刚钻，是不能无限制地揽下这样重磅的任务。
2024-58地块，榕发拿下，楼面价14611元/㎡
第一，资金支持。
前几天，相关部门发布通知——城中村改造政策支持范围从最初的35个大城市，扩大到近300个地级及以上城市。
以前规定不允许大拆大建，手上也没钱大拆大建。要拆迁，很多时候得是开发商去和村里谈。所以城市的新盘倾向于往周边空地走。
而如今各大城市的棚改思路不再是过去的拉伸城市骨架，而是定点瞄准城区。
本轮新政，符合条件的城中村改造项目可获政策支持：纳入地方政府专项债券支持范围，开发性、政策性金融机构提供城中村改造专项借款，适用有关税费优惠政策。
虽然全国100万套的总量，与2015年的全国棚改相比，数量还很少，但是按先到先得原则，一些特色城市，总是会有优势。
第二，土地置换正在变得丝滑。
过去，除了融资之外，研究拿地的投拓定位可以说是房企基石。这个背后就是一锤定音，一个项目的好坏，拿地至少决定了50%。拿了烂地，基本就要砸手里。
这就使得不少购房者对于拿下太多地块的房企产生了担心，担心亏本不好好建房。
最近自然资源部发布 《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》。
今年，广州已3次向越秀地产收回了闲置土地。有2幅地块拿地两年还没动工。回收的3幅地块，没有支付现金，只提供等值120亿应付票据，让越秀继续买广州新地。
今年起，不光拆迁户，房企也能用房票了，置换新土地，不用太担心本土房企拿地太多的问题。
越秀的股东中包括了广东财政厅等机构
此外，过去商改住，住改商，非常严肃。当下土地参数的调整，正在逐步试点。
半个月后，12月16日，福州要进行第八轮土拍。2024-90地块，位于罗汉山地铁口。此前两次作为住宅地块出让。但因为财神庙等原因，都没成功。本轮作为酒店商住地块出让。
有了地方专项债的资金支持，有了土地性质变更丝滑，有了厦门、郑州等城市房票风卷残云的例子，有了本土房企乘着共识还没有完全一致，不断低价拿地，顺便摊薄过去几年的财务成本，有了教育系统新房划片学区的支持——
2025年，福州楼市将是一个大变局之年。
03
降容与大面积，福州楼市的变数
当然以上说的分析，针对的是“福州国企”。但从整体到每家房企，虽然每家拿地的数量都差不多，但后续面对的情况和策略都不相似。
接下来的福州楼市可能出现2个显著变化。
第一，核心板块内，地块的降容将成为一个主要抓手。容积率的调整，使得 “改善”几率大增。
上周土拍上半场，2024-53，道山路北侧地块，容积率1.8。新榕拿地，划片小柳（下图）。
2024-52，林业厅地块，容积率1.4以下。
2024-56地块，位于左海的滨江鸣翠边。容积率直接从3.0降低到1.2，144㎡以上允许设置四代宅。
2024-56地块，被地铁置业拿下，楼面价16599元/㎡
对于福峡路、三江口的出让地块，部分也降低了容积率或者允许四代宅的建设。
越来越多的1字头容积率宅地出现后，必然与板块内的二手房形成差异。低密地块开发又更考验房企水平。
60-左海，61-榕发，62-福厝，楼面单价打折后，6800-6900
叠墅、四代宅、洋房，能上尽上，还不用高低配。甚至未来有没有可能参数可以继续下降，出点别墅？
但低密宅地入市，必然使得福州卷。因为买改善的群体，地缘属性是比较弱的，全城看房基本是一个常态。
第二，新房要买不起了。
这几天，和业内的人了解了下。明年金山有好多新盘出现。但是项目的面积段，基本都做到了140㎡。
当下没有2005年的“70/90政策”（70%户型在90㎡以下）。平心而论，随着建筑规定在计容领域的松动，现在的89㎡产品，不用像当年那样拼命偷面积，其实尺度和空间也已经够用了，性价比应该很高。
比如建总流花溪拿下的其中一幅地块，就有89㎡的产品定位。但大部分地块目前来砍依旧在规划面积段升级。
拿地2年后，烟山江翠入市。起步面积130㎡
大户型产品定价高，即使暂时卖不出，但还算保值。大户型减少了厨房和卫生间的成本，工期短。大户型楼盘车位的销售压力也小。
但对改善客而言，容易挑花眼。对二手大面积产品，妥妥背刺。
04
土拍传导，行业重塑
政策剧烈调整，使得福州楼市1年1个周期。
前几年，我们见证了土拍抢地周期，大平层周期，四代宅周期。而接下来，大面积产品PK与低密地块入市，或许成为明年楼市的主题。
而房票这个变量，隐而不发。从郑州与厦门的例子，就可以看出威力巨大，更可能随时重塑福州明年的楼市与中介行业。
当然，这是后话，因为卷都是从上游向下游传导的。
大环境整体解决资金与政策压力后，福州本土房企会把产品力和兑现力这个纬度的内卷，做的更剧烈。面对核心区，新榕进鼓楼，榕发入台江，福州国企也在发力。